건물의 신축공사비(취득가액)가 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 ‘84.9.6 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 389.7㎡를 취득하고 ’85.9.30 그 지상에 지하1층, 지상4층의 근린생활시설 및 사무실용 건물 971.75㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산임대업을 영위하던중 ‘95.2.13 이를 청구외 OOO에게 양도한 다음, ’95.4.28 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하면서 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 다음과 같이 신고하였다. -다 음- (단위: 원) 구 분 취득가액 양도가액 토 지 건 물 162,000,000 270,000,000 863,350,670 116,649,330 합 계 432,000,000 980,000,000 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 실지조사결정함에 있어, 토지의 양도차익은 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인된다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액으로 산정하고, 건물의 양도차익은 취득가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 산정한 다음, ‘96.1.16 청구인에게 ’95년 귀속 양도소득세 174,617,950원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘96.3.15 이의신청, ’96.6.13 심사청구를 거쳐 ‘96.9.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사기간 동안 청구인이 운영하는 경기도 시흥시 OOOOO OO고무의 사업장에서 산재사고와 화재가 발생하여 정상적인 조사를 받을 수 없는 상황이어서 충분한 소명을 할 수 없었으나, 쟁점건물은 청구외 OOO에 일괄도급을 주어 270,000,000원에 신축하였음이 쟁점건물 신축공사도급계약서, 청구외 OOO의 사실확인서, 공사비 지불에 따른 영수증, 당시 공사현장에 자재를 납품한 사업자들에 의하여 확인되고, 쟁점건물의 양도당시 실지거래가액에 대하여는 다툼이 없으므로, 쟁점부동산에 대한 양도소득세는 쟁점건물의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세해야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 ‘84.9.6 대지 389.7㎡를 취득하고 ’85.9.30 그 지상에 지하1층, 지상4층(연면적 971.75㎡) 건물을 신축하면서 신축공사비로 270,000,000원을 지급하였으며, 위 사실은 공사도급계약서등에 의하여 확인되므로, 처분청이 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 첫째, 처분청에서 상당기간(‘95.5월～’95.12월) 조사를 하였음에도 청구인이 조사기간동안 건물신축공사비에 관한 장부 및 증빙서류를 제시하지 아니 하였고, 둘째, 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 공사도급계약서는 공사도급계약서상 수급인을 상대로 확인한 바 도급계약서를 작성한 사실이 없는 허위로 작성한 계약서임이 확인되고, 셋째, 청구인이 제출한 확인서는 이 건 양도소득세 과세후 사인간에 임의로 작성된 것으로서 도급금액이 입증되는 객관적인 증빙으로 받아들이기 어렵다고 보여진다. 따라서, 이 건의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 할 것이므로, 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점건물의 신축공사비(취득가액)가 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산의 양도당시 시행된 소득세법 제23조(‘94.12.22 전면 개정되기 전의 것) 제2항 및 제4항 제1호, 같은법 제45조(’94.12.22 전면 개정되기 전의 것) 제1항 제1호 가목에서 토지·건물의 양도로 인하여 발생하는 양도차익을 산정함에 있어서 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조(‘94.12.31 전면 개정되기 전의 것) 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서, 그 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세기록에 의하면, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산(토지, 건물)의 양도가액 980,000,000원과 토지의 취득가액 162,000,000원은 실지거래가액으로 인정되지만, 건물의 취득가액 270,000,000원은 실지거래가액으로 인정되지 않는다는 사유로 토지의 양도차익은 실지거래가액으로 산정하고 건물의 양도차익은 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(2) 청구인은, 쟁점건물은 청구외 OOO가 OO종합건설주식회사의 면허를 빌려 270,000,000원에 시공하였던 것으로, 청구외 OOO가 처분청의 조사당시 친지에 대한 보증때문에 재산을 탕진한 상황이어서 시공사실을 부인하였던 것이나 쟁점건물의 신축공사비는 공사도급계약서, 청구외 OOO의 사실확인서, 공사비 영수증 등에 의하여 확인된다고 주장하고 있다.

(3) 그런데 처분청이 이 건 양도소득세 실지조사과정에서 작성한 청구외 OOO에 대한 질문서에 의하면, 청구외 OOO는 『자신은 청구인의 요청에 따라 청구인이 임의로 작성한 공사도급계약서에 날인만 하였을 뿐 쟁점건물을 도급받아 신축한 사실이 없으며 단지 목수작업과 기술관리만 하였으며, 자신이 공사수급인으로 되어 있는 청구인 제시의 공사도급계약서는 허위의 계약서』라고 진술하고 있음이 확인되는 바, 청구외 OOO의 진술내용이 상당히 구체적이고 청구인이 제출한 도급계약서가 임의로 작성된 허위의 계약서라고 진술하고 있는 점에 비추어 청구인이 쟁점건물 신축공사비의 입증자료로 제출한 공사도급계약서, 영수증 등은 신빙성이 없는 것으로 보여지고, 또한 청구인이 불복청구단계에서 제출하는 청구외 OOO의 사실확인서는 청구외 OOO가 처분청 조사과정에서 진술한 내용을 번복하는 것이기는 하지만 이 건 양도소득세가 과세된 후인 ‘96.3월에 작성된 것이어서 조세회피를 위한 것으로 보여지므로, 쟁점건물의 신축공사비가 270,000,000원이라는 청구주장은 사실로 인정하기 어렵다 할 것이다. 그러므로 처분청이 쟁점건물의 신축공사비가 확인되지 않는 것으로 보아 그 건물의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.