토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 91.2.1 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 대지 23.4㎡, 동소 OOOOOO 대지 216.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 93.12.29 쟁점토지를 양도한 다음 94.2.1 취득가액 50,000,000원, 양도가액 60,000,000원으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 신빙성이 없다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 96.4.16 청구인에게 93년도분 양도소득세 9,342,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.13 이의신청, 96.8.23 심사청구를 거쳐 96.11.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지중 인천광역시 남구 OO동 OOOOO은 청구인을 포함하여 4인이 공유하고 있는 토지로서 전체 313㎡중 23.4㎡만이 청구인 지분이고 타인 소유의 건축물이 있어 지가가 낮고, 동소 OOOOOO은 전체 216.4㎡중 26㎡에 동소 OOOOO 위에 있는 건축물이 오래 전부터 침범해 있어 가용면적은 190.4㎡에 불과하여 지가가 낮은데도, 단지 청구인이 신고한 양도가액이 부동산 중개업소등을 통하여 처분청이 탐문한 가액 및 근저당권 설정시의 채권최고액의 50% 정도에 불과하다는 이유로 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 60,000,000원은 평당 827,000원으로 쟁점토지 양도당시의 시세인 평당 1,500,000원에 비하여 현저히 낮고, 쟁점토지의 양도일(93.12.29) 직후인 94.1.6 쟁점토지중 인천광역시 남구 OO동 OOOOOO에 설정된 근저당권 채권최고액 112,500,000원에 비하여도 현저히 낮은 것으로 보아 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 사건 양도소득금액 결정당시의 소득세법 시행령 제166조(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위 의 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각 소득세법 제94조 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있는데 이 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정(법 제100조 본문)하고 있고(다만, 상속 또는 증여받은 자산을 위 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액산정은 위 시행령 제166조 제2항 3호에서 규정하고 있음), 같은 조 제5항 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으며, 위 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정)의 각 개정규정은 이영시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.
• 다. 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(1) 청구인은 91.2.1 쟁점토지를 취득하여 93.12.28 이를 양도하고 94.2.1 취득가액 50,000,000원, 양도가액 60,000,000원으로 자산양도차익예정신고를 하였는바, 먼저 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 60,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 ①쟁점토지의 양도가액이 60,000,000원으로 기재된 매매계약서(검인계약서임) ②쟁점토지의 매수인 청구외 OOO명의의 확인서 ③청구인 및 청구인의 처 양해숙 명의의 통장사본(93.12.29～12.31 사이 45,000,000원이 입금되었으며 청구인은 이 금액이 쟁점토지 잔금의 일부라고 주장함)등을 증빙으로 제시하면서 쟁점토지중 인천광역시 남구 OO동 OOOOO은 청구인을 포함하여 4인이 공유하고 있는 토지로서 전체 313㎡중 23.4㎡만이 청구인 지분이고 타인 소유의 건축물이 있어 지가가 낮고 동소 OOOOOO은 전체 216.4㎡중 26㎡에 동소 OOOOO 위에 있는 건축물이 오래 전부터 침범해 있어 가용면적은 190.4㎡에 불과하여 지가가 낮은데도, 단지 청구인이 신고한 양도가액이 탐문가액 및 근저당권 설정시의 채권최고액의 50% 정도에 불과하다는 이유로 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인이 신고한 양도가액 60,000,000원은 기준시가 114,654,000원의 52.3%에 불과할 뿐만 아니라 쟁점토지 양도일(93.12.29)직후 쟁점토지중 인천광역시 남구 OO동 OOOOOO에 설정된 근저당권 채권최고액 112,500,000원에도 현저히 미치지 못하고 있다. 또한, 쟁점토지의 관할구청은 청구인이 주장하는 것처럼 쟁점토지의 상태가 다소 불량한 점을 인정하여 쟁점토지 양도당시의 개별공시지가를 523,000원/㎡에서 471,000원/㎡으로 하향조정 하였고, 처분청도 하향 조정된 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 부과한 사실이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(4) 위와 같은 점들에 비추어 보건대, 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정받기 위하여는 이를 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하여야 할 것인바, 93.12.29～12.31 사이 전시 청구인 및 청구인의 처 명의의 통장에 입금된 45,000,000원이 쟁점토지의 양도대금에서 입금되었다는 직접적인 연관성을 찾기 어려울 뿐만 아니라 청구인이 전시 매매계약서 및 사실확인서 이외에 달리 신빙성 있는 거증을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정하기는 어렵다고 판단된다. 그렇다면, 쟁점토지의 취득가액이 얼마인지 여부는 살펴볼 필요도 없이 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 전시 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.