토지의 양도시기가 등기접수일(91.2.6)인지, 아니면 청구인이 주장한 잔금청산일(90.7.31)인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분내용 청구인은 경상북도 OO시 OO동 OOOOO 대지 1,527.9㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 77.1.1(의제취득일) 취득하여 91.2.6(등기접수일) 양도하고, 91.5.31 쟁점토지의 취득시기를 77.1.1, 양도시기를 90.7.31로 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 77.1.1, 양도시기를 등기접수일인 91.2.6으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.4.1 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 135,903,300원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.27 이의신청 및 96.8.24 심사청구를 거쳐 96.11.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 106,953,000원에 양도하기로 90.7.18 매매계약을 체결하고 90.7.21 토지거래신고를 한후 90.7.31 잔금 96,953,000원을 수령하였으며, 매매계약을 체결한 직후인 90.7.21 등기이전용 인감증명서를 교부해 주었으나, 청구외 OOO의 사정에 의하여 등기이전을 못하다가 91.2.6에야 소유권이전등기가 경료된 것이므로 이 건의 경우 잔금청산일인 90.7.31을 양도시기로 보아야 함에도, 처분청이 등기접수일(91.2.6)을 양도시기로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 양도하고 매매대금중 잔금을 90.7.31 수령하였다고 주장하면서 매매계약서와 거래사실확인서를 그 증빙으로 제시하고 있으나, 쟁점토지는 공시지가가 275,022,000원이고, 91.10.10 근저당권이 설정되어 있는 채권최고액이 520,000,000원으로서 적어도 500,000,000원 이상의 가치가 있는 토지를 106,953,000원에 양도한 것으로 되어 있는 매매계약서를 신빙성이 있는 것으로 보기는 어렵고, 청구외 OOO가 확인한 거래사실확인서의 경우 그 내용에 있어서 청구인이 잔금을 수령하기 전에 등기이전용 인감증명서를 먼저 교부해 주었다는 주장이나 이는 일반적인 부동산거래관행상 납득할 수 없을 뿐만 아니라, 청구인은 잔금청산일(90.7.31)임을 입증할만한 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못한 점등으로 보아 청구주장 잔금청산일이 확인된 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일(91.2.6)로 보아 과세한 당초처분은 타당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기가 등기접수일(91.2.6)인지, 아니면 청구인이 주장한 잔금청산일(90.7.31)인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제27조에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령이 정한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제53조 제1항 제1호에 의하면, 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 판단

(1) 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일(91.2.6)로 보아 과세한데 대하여, 청구인은 양수자인 청구외 OOO로부터 잔금 96,953,000원을 수령한 날(90.7.31)을 양도시기로 보아야 한다고 주장함으로써 쟁점토지의 양도시기에 대하여 다툼이 있는 바, 청구주장 잔금청산일이 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 양도하기로 90.7.18 매매계약을 체결한후, 90.7.31 잔금을 수령하였다고 주장하면서 검인계약서와 청구외 OOO의 거래사실확인서를 그 증빙으로 제시하고 있으나, 첫째, 청구인이 제시한 검인계약서를 보면, 90.7.26 매매계약을 체결한 것으로 되어 있어 검인계약서상 매매계약일과 청구인이 주장한 매매계약일(90.7.18)이 서로 일치하지 아니하며, 청구인은 90.7.20 양수자인 청구외 OOO에게 등기이전용 인감증명서를 교부해 주었다고 주장하나, 이는 매매계약을 체결하기도 전에 등기이전용 인감증명서를 먼저 교부해준 이례적인 경우로서 부동산거래 관행상 납득하기 어려운 점이 있고, 둘째, 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 106,953,000원이라고 주장하나, 쟁점토지는 일반상업지역으로서 도시계획도로에 접해 있는등 지가가 현저히 낮을만한 특별한 사정이 발견되지 아니한데도, 기준시가(275,022,000원) 대비 38.9%로서 청구주장 양도가액이 기준시가에 비하여 현저히 낮음을 알 수 있고, OOOO보험(주)으로부터 91.10.10 쟁점토지를 담보로 하여 근저당권이 설정되어 있는 채권최고액(520,000,000원) 보다도 현저히 낮은 점등에 비추어 청구주장 양도가액을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기는 어렵다 할 것이고, 세째, 청구인은 쟁점토지의 잔금청산일이 90.7.31이라고 주장만 할뿐, 이를 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(3) 위 사실관계를 종합하여 볼때, 청구인이 주장한 잔금청산일(90.7.31)이 확인된 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로, 처분청이 등기접수일(91.2.6)을 쟁점토지의 양도시기로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.