토지의 양도에 대하여 미등기 양도자산으로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] OO세무서장이 96.3.2 청구인에게 한 90년도 귀속분 양도소 를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 처분청은 청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 275㎡ 및 그 지상 2층 주택건물 246.47㎡(이하 “쟁점외 주택”이라 한다)를 90.7.5 취득함에 있어 그 매수대금의 일부로 경기도 양평군 양동면 OO리 O OOO 임야 47,306㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 교환거래하였는데 쟁점토지를 105,000,000원에 취득하여 미등기상태에서 186,000,000원에 전매하였다 하여 96.3.2 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 72,872,750원 및 동방위세 14,574,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.4.17 이의신청, 96.6.24 심사청구를 거쳐 96.10.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 청구외 OOO소유의 쟁점외 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하였으나, 위 OOO이 청구인으로 하여금 쟁점토지를 취득함과 동시에 쟁점외 주택과 교환계약을 체결하도록 요구하여 이에 응한 것으로서, 쟁점외 주택의 가격은 302,000,000원이고, 쟁점토지와의 교환계약으로 청구인이 추가 지급한 120,000,000원과 쟁점외 주택의 은행융자금 및 임대보증금 77,000,000원을 제외하면 쟁점토지의 양도가액은 취득가액과 같은 105,000,000원임을 알 수 있을 뿐만 아니라, 위 OOO이 청구인을 사기 및 탈세혐의로 서울지방검찰청 남부지원에 고소한 것이 무혐의 처리되었음이 확인되는 데도 청구인이 쟁점토지를 105,000,000원에 취득하여 186,000,000원에 양도(교환)하였다는 위 OOO의 탈세제보서 기재사항 하나만으로 이 건 과세한 처분은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점외 주택의 매매계약서에는 90.4.6 중도금 50,000,000원, 90.6.30 잔금 232,000,000원으로 기재되어 있는 반면, 쟁점토지와의 교환계약서에는 90.4.16 중도금 50,000,000원, 90.5.21 잔금 50,000,000원으로 기재되어 있어 그 내용이 서로 상이하고, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 등기하지 아니한 상태에서 쟁점외 주택과의 교환으로 양도한 사실이 확인되며, 이 건 부동산 교환당시 쟁점토지의 가액을 평가하지 아니하였으므로 거래상대방인 청구외 OOO이 확인한 양도가액(186,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 미등기 양도자산으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제70조(세율) 제3항 제4호의 규정에 의하면, 미등기양도자산에 대하여는 그 양도소득 과세표준에 100분의 75를 곱한 금액을 세액으로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 90.4.2 쟁점외 주택을 취득하기 위하여 그 매수대금의 일부로 쟁점토지를 제공하는 교환계약서를 작성한 사실이 있는데 동 교환계약서에 의하면, 쟁점외 주택과 교환하기로 한 대가는 쟁점토지와 청구인이 지급한 현금 120,000,000원, 쟁점외 주택을 담보로 대출받은 금융기관 융자금 48,000,000원 및 쟁점외 주택의 임대보증금 29,000,000원임이 확인되고 이 사실에는 다툼이 없다.

(2) 또한, 청구인은 쟁점토지 매매계약, 쟁점외 주택의 매매계약 및 두 부동산의 교환계약이 같은 날(90.4.2), 같은 장소에서 체결되었다고 주장하면서 위 3개의 계약서를 제시하고 있는 바, 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 전소유자인 청구외 OOO(OOO의 남편 OOO이 대리함)로부터 쟁점토지를 105,000,000원에 취득한 것으로 기재되어 있고, 같은 날 청구인과 쟁점외 주택의 전소유자인 청구외 OOO과의 사이에 계약체결된 쟁점외 주택 매매계약서를 보면, 청구인은 쟁점외 주택을 302,000,000원에 취득한 것으로 기재되어 있음을 알 수 있다.

(3) 한편, 쟁점외 주택의 전소유자인 청구외 OOO은 위 교환거래에 있어서 청구인이 쟁점토지를 186,000,000원으로 평가하여 교환함으로 인하여 81,000,000원의 부당이득을 취하였고, 결과적으로 위 OOO에게 그만큼 손해를 끼쳤다하여 92.12.11 청구인을 상대로 서울지방검찰청 남부지원에 고소장을 제출하였는 바, 위 고소를 수사한 양천경찰서의 93.6.8자 피의자신문조서, 93.6.11자 수사결과보고서, 93.7.14자 불기소·기소중지 사건기록 및 서울지방검찰청 납부지청의 96.3.3자 공소부재기이유 고지서 등을 보면, 쟁점토지의 계약당사자인 OOO의 남편 OOO을 조사한 결과 쟁점토지 매매계약과 쟁점외 주택의 교환계약이 같은 날 같은 장소에서 OOO의 참여하에 동시에 체결되었고, 청구인이 임야(쟁점토지) 매매대금을 속인 일이 없다고 답변하므로 범죄혐의를 인정할 수 없다 하여 청구인에 대하여 무혐의처리된 사실이 확인된다.

(4) 쟁점토지의 계약당사자인 OOO의 남편 OOO이 96.9.18 작성한 확인서에 의하면, 청구인은 90.4.2 매매계약 당시 위 OOO 측의 중개업자인 청구외 OOO의 소개로 처음 대면한 것이고, 쟁점토지에 가서 본 사실조차 없었다고 진술하였으며, 당심에서 위 OOO에게 (전화)확인한 바, 위 OOO과는 90.4.2 이전부터 OOO이 쟁점토지를 매수하고자 하여 쟁점외 주택과 교환을 추진한 사실이 있으나 주택이 필요없어 본인(OOO)이 이에 응하지 아니한 사실이 있고, 처음부터 OOO의 필요에 의하여 교환이라는 형식을 취한 것이라고 답변하고 있다.

(5) 또한, 청구인은 96.7.11 서울지방검찰청에 위 OOO을 상대로 “무고 및 허위탈세고발”을 이유로 고소장을 제출(접수번호: 3982)한 사실이 있는 바, 그 고소내용이 이 건 심판청구에 이른 현재까지의 청구인주장과 변함없이 일치하고 있음이 확인된다.

(6) 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점외 주택을 취득함에 있어 쟁점외 주택의 전소유자인 청구외 OOO의 요구에 의하여 90.4.2 쟁점토지의 가격을 105,000,000원으로 정하여 매매계약을 체결함과 동시에 같은 날 쟁점외 주택의 가격을 302,000,000원으로 정한 후 쟁점토지와의 교환계약을 체결하고, 위 두 부동산의 가격에서 차이나는 금액(197,000,000원)은 청구인이 지급한 현금 120,000,000원, 쟁점외 주택을 담보로 기왕에 대출받은 금융기관 융자금 48,000,000원 및 쟁점외 주택의 임대보증금 29,000,000원임이 인정될 뿐만 아니라, 90.4.2 당시 60세의 여자인 청구인이 같은 날, 같은 장소에서 쟁점토지를 취득함과 동시에 매매(교환)하는 계약을 체결하면서 105,000,000원에 취득하고, 186,000,000원에 전매하여 81,000,000원의 전매차익을 얻었다고 보기는 어렵다 하겠으며, 사회통념상으로도 납득이 되지 아니한다.

(7) 따라서, 청구인이 쟁점토지를 등기하지 아니하고 전매한 것이 사실이라 하더라도 105,000,000원에 취득하여 105,000,000원에 양도한 것으로서 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 위 양도소득세 등을 부과한 처분은 취소되어야 할 것이다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.