토지의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 90.2.27 청구외 OOO과 공유(지분 동일)로 취득한 경기도 양주군 광적면 OO리 OOOO 공장용지 1,147㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 공장건물 484.15㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 앞의 토지, 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 92.9.4 신축하여 94.12.19 청구외 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 양도하고 쟁점토지는 실지거래가액으로, 쟁점건물은 기준시가로 하여 95.1.5 청구인지분(1/2)에 대한 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 96.4.16 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 15,909,410원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.14 심사청구를 거쳐 96.9.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구 주장 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 55,000,000원은 매매계약서 및 영수증등에 의하여 확인되고 있으며, 쟁점토지의 양도시 실지거래가액이 매매계약서상 금액(90,000,000원)과 매수법인인 OOO의 회계장부상 쟁점토지가액(100,000,000원)에 차이가 있는 것은 매수법인의 착오에 기인한 것이고, 설사 매매계약서상의 쟁점토지가액이 인정되지 아니한다 하더라도 매수법인의 회계장부상의 쟁점토지 취득가액을 실지양도가액으로 하여야 할 것임에도 처분청이 사실조사 없이 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 취득시 매매계약서에는 청구외 OOO으로부터 청구인이 단독 취득한 것으로 되어 있으나, 쟁점토지의 등기부에는 청구외 OOO과 공동으로 취득한 것으로 되어 있으므로 취득시 매매계약서는 사실로 보이지 아니하고, 청구인이 매수법인인 OOO의 요청에 따라 쟁점부동산을 220,000,000원에 양도하면서 쟁점토지는 90,000,000원, 쟁점건물은 130,000,000원으로 구분하였다고 주장하나 청구인이 여백에 임의로 기재했을 가능성을 배제할 수 없고 또한 판넬지붕인 쟁점건물의 평당 양도가액이 873,470원인데 비하여 쟁점토지의 평당 양도가액이 259,380원에 불과한 것은 일반적인 부동산거래 관행에 부합하지 아니하므로 쟁점토지의 실지거래가액이 확인된 것으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(95.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호에 의하면, 토지·건물의 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도·취득당시의 기준시가로 하되 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것, 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용) 제4항에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ～2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있으며, 같은조 제5항에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 실지 취득가액에 대하여 청구인은 쟁점토지를 55,000,000원(청구인 부담액은 1/2)에 취득하였다고 주장하면서 90.2.10자 매매계약서와 동 매매계약서 뒷면에 쓰여진 90.2.23자 영수증을 제시하고 있는 바, 청구인이 제시한 매매계약서상에는 매수인이 청구인 단독으로 되어 있으나 등기부상으로는 청구외 OOO과 공동으로 취득한 것으로 등기되어 있어 매매계약서의 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고 달리 매매대금지급에 관한 객관성 있는 증빙도 없으므로 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점토지의 실지 취득가액이 확인된 경우에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다.

(2) 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 총 220,000,000원에 양도하면서 매수법인인 OOO의 요청으로 쟁점토지는 90,000,000원, 쟁점건물은 130,000,000원으로 구분하여 양도하였다고 주장하면서 94.7.13자 매매계약서와 OOO의 94사업년도 회계장부를 제시하고 있는 바, 동 매매계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있으나 그 구분평가기준이 불분명할 뿐만 아니라 계약서상 구분표시된 쟁점토지의 양도가액은 90,000,000원인데 반하여 OOO의 회계장부상의 쟁점토지의 취득가액은 100,000,000원으로 되어 있어 쟁점토지의 실지양도가액이 얼마인지 불분명하다 할 것이므로 쟁점토지의 실지 양도가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니한다 하겠다.

(3) 따라서, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 하겠으므로 이 건 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.