청구주장 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 1977.1.22 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 대지 403㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1977.8.4 그 지상에 주택건물 221.46㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 1992.3.26 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 함께 양도하고 1992.4.30 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 45,154,400원을 자진신고납부하였다가 1993.3.4 실지거래가액으로 수정신고하였다. 처분청은 청구인이 수정신고한 실지거래가액이확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 1995.5.16 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 49,293,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.7.11 심사청구를거쳐 1996.10.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 1977.1.22 쟁점토지를 122,000,000원에 취득하여 1977.8.4 그 지상에 82,000,000원을 들여 쟁점주택을 신축하였으며, 1992.3.26 가액을 420,000,000원으로 하여 교환에 의하여 양도하였는 바, 이 사실은 청구인이 제출한 부동산매매계약서 및 거래상대방확인서등 관련자료에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 122,000,000원에 취득하여 82,000,000원을 들여 쟁점건물을 신축하였다고 주장하고 있으나, 처분청의 조사내용에 의하면 청구주장 쟁점토지의 취득가액 평당1,000,000원은 당시의 부동산시세(평당 300,000원 - 500,000원)와 현저한 차이가 있고, 청구주장 쟁점건물 신축비용 평당 1,300,000원 또한 당시의 일반적인 주택건축비(평당 400,000원 - 600,000원)와 현저한 차이가 있어 청구주장은 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 청구인은 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구주장 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것으로서처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구주장 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호와 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를규정하면서 그 제3호(1995.12.30 개정된 것)에『양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 열거하고 있다. 한편, 같은법시행령 부칙(1995.12.30) 제1조에서 동 개정령은 1996.1.1부터 시행토록 규정하고 있고, 제8조 제2항에서는 제166조의 개정규정은 개정령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용토록 규정하고 있다.
• 다. 청구주장 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴본다.

(1) 먼저, 쟁점주택의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액의 입증자료로 쟁점토지 취득시의 매매계약서사본과 매도자인 청구외 OOO의 사실확인서를, 쟁점건물 신축비용의 입증자료로 공사도급계약서사본과 공사시공자 청구외 OOO의 사실확인서 등을 제시하고 있는 바, (가) 쟁점토지 취득시의 매매계약서를 보면, 청구인은 1976.12.10 쟁점토지(403㎡)를 청구외 OOO으로부터 122,000,000원에 취득하는 계약을 체결한 것으로 되어 있으나 매매가액이 평당 1,000,000원에 상당하는 금액으로서 당시의 시세(처분청은 평당 300,000-500,000원이라고 하고 있음)보다 월등히 높은 가액으로 인정되고 있고, (나) 쟁점건물 신축시의 공사도급계약서를 보면, 청구인은 1977.1.5 청구외 OOO와 공사금액을 82,000,000원으로 한 공사도급계약을 체결한 것으로 되어 있으나 동 건물신축비는 평당 1,300,000원에 상당하는 금액으로서 당시의 일반적인 주택건축비(처분청은 평당 400,000-600,000원이라고 하고 있음)보다 월등히 높은 가액으로 인정되고 있어 동 매매계약서 및 공사도급계약서는 그 신빙성을 인정하기 어려운 반면, 청구인은 거래상대방의 사실확인서 외에 각 계약서의 원본은 물론 달리 대금지급영수증 및 금융자료등 거래가액을 확인할 수 있는 객관성 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 쟁점토지 및 쟁점건물의 실지취득가액은 확인되지 않는다 할 것이며,

(2) 다음으로, 쟁점주택(토지·건물)의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택 실지양도가액의 입증자료로 부동산교환계약서사본, 교환상대방과 입회인의 사실확인서 등을 제시하고 있으나, 동 교환계약서에는 교환하는 부동산의 가액에 대한 내용이 없을 뿐 아니라, 청구인은 달리 교환가액을 알 수 있는 객관성 있는 증빙자료도 제시하지 못하고 있어 실지양도가액은 확인되지 않는다 할 것이다.

(3) 따라서, 청구주장 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것이고 쟁점주택 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.