[요지] 저가양도사유에 대한 납득할 만한 사유를 발견할 수 없고 양도가액에 대한 신빙성있는 자료의 제시가 없으므로, 부동산의 양도차액 산정시 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단됨.
[요지] 저가양도사유에 대한 납득할 만한 사유를 발견할 수 없고 양도가액에 대한 신빙성있는 자료의 제시가 없으므로, 부동산의 양도차액 산정시 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 89.10.31. 서울특별시 송파구 OO동 OOO 소재 OOOOO OO OO 상가점포 6개 대지 367.02㎡, 상가 642.610㎡(OO 대지 145.5㎡ 상가 215.17㎡, OOOOOOO 각각 대지 36.19㎡ 상가 55.24㎡, OOOOOO 각각 대지 87.47㎡ 상가 133.56㎡, OOO 대지 32.23㎡ 상가 49.831㎡)를 취득하여 소유하다가 90.12.29. 그 중 일부인 서울특별시 송파구 OO동 OOO OOOOO OO OO 상가점포 5개 대지 279.55㎡, 상가 427.431㎡(OOOOOOO 각각 대지 36.19㎡ 상가 55.24㎡, OOOOOO 각각 대지 87.47㎡ 상가 133.56㎡, OOO 대지 32.23㎡ 상가 49.831㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고, 91.1.29. 같은번지 OOOOO OO OO OO 대지 145.5㎡ 상가 215.17㎡(이하 “관련부동산”이라 한다)를 양도한 후 91.1.30.과 91.2.28.에 각각 자산양도차익 예정신고 및 납부를 하였다. 이에 대하여 처분청은 관련부동산의 양도에 대하여는 청구인의 신고내용대로 실지거래가액을 인정하여 91.12. 양도소득세를 결정하였으나, 쟁점부동산의 양도에 대하여는 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.4.16. 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 56,622,450원 및 동 방위세 11,837,950원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.7. 심사청구를 거쳐 96.9.20. 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인이 동일지번내의 상가를 2회에 걸쳐 양도한 것은 대지 100평을 초과하여 양도할 때는 토지거래허가를 받아야 하기 때문에 시간적으로 여건이 맞지 아니하여 불가피하게 2회에 걸쳐 양도하게 된 것이다.
(2) 청구인으로부터 쟁점부동산 및 관련부동산을 90.12.29, 91.1.29. 각각 취득한 청구외 OOO은 쟁점부동산 및 관련부동산을 95.1.3. 양도하고 청구인이 양도한 가액을 취득가액으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 96.5.29. 양도소득세 확정신고를 하였음에도, 청구인이 OOO에게 양도한 거래금액의 끝단위가 천원단위까지 표기되었다는 이유를 들어 실지거래가액은 부인하는 반면에, 청구인이 OOO주택개발주식회사로부터 쟁점부동산 및 관련부동산을 취득시에도 천원단위의 거래금액이 있음에도 이를 실지취득가액으로 인정하는 것은 일관성이 없다.
(3) 청구인이 같은 장소에 수개의 상가를 취득하여 쟁점부동산은 90.12.29.에 양도하고 관련부동산은 91.1.29. 양도한 후 각각 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고 및 납부를 하였는 바, 관련부동산의 양도에 관하여는 실지거래가액을 인정하고, 쟁점부동산의 양도에 관하여는 국세부과제척기간 만료 한달여전에 기준시가를 적용하여 양도소득세를 결정고지한 것은 처분청의 조사가 미진한 상태에서 이루어진 처분이다. 위의 사실과 같이 청구인이 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익 예정신고를 하였음에도 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 것은 부당하다.
(1) 청구인은 부동산가액이 상승하던 때인 89.10.31.에 쟁점부동산을 취득하여 90.12.29.에 양도한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액이 취득가액에 비하여 월등히 높아야 할 것으로 보이는 데, 기준시가에 의한 부동산가액상승율이 58%인데 비하여 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가에 의한 양도가액(255백만원)보다 낮은 174백만원에 불과할 뿐만 아니라 실지거래가액에 의한 부동산가액 상승율이 8%에 불과하고,
(2) 청구인이 쟁점부동산과 관련부동산을 동시에 분양받아 동일인에게 2회에 걸쳐 양도하여야 하는 특단의 사정이 있음을 입증한 바도 없는 점과,
(3) 일반적으로 쟁점부동산 규모의 부동산을 매매할 때 매매금액이 백만단위 또는 십만단위미만은 절사하여 매매금액이 000백만원 또는 000십만원으로 이루어지는데 비하여 쟁점부동산의 검인계약서상 매매금액이 천단위까지 표기된 점등을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 보이지 아니하므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.』고 규정하고 있으며, 시행령 부칙(95.12.30. 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1.)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.
(1) 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액이라는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
(2) 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액인지에 대하여 본다. 첫째, 청구인이 양도차익산정시 적용한 취득가액 및 양도가액과 처분청이 양도차익 산정의 기준으로 삼은 기준시가를 비교하여 보면 다음의 표와 같이 청구인이 주장하는 취득시점의 가액은 기준시가 대비 104%인 반면에, 양도가액은 기준시가 대비 71%가 되는 바, 특단의 사정이 없는 한 실지거래가액이 기준시가에 비하여 높은 것이 일반적이나 쟁점부동산을 저가로 양도하게된 납득할 만한 증빙의 제시가 없다. 구 분 취득시(천원) 양도시(천원) 대비(%) 신고금액 (A) 기준시가 (B) 신고금액 (C) 기준시가 (D) C/A D/B A/B C/D 쟁점부동산 161,628 154,908 174,655 245,533 108 158 104 71 관련부동산 84,000 92,615 90,707 149,014 108 160 90 60 계 245,628 247,523 265,362 394,547 108 159 99 67 둘째, 청구인은 쟁점부동산과 관련부동산을 통합하여 소극장을 운영하려 했으나 관련법령 및 주민들의 반대 때문에 당초계획을 포기하고 기준시가보다 낮은 가격으로 쟁점부동산을 매도하게 되었다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산을 매도(90.12.19.)하기 전인 90.4.1.부터 상계동에서 소극장을 운영하고 있었으므로 이를 저가양도사유로 받아들이기는 어려워 보인다. 셋째, 매매계약서 및 거래사실확인서는 매매당사간의 이해관계에 따라 사실과 다르게 작성될 수도 있으므로 양도가액이 진실된 가액을 입증하는 금융자료등의 제시가 없고, 또한 매수자인 청구외 OOO 목사가 쟁점부동산을 교회건물로 사용하였음에도 교회의 장부상 기록에 의하여 양도가액이 확인되지 아니하는 등 청구인이 주장하는 양도가액을 입증할 만한 객관적이고 명백한 입증자료의 제시가 없다. 넷째, 처분청이 관련 부동산의 신고가액을 실지거래가액으로 인정한 사실이 있다하여 쟁점부동사의 신고가액이 실지거래가액이라는 사실이 인정되는 것은 아니다.