부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 86.6.9. 청구외 OOO로부터 충청남도 아산군 염치면 OO리 OOOOO 전 2,652㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 91.4.30. 청구외 OOO에게 양도하고, 91.5.31. 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액을 84,864,000원, 취득가액을 73,500,000원으로 하여 양도소득세 2,201,550원을 납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 96.4.1. 청구인에게 91년도분 양도소득세 26,037,300원을 부과하였다가 96.12.3. 양도소득세 25,340,640원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.6. 이의신청 및 96.7.8. 심사청구를 거쳐 96.9.19. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 73,500,000원에 취득하여 84,864,000원에 양도한 후 매도자인 청구외 OOO 및 매수자인 청구외 OOO의 거래사실확인서와 매매계약서를 첨부하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청이 쟁점토지의 매도자인 청구외 OOO의 남편인 OOO의 확인서에 의하여 청구인의 신고내용을 부인하고 이 건을 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청은 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 확인하기 위하여 양도자의 주소지에 출장 확인한 바, 명의 등기자인 OOO는 출타중이었고, OOO의 남편인 OOO가 자청하여 진술한 내용에 따르면, 매매당시 부인은 명의자일 뿐이고 본인이 직접 거래일체를 관여하였으며 쟁점토지의 매도대금으로 현재 살고 있는 주택의 신축자금으로 사용하였기 때문에 거래대금(취득가액은 평당 75,000원으로 총대금은 60,000,000원 정도임)을 확인할 수 있었다고 조사한 사실이 있으며, 청구인은 매매계약서 및 확인서를 제시하고 있으나 이는 사인간에 작성된 것으로 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료 등의 증빙이 제시되지 아니하고 있으며, 취득가액 조사시 실지거래가액 확인자인 청구외 OOO가 취중에 작성한 것으로서 그 내용이 사실이 아니라는 주장도 확인서 작성 시간이 오후 2시경 임에 비추어 상식적으로 이해하기 어렵다. 실지거래가액의 결정은 취득 및 양도시 거래내용이 분명하게 확인되어야 하나, 이 건은 취득시의 실지수수금액이 확인되지 아니하고, 실지거래가액을 인정할 수 있는 구체적인 증빙도 제시되지 아니하므로 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호의 규정에 의한 “실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에 해당된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제96조 본문 및 제1호에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항 본문 및 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 제1항 본문에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있다.

(2) 같은법 시행령 제166조 제4항 본문 및 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에서 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항 본문 및 제2호에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있으며, 95.12.30. 대통령령 제1597호로 개정된 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 『제153조 제4항·제155조 제1항과 동제 제165항·제164조 제11항 및, 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 86.6.9.에 73,500,000원에 취득하여 91.4.30.에 84,864,000원에 양도한 것으로 하여 매도인인 청구외 OOO 및 매수인인 청구외 OOO의 확인서를 첨부하여 91.5.31. 자산양도차익예정신고를 하였다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 개별공시지가(32,000원/㎡)와 동일하며, 취득가액은 매도인인 청구외 OOO의 남편인 OOO로부터 확인한 거래가액 60,000,000원을 실지취득가액으로 확인함으로써 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하여 기준시가로 과세하였음이 확인된다.

(3) 처분청 공무원이 출장하여 매도인인 청구외 OOO의 남편인 청구외 OOO로부터 『본인은 배우자 OOO가 양도한 쟁점토지를 86.6.9. 매매하였는 바, 매매가격은 평당 75,000원씩 총 60,000,000원에 매매한 사실이 있으며, 실지매매계약서는 양도시기로부터 약 10년이 지났기 때문에 보관하고 있지 아니하며, 총매매대금 60,000,000원의 사용처는 현재 살고 있는 주택의 신축자금으로 사용하였다』는 내용을 확인받은 사실이 있는데, 위 OOO는 이 건 심판청구시 첨부한 확인서에서 『본인은 96.3.26. OO세무서 직원이 찾아와 쟁점토지의 양도대금이 평당 75,000원으로 추산하여 60,000,000원 정도되는 것으로 취중인 상태에서 확인하여 준 바 있으나, 이는 본인이 직접거래한 것이 아니라 처인 OOO가 양도한 것이고 또한 오래전의 일이라서 대략 추산하여 확인하여 준 것이며 이후 OOO에게 알아 본 바, 총 73,500,000원에 양도하였다』고 하여 당초 확인한 내용을 번복하고 있다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 관계법령을 적용하여 보면, 청구인이 제출한 양도시 매매계약서상의 양도가액 86,840,000원은 기준시가와 같은 금액인 바, 이와 같이 기준시가로 거래할 만한 특단의 사정이 없는 한 일반적인 부동산거래관행에 비추어 볼 때 신빙성이 없어 보인다. 취득가액 73,500,000원은 객관적으로 신빙성이 있는 금융자료등이 제시되지 아니하고 있고, 위와 같이 청구외 OOO가 처분청 공무원의 출장 조사시 거래가액이 60,000,000원이라고 확인한 바 있어, 이 금액이 실지취득가액으로 신빙성이 있어 보이는 반면에 당초 확인내용을 번복한 것은 믿기 어렵다. 따라서 청구인이 신고한 거래가액은 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 위 관계법령의 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건을 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판 청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.