부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 인천광역시 북부 OO동 OOOOOO 소재 대지 225㎡ 및 동 지상건물 678.72㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인의 처 OOO과 공동으로(청구인지분은 3분의2임) 1986.5.9 OOO로부터 취득하여 이를 1990.11.6 OOO에게 양도한 후 1990.12.29 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고납부를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 否認하고 기준시가로 양도차익을 산정하고 1996.5.1 청구인에게 1990년 귀속분 양도소득세 32,848,890원 및 동 방위세 6,647,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.6.28 심사청구를 거쳐 1996.10.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 청구인의 처(OOO)와 공동으로 쟁점부동산(상호: OOO여관)을 270,000,000원에 취득(청구인 지분가액 180,000,000원)하여 청구외 OOO에게 303,000,000원에 양도(청구인 지분가액 202,000,000원)한 사실이 다음과 같이 확인되므로 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세함이 타당하다.

1. 취득가액: 쟁점부동산의 취득당시 전 소유자인 청구외 OOO와 쟁점부동산을 270,000,000원으로 계상하고 청구인 소유인 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO 소재 대지 338.3㎡를 150,000,000원으로 계상한 후 차액 120,000,000원을 현금으로 지급하는 조건의 교환계약에 의하여 청구인의 처와 공동으로 취득(妻 지분: 3분의1) 하였는데, 이에 개포세무서장은 위 거래금액에 근거하여 3분의1지분에 해당하는 90,000,000원을 청구인의 처가 수증한 것으로 보아 1988.12.6 증여세를 과세한 사실이 있을 뿐만 아니라(위 증여세 과세는 자금출처의 확인으로 취소 결정되었음) 동 매매계약서 사본에 의하여도 쟁점부동산 취득가액은 270,000,000원(청구인 지분: 180,000,000원)임이 확인된다.

2. 양도가액: 부동산매매계약서, 계약상대방인 청구외 OOO의 거래사실확인서(인감증명 첨부), 당시 소개인인 OOO의 부동산중개사실확인서에 의하여 쟁점부동산의 양도가액이 303,000,000원임이 확인되고 있고, 그 계약금 30,000,000원은 90.8.2 OO은행 OO지점의 보통예금통장에 입금된 사실과 중도금 130,000,000원중 74,800,000원이 90.9.3 같은통장에 입금된 사실이 예금거래내역명세의 전산자료에 의하여 확인되고 있을 뿐만 아니라, 1988.7.13 쟁점부동산에 근저당설정을 하고 차입한 금액을 국세청장이 지적한바와 같이 매매계약서에 기재하지 아니한 사유는 검인계약서의 사용으로 기재하지 않은 것이고 양도 당시 그 차입금잔액 50,000,000원은 당사자간에 등기부등본과 대출통장을 확인하고 매수인 OOO이 인수하기로 구두약정한 후 매수인 OOO이 1991.4.12 상환한 것이 확인되므로 이를 이유로 실지 양도가액을 否認함은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

1. 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 보유했던 기간(1986.5.9～1990.11.6)은 전국의 부동산가격이 큰 폭으로 상승했던 시기인바 쟁점부동산의 취득당시의 기준시가에 비하여 양도당시의 기준시가는 194% 상승(156,913,600원/80,819,650원)한 반면 청구인이 제시한 증빙가액은 불과 112%(303,000,000원/270,000,000원) 상승에 불과하고

2. 쟁점부동산은 1988.7.13 OO생명보험(주)를 근저당권자로 하고 채권 최고금액을 90,000,000원으로 하여 근저당권이 설정되어있음에도 청구인이 제출한 쟁점부동산 양도당시의 검인계약서에는 위 근저당설정에 대한 아무런 약정이 없는바 이는 부동산 매매계약의 관행에 비추어 볼 때 사실에 근거한 계약서라기 보다는 단지 소유권이전등기용으로 작성된 계약서로 보아지므로 신빙성이 없고

3. 청구인은 이 사건 청구주장거래를 사실로 볼만한 대금수수사실에 대한 구체적인 증빙(금융자료 등)도 제시하지 못하고 있어 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 사건 양도소득금액 결정당시의 소득세법 시행령 제166조(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각 소득세법 제94조 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은 같은법 시행령 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있는데 이 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정(법 제100조 본문)하고 있고(다만, 상속 또는 증여받은 자산을 위 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액산정은 위 시행령 제166조 제2항 3호에서 규정하고 있음) 위 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정)의 각 개정규정은 이 영시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는것부터 적용한다고 소득세법 시행령부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산의 양도 및 취득시기, 청구주장 실지거래가액과 기준시가는 다음과 같다. (단위: 원) 양도(B) 취득(A) 비 고 시 기 1990.11.6(원인: 1990.8.1 매매) 1986.5.9(원인: 1986.5.6 매매)

• 보유기간: 약 4년5개월 청구주장실가 (청구인 지분) 202,000,000 180,000,000

• 양도차익: 22,000,000

• B/A: 112% 기준시가 (청구인 지분) 토지 99,000,000 33,764,810

• 양도차익: 65,235,150

• B/A: 293% 건물 57,913,600 47,054,800

• 양도차익: 10,858,800

• B/A: 123% 계 156,913,600 80,819,650

• 양도차익: 76,093,950

• B/A: 194%

2. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 303,000,000원(청구인지분 202,000,000원)이라고 주장하고 이의 거증으로 검인계약서 사본과 매수자(OOO)의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서, 당시 중개인(OOO)의 중개사실확인서 등을 제시하고 있으나, 쟁점부동산의 양도당시 통상의 거래에 사용되는 원시매매계약서는 분실하였다고 제출하지 못하고 있고

3. 청구제시 검인계약서상 계약금 30,000,000원은 1990.8.1, 중도금 130,000,000원은 1990.9.1 각각 지급하기로 되어 있고 청구인은 이에 대한 금융자료로 1990.8.2에 30,000,000원이 입금되고 1990.9.3에 74,800,000원이 입금된 전산자료를 제시하고 있으나, 동 금액은 모두 현금으로 입금되었는바 청구인이 제시하는 금융전산자료상 임금액이 쟁점부동산의 양도금액인지의 여부가 불분명할뿐만 아니라 나머지 금액에 대한 증빙자료는 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산에 근저당권(채권최고액: 90,000,000원, 채무자: 청구인의 妻, 근저당권자: OO생명보험주식회사)이 설정되어 있음에도 청구인이 제시하고 있는 매매계약서상 양도가액에 위 근저당권 채무액이 포함되어 있는지의 여부가 불분명하여 청구인이 주장하는 실지 양도가액이 확인되는 것으로 보기는 어렵다고 하겠다.

4. 따라서, 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 이사건 청구주장 취득가액의 실지거래가액이 확인되는 금액인지의 여부를 살펴볼 필요없이 처분청이 위 관계법령에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.