청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 토지의 양도소득금액을 결정할 수 있는지 여부 기준시가에 의하여 양도소득금액을 결정하는 경우에도 양도차익이 실지거래가액이라고 주장하는 금액을 초과하여서는 아니되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 부 OOO으로부터 78.9.1 증여받은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 39.18㎡(461.4㎡ 중 지분토지이며 이하 “쟁점토지”라 한다)를 92.8.12에 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 92.9.30 처분청에 하였다. 처분청에서는 쟁점토지의 양도당시 기준시가가 136,374,240원인데도 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 25,000,000원으로서 기준시가의 18.3%에 지나지 않으며 쟁점토지는 시장의 대로변에 위치하고 있으며 주변토지의 거래가액이 기준시가와 비슷하므로 실지거래가액으로 신고한 금액은 신빙성이 없다고 보고, 또한 취득가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라 하여 기준시가에 의하여 96.1.3 청구인에게 이 건 92년 귀속 양도소득세 64,485,270원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.29 심사청구를 거쳐 96.67.6 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 공유지분토지로서 공유자의 수가 많고 그 지상에는 건물이 있어 법정지상권이 설정되어 있으므로 일반의 토지가액과는 거래가액이 다른 것이고 기준시가에 비해서 현저히 낮은 경우라 하더라도 정당한 사유가 있고, 쟁점토지를 양도하고 적법하게 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였으므로 이를 인정하여야 하는데도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세처분함은 잘못이다. 또한 기준시가에 의하여 과세하는 경우라 하더라도 양도소득금액은 실지거래가액을 초과하여 과세할 수 없는 것(국세청 예규 재일 01254-34740, 91.11.8)이므로 양도가액인 25,000,000원을 초과하여 과세한 양도소득금액 부분은 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 실지거래가액으로 결정받기 위하여는 양도 및 취득가액 쌍방 거래금액이 모두 실지거래가액에 의하여 확인되어야 하나 청구인은 쟁점토지를 증여에 의하여 취득하여 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수는 없는 것으로 이 건의 경우와 같이 증여받은 재산을 양도하는 경우에는 취득가액에 대하여 실지거래가액을 알 수 없으므로 비록 양도당시 실지거래가액이 확인된다 하더라도 쌍방거래금액 모두 국세청기준시가에 의하여 결정하는 것이 원칙(국세청 재삼 46014-3809, 93.10.28 참조)이다. 또한, 청구인이 주장하고 있는 실지양도가액은 양도당시 개별공시지가 136,374,240원의 18.3%에 불과한 25,000,000원으로 쟁점토지가 도로변에 위치한 점 등 그 위치나 당시의 시세에 비하여 사실상의 실지거래가액으로 보기는 어려워 기준시가로 결정한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

1. 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도소득금액을 결정할 수 있는지 여부

2. 기준시가에 의하여 양도소득금액을 결정하는 경우에도 양도차익이 실지거래가액이라고 주장하는 금액을 초과하여서는 아니되는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 가액은 취득·양도당시의 기준시가로 하도록 하면서 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있다 같은법 제23조 제2항에서 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비 등을 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)으로 규정하고 있다. 같은법시행령 제170조 제1항에서 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있다. 같은법시행령 제170조 제4항에서도 취득 양도가액을 실지거래가액으로 할 수 있는 경우로서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등을 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여

1. 청구인의 부 OOO은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 461.4㎡을 청구외 OOO, OOO와 공동으로 75.12.26에 취득하였으며 그의 자인 청구인, OOO, OOO은 OOO의 지분을 78.9.1 수증받은 후 그 후 수증받은 지분토지는 81.9.28에 OOOOOOOO의 461.4㎡(공동지분토지) 중 90.58㎡, 18.12㎡이 양도되면서 이에 따라 청구인 지분면적도 양도면적해당분의 비율만큼 지분면적이 양도되고 난 후의 나머지 지분토지가 39.18㎡로서 쟁점토지임이 토지등기부등본에서 알 수 있다.

2. 청구인은 쟁점토지를 91.8.12에 청구외 OOO에게 양도하였음이 위 토지등기부등본상에 나타나고 있다.

3. 청구인은 쟁점토지 양도후 소득세법 제95조에 의한 자산양도차익 예정신고를 92.9.30 하였으므로 소득세법 제23조 제4항 제1호의 단서, 제45조 제1항 제1호 가목의 단서 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있다.

4. 그러나 전시 소득세법시행령 제170조에서 양도·취득가액 중 어느 하나를 기준시가로 할 경우 다른 하나도 기준시가로 하도록 하고 또한 어느 하나를 실지거래가액으로 할 경우 다른 하나도 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있는 바 청구인이 쟁점토지를 청구인의 부로부터 증여받았으므로 취득가액에 대한 실지거래가액확인이 당초부터 불가능한 경우에 해당하므로 양도·취득가액 모두가 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 않으므로 전시 법령에 의하여 기준시가에 의하여 과세하는 것이 타당하다고 본다.

5. 한편 처분청에서는 쟁점토지의 청구인이 주장하는 실지양도가액은 25,000,000원으로서 이는 기준시가인 136,374,240원의 18.3%에 미치지 못하며 쟁점토지의 주변의 시세가 기준시가와 별로 차이가 없는 데도 특별히 낮게 거래할 만한 신빙성이 있는 입증자료가 없다하여 기준시가에 의거하여 과세한 것으로서 쟁점토지는 속칭 OO동 카페골목으로서 상권이 잘 형성되어 있는 번화가에 소재한 토지로서 기준시가 이상 호가하고 있는 점에 비추어 보면 청구인이 주장하는 실지거래가액 25,000,000원은 신빙성 있는 가액이라 할 수 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분에는 잘못이 있다 하기 어렵다.

(1) 쟁점2에 대하여

1. 청구인은 기준시가에 의하여 과세한 경우라도 과세되는 양도소득금액이 실지거래가액을 초과하여서는 아니되므로 실지거래가액인 25,000,000원을 초과하는 양도소득금액에 대한 양도소득세를 취소되어야 한다고 주장하고 있다.

2. 양도소득세가 기준시가에 의하여 과세되는 경우 양도차익이 실지가액을 초과할 수 없는 바(대법원판례 92누 11886, 92.10.9) 그런 경우는 실지양도가액이 확인되는 경우이어야 하는데 이 건의 경우와 같이 실지양도가액이 신빙성이 없는 경우에는 양도차익이 실지거래가액을 초과한 금액을 과세하여서는 안된다는 청구주장은 타당성이 없다고 본다. 위와 같이 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.