[요지] 정착된 주택 48.26㎡와 그 부수토지 241.3㎡를 초과하는 대지 574.7㎡에 대하여는 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하는 것이 타당함
[요지] 정착된 주택 48.26㎡와 그 부수토지 241.3㎡를 초과하는 대지 574.7㎡에 대하여는 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하는 것이 타당함
[주 문] 서부세무서장이 96.5.2 청구인에게 결정고지한 90년 귀속분 정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 경기도 수원시 권선구 OOO동 OOOOOO외 1필지 대지 816㎡ 및 위 지상 주택 48.26㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 양도하고 쟁점부동산을 5년이상 보유하여 1세대1주택 비과세대상에 해당되는 것으로 보아, 나머지 토지 574.7㎡에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 91.5.31 과세표준확정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 등기부상 소유권이전등기 접수인인 85.11.18을 취득일로 하여 청구인이 쟁점부동산을 5년미만 보유한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 96.5.2 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 12,280,410원 및 동 방위세 2,679,360원 합계 14,959,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.7.1 심사청구를 거쳐 96.10.19 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO으로부터 19,600,000원에 매수하면서 계약금으로 2,000,000원, 85.7.25에 중도금 10,000,000원, 85.8.19에 잔금 7,600,000원을 지불하였다. 쟁점부동산의 매입당시 청구인은 사회적 경험도 부족하고 미혼이었으며, 쟁점부동산에 대한 정확한 정보도 없는 상태에서 취득하고 보니 여러가지 문제점이 발생되어 계획에 어긋나 다시 팔려는 생각도 하였으며, 가족과 함께 자금을 부담했기 때문에 등기부상 명의문제로 소유권이전등기(85.11.18)가 늦어졌다.
(2) 청구인은 쟁점부동산에서 실제로 거주하였는데 아파트분양 관계로 주민등록을 수원시내로 이전하여 놓았으며, 90.9.10 쟁점주택 및 부속토지를 양도하고 91.5.31 실지거래가액으로 확정신고를 하였음에도 5년정도가 지난후에 실지거래가액을 인정하지 아니하고, 보유기간도 5년미만으로 보아 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
(1) 쟁점부동산 취득시에 청구인이 85.8.19에 잔금을 지불하였다는 구체적이고 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 잔금청산일이 불분명하므로, 매매계약서상의 잔금지급약정일(85.8.16)로부터 등기접수일(85.11.18)까지의 기간이 1월을 초과하고 있어 등기접수일(85.11.18)을 쟁점부동산의 취득시기로 하고 양도시점을 등기접수일(90.9.11)로 보아 쟁점부동산을 청구인이 보유기간을 계산하면 5년이 넘지 아니하므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 비과세(1세대1주택)적용을 배제한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 19,600,000원에 취득하여 42,026,000원 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 91.5.31자로 양도차익확정신고를 하였으므로 실지거래가액을 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는 구체적이고 객관적인 입증자료의 제시가 없어 이를 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제5조 제6호 (자)에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서 『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
2. 당해주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제6조 제3항에서 『영 제15조 제1항 제2호의 규정에 의한 1세대 1주택의 입증은 다음 각호에 의한다』고 규정하고 있다.
(2) 또한 같은법 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조 제1항 제1호에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있다.
(1) 청구인이 쟁점부동산을 5년이상 보유하다가 양도하여 1세대1주택 비과세요건을 갖추었는지 여부에 대하여, 첫째, 청구인이 쟁점부동산을 취득시 등기부상 소유권이전등기 접수일은 85.11.18로 되어 있고 매매원인일(매매계약체결일)은 85.11.15로 되어 있어 계약일로 부터 소유권이전등기 접수일까지 3일이 소요된 것으로 되어 있는바, 이는 계약일로부터 잔금청산일까지 1월정도 소요되는 통상적인 경우와 달라 취득시기를 등기부상의 등기접수일인 85.11.18을 실지 잔금청산일로 보기 어려우며, 매매계약서와 등기부상 기재내용은 다음과 같다. 구 분 매 매 계 약 서 상 등기부(양도세과세자료전)상 부동산의 표시 경기도 화성군 매송면 OOO리 OOOOOOOO 대지 790㎡ OOOOOOOO 대지 26㎡ 위지상 농가주택 48.26㎡ 왼쪽과 같음 거 래 대 금 19,600,000원
• 매 도 인 O O O O O O 매 수 인 O O O O O O 계 약 일 85.7.2(2,000,000원) 원인: 85.11.15매매 중 도 금 85.7.25(10,000,000원)
• 잔금청산약정일 또는 등기접수일 85.8.16(7,600,000원) 85.11.18 둘째, 매도자인 OOO은 『매매계약서상의 계약내용이 사실이고 85.8.19에 잔금을 청구인에게 지불하였다』고 진술하고 있고, 쟁점부동산의 매수시에 청구인과 동행하였던 청구외 OOO도 『매매계약내용이 사실이고 계약체결, 중도금 및 잔금의 수령시에 입회하였다』고 진술하고 있으며, 청구인이 당심에 제출한 매매계약서의 기재내용과 일치하는 점등으로 보아, 쟁점부동산의 취득시 매매계약일이 85.7.2이고 잔금청산일이 85.8.19이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다. 셋째, 청구인과 청구인의 동일세대원이 쟁점부동산에 정착된 주택이외에는 쟁점부동산의 양도일(90.9.10)현재 주택을 보유한 사실이 없음이 국세청의 부동산자료에 의하여 확인된다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 85.8.16에 취득하여 90.9.10에 양도함으로써 5년이상 보유한 사실이 인정되므로 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 있다고 인정되므로 쟁점부동산에 정착된 주택 48.26㎡와 그 부수토지 241.3㎡에 대하여는 양도소득세를 비과세하여야 할 것이다.
(2) 1세대 1주택 부수토지중 비과세범위를 초과하는 토지(574.7㎡)의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부 청구인이 양도차익산정시 적용한 취득가액 및 양도가액과 처분청이 양도차익 산정의 기준으로 삼은 기준시가를 비교하여 보면 다음의 표와 같이 청구인이 주장하는 취득가액은 기준시가 대비 151.6%이나, 양도가액은 기준시가 대비 91.7%가 된다. 구 분 기 준 시 가(A) 청구인 주장(B) B/A(%) 취 득 시 12,921,223원(15,834원/㎡) 19,600,000원(24,019원/㎡) 151.6 양 도 시 45,786,399원(56,110원/㎡) 42,026,000원(51,502원/㎡) 91.7 양도차익 32,865,176원 22,426,000원 (필요경비 제외) 양도시/취득시 (%) 354.3 214.4 일반적으로 실지거래가액이 기준시가보다 높은 점을 감안할 때, 청구인이 주장하는 취득가액은 앞에서 살펴본 바와 같이 실지거래가액으로 인정할 수 있는 반면에, 양도가액이 기준시가보다 낮은 사유에 대하여 이를 납득할 만한 증빙의 제시가 없어 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이라는 주장은 신빙성이 없어 보인다. 따라서 쟁점부동산에 정착된 주택 48.26㎡와 그 부수토지 241.3㎡를 초과하는 대지 574.7㎡에 대하여는 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.