토지의 양도시기를 잔금지불일, 양도소득세대납일, 소유권이전등기일 중 어느 것으로 볼 것인지에 대하여 그 다툼이 있다.(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 89.10.31 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOOOO 대지 2,035.57㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOOOOOO공단 주택조합에게 양도하기로매매계약을 체결(90.3.12 청구외 OO건설 직장주택조합으로 대표조합을 변경)하고 국토이용관리법령에 의한 토지등거래계약신고필증(서울특별시장)을 90.8.30 교부받았으며, 택지소유상한에 관한 법령에 의하여 택지취득허가증(송파구청장)을 90.8.31 교부받아 청구외 법인에게 90.9.29 소유권이전등기를 경료하고 90.8.31을 쟁점토지의 양도시기로 하여 90.9월말에 자산양도차익 예정신고 및 납부를 하였다. 이에 대하여 처분청은 양도일을 90.9.29(소유권이전 등기접수일)로 보아 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하여 96.4.1 청구인에게 90년귀속 양도소득세 422,662,280원 및 동 방위세 84,850,720원을 결정고지하였으나, 토지의 면적계산에 착오가 있음을 발견하여 96.7.9 양도소득세 79,157,981원 및 동 방위세 15,866,729원을 감액결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.20 이의신청과 96.8.14 심사청구를 거쳐 96.11.19 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 잔금지급약정일이 실지거래 계약서에는 90.2.28이나 실지 잔금지급일은 90.3.12로 양수자의 장부, 영수증 등으로 명백하게 확인되나 쟁점토지는 『토지거래허가지역』이므로 국토이용관리법, 도시계획법, 주택건설촉진법, 택지소유상한에 관한 법률 등의 저촉으로 토지거래허가를 받아야만 거래계약의 효력이 발생되는 바, 위의 법등으로 인하여 잔금지급일 이후에 계속적으로 관할구청에 토지거래허가를 받기 위한 행정절차를 거쳤으나 90.4.26자로 택지취득 불가통보를 받았고 90.8.22자로 다시 신고하여 90.8.30자로 토지등 거래 계약신고필증을 교부받고 90.8.31자로 택지취득 허가증을 교부받아 당일자로 검인계약서를 관할구청으로부터 교부받아 90.9.29 소유권이전등기를 경료하였다. 국토이용관리법 제21조의 3 제1항에서 『토지거래 계약을 체결하고자 하는 당자는 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다』고 규정하고 있으며 같은 조 제7항에서 『토지거래 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래가액은 그 효력을 발생하지 아니한다』고 규정하고 있다. 또한, 국세심판소의 결정(국심95서 774, 95.7.6)에도 『토지거래 허가대상 토지를 양도시 잔금수령은 단순한 보관금에 불과하고 토지거래 허가일이 양도시기』라고 하였음에도 양도소득세 『대납일자』를 양도시기로 간주하는 것은 세법을 확대 해석한 것이다. 만약, 양수자가 양도소득세의 대납을 불이행하여 소송을 제기하여 3년후에야 지급판결이 나왔다면 3년후의 기준시가로 양도소득세를 결정하여야 한다는 법적모순을 갖게된다.
• 나. 국세청장 의견 청구인과 위 주택조합간에 작성된 부동산매매계약서 제7조에 의하면, 『양도소득세는 “을”(청구외 법인)이 선납하고 “갑”(청구인)은 “을”에 대하여 환급받기 위한 제반서류를 교부해 주며, 방위세는 고지 후 “갑”이 직접 납부한다. 단, 90년 양도소득세법이 개정시 “갑”에 대한 양도세를 부과받을 시는 “을”이 책임지고 전부 납부한다』고 약정하고 있다. 토지의 양도에 대한 양도소득세를 양수인이 부담하기로 약정한 경우 그 양도소득세는 양도가액에 포함된다고 할 것이고(재일 01254-1062, 92.5.1), 청구인과 위 주택조합이 약정한 내용에 따라 이 건 양도소득세는 양도대금의 일부에 해당되므로 청구인이 납부하여야할 양도소득세가 확정되어 청구외법인이 납부할 때까지는 양도대금이 청산되지 아니하였다고 보아야 할 것이다. 따라서 청구인은 쟁점토지의 양도대금이 청산되기 전에 등기이전을 한 경우가 되므로 그 양도시기는 등기접수일(90.9.29)이 된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도시기를 잔금지불일, 양도소득세대납일, 소유권이전등기일 중 어느 것으로 볼 것인지에 대하여 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지 급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일』로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 위 주택조합이 대납하기로 한 양도소득세등을 제외한 쟁점토지에 대한 잔금지급일이 90.3.12이라는 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인과 청구외 OOOOOOO공단 주택조합이 89.10.31에 체결한 부동산매매계약서(89.11.27 대종종합법률사무소 공증) 제7조에서 『양도소득세는 “을”(OOOOOOO공단 주택조합)이 선납하고 “갑”(청구인)은 “을”에 대하여 양도소득세를 환급받기 위한 제반서류를 교부해 주며 방위세는 “갑”이 고지후 직접 납부한다. 단, 90년 양도소득세법이 개정시 갑에 대한 양도세를 부과받을 시는 “을”이 책임지고 전부 납부한다』고 약정한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고, 청구인과 청구외 OO건설 직장주택조합(90.3.12 OOOOOOO공단 주택조합조합에서 대표조합변경)간에 90.3.13 작성된 합의약정서 제1호에서『“을”(OO건설산업 주식회사 지장주택조합)은 “갑”(청구인)에게 부과되는 토지·건물에 대한 양도소득세, 주민세, 재산세등을 “을”인 OO건설산업(주) 직장주택조합에서 부담하여 지불할 것이며 또한 토지분에 부동산매매로 인한 방위세는 “갑”이 지불하되 89.12월을 기준한 토지등급(198등급)에 의한 방위세액(양도세액 20%)만 지불할 것이며 90년이후에 토지등급상승으로 인하여 89.12월분 토지등급보다 추가되는 방위세액에 대하여도 위 “을”인 직장조합에서 지불할 것을 약정한다.』고 하여 양도소득세등을 청구외 법인이 대납할 것을 다시 한번 확인하고 있다.

(3) 쟁점토지는 토지거래허가대상지역이 아닌 신고대상지역(송파구청 지적과 확인 전화 OOOOOOOO)으로서 매수자인 청구외 법인은 90.8.30 서울특별시장으로부터 토지등거래계약신고필증을 교부받고 택지소유상한에 관한 법률에 의하여 송파구청장으로부터 90.8.31 택지취득허가를 받은 사실이 있다.

(4) 위의 사실을 종합하여 관련법령을 적용하여 보면, 쟁점토지는 토지거래허가구역내 토지가 아니므로 토지거래허가여부에 관계없이 토지거래신고만으로 거래가 가능하고, 이에 따라 90.9.29에 쟁점토지에 대한 소유권이전등기가 경료되었으므로 소득세법 시행령 제53조의 규정에 의하여 소유권이전등기 접수일인 90.9.29이 쟁점토지의 양도시기라 할 것이다.

• 라. 결 론 따라서 토지거래허가구역내 토지거래로 오인하여 위 부과처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.