양도를 나대지의 양도로 보는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1994서4618

[주 문]

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 83.1.20 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO 대지 143㎡ 및 건물 73.13㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 93.5.11 멸실한 후 93.7.13 구주택과 인접한 대지 147.47㎡의 소유자인 청구외 OOO과 공동으로 다가구주택 545.4㎡(청구인의 지분 272.7㎡)를 신축하기 위해 93.7.13 건축허가를 받아 93.8월 착공하여 준공검사 완료일(94.2.8) 이전인 93.12.15 청구인의 토지 및 건물 지분을 공동소유자인 위 OOO에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 나대지 143㎡를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 계산하여 96.4.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 23,617,680원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.10 심사청구를 거쳐 96.9.19 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 구주택을 취득하여 거주하다가 이를 멸실하고 인접토지 소유자와 공동으로 다가구주택을 신축하여 동 주택의 일부를 타인에게 임대한 후 청구인의 지분을 공동소유자에게 양도하였으므로 이는 주택의 양도에 해당되고, 주택의 양도로 볼 경우 양도당시 다가구주택 이외의 타주택이 없었을 뿐 만 아니라 구주택에서 3년 이상 거주하였기 때문에 1세대1주택의 비과세요건에 해당되므로, 단순히 나대지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 이 건 양도계약서에 의하면 양도대상이 토지이고 그 매매대금도 토지대금 이외에 다가구주택의 가액이 포함되었다고 볼 수 없으며, 또한 청구인은 다가구주택을 신축하여 거주한 사실이 없으므로 처분청이 나대지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 본다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 처분청이 이 건 양도를 나대지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 먼저 관련법령인 소득세법 제23조, 같은법 제5조 제6호 자목 및 같은법시행령 제15조 제1항, 제9항, 제11항의 규정을 종합하여 보면, 토지와 건물은 각각 독립된 과세대상 자산이며, 1세대 단위로 1주택을 보유하고 3년이상 거주하거나 5년이상 보유한 경우에는 그 주택과 주택바닥면적이 5배(도시계획구역안) 이내의 토지는 1세대 1주택으로 비과세하며, 주택의 노후화 등으로 멸실하고 재건축한 경우에는 보유기간과 거주기간을 계산함에 있어 구주택과 신주택에 대한 기간을 통산하여 비과세 여부를 판정하도록 규정하고 있다.

(2) 또한, 토지와 건물, 기존건물과 증축건물이 각기 독립적인 과세대상 물건이므로 건물과 그 부수토지가 각각 기왕에 이미 비과세 요건이 충족된 경우에는 이를 새로이 비과세대상에서 제외할 규정이 없으므로, 『1세대1주택』을 소유한 자가 당해 주택을 신축 또는 증축하여 구주택이 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 상태에서 다가구주택을 공동주택의 범위에 포함시킨 93.12.31 위 소득세법시행령 개정일(적용례: 94.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용) 이전에 양도한 경우에는 동 주택이 비록 소득세법시행규칙 제6조의 2(94.4.19 신설, 적용례: 시행일인 94.4.19 이 속하는 과세기간분부터 적용)의 규정에 의한 다가구주택의 요건을 구비하였다 하더라도 이를 다가구주택에 관한 규정을 적용하지 아니하고 그 주택의 신·증축시 증가된 건물면적과 구주택의 바닥면적의 5배(도시계획구역 안의 토지)를 초과하는 토지면적에 대해서만 과세대상(증가된 면적중에서 비과세요건을 충족한 경우에는 물론 비과세 됨)에 포함시키고 그 나머지는 비과세함이 타당하다 하겠다.(국심 91서14, 91.5.7, 94서4618, 95.2.28, 95서581, 95.7.3, 같은 뜻임)

• 다. 사실 및 판단

(1) 이 건 다가구 주택의 신축 및 양도 경위를 보면 청구인은 83.1.20 구주택인 토지 143㎡와 건물 73.13㎡를 취득하여 10년 이상 거주하다가 93.5.11 건물을 멸실한 후 93.7.22 구주택과 인접한 대지 147.47㎡의 소유자인 청구외 OOO과 공동으로 다가구주택 545.4㎡를 건축허가 받아 93.8월 착공하여 93.12.14 그 지상 건물을 사실상 완공후 청구외 OOO에게 그 중 일부를 임대하여 OOO세대가 입주한 그 익일인 93.12.15 청구인의 지분(매매계약서상에는 토지만 명기되어 있음)을 공동사업자인 청구외 OOO에게 양도한 사실이 매매계약서 및 임차인의 주민등록 등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 검인계약서를 보면 청구인은 93.12.15 OOO에게 토지 143㎡를 105,000,000원에 양도한 것으로 되어 있으나, 다가구주택의 건축허가서, 건물사용검사서 및 등기부등본등에 의하면 청구인과 OOO이 2인 공동명의로 건축허가를 받아 건축물을 신축한 후 사용검사와 소유권이전등기시에는 OOO 단독명의로 한 점등을 미루어 볼 때 청구인은 93.12.15 그의 지분인 토지 및 건물을 동시에 양도한 것으로 보여진다.

(3) 주택의 경우 취득일은 건물이 완공된 날로 보고, 건물이 완공된 날은 당해 건물이 준공된 날을 말하되, 준공된 날 이전에 입주한 경우는 그 입주한 날이 취득일이 되는 것인 바(소득세법 기본통칙 2-11-4...27 제2항 단서, 같은 뜻임), 이 건 다가구주택의 사실상 완공된 날은 입주일인 93.12.14이므로 청구인은 다가구주택을 취득하여 양도한 경우에 해당된다.

(4) 그렇다면 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택을 신축·양도한 이 건의 경우 청구인의 지분인 다가구주택 건물 272.7㎡ 중 구주택 건물 면적 73.13㎡와 비과세한도(구주택의 건물바닥면적 73.13㎡ × 5 = 365.65㎡) 이내인 부수토지 143㎡는 과세대상에서 제외되는 반면, 건물부분의 증가분 199.57㎡(다가구주택의 건물연면적 545.4㎡ 중 청구인의 지분 272.7㎡에서 구주택 73.13㎡를 차감)는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세대상에 해당된다.

(5) 위의 법령 및 사실을 종합하여 볼 때 청구인은 1세대 1주택의 비과세요건에 해당되는 구주택을 멸실하고, 다가구주택을 신축한후 양도하였으므로, 청구인의 지분에 해당되는 다가구주택의 토지 및 건물 중 구주택의 토지 및 건물부분에 상당하는 면적은 소득세 과세대상에서 제외되므로 나대지의 양도로 본 처분청의 처분은 관련법리를 오해한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.