토지의 양도시기를 판단함에 있어 연불조건부 매매로 보아 첫회 부불금지급일(93.8.3)로 볼 것인지 또는 일반매매로 보아 등기접수일(95.6.2)로 볼 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인과 청구외 OOO등 5인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 1,120.5㎡와 같은 곳 OO동 OOOOOO 대지 657.6㎡(이상 2필지 토지 1,778.1㎡를 “쟁점토지”라 한다)를 85.3.5 및 88.9.27 공동으로 취득(청구인 지분은 OO동 OOOOOO 대지 311.25㎡, OO동 OOOOOO 대지 219.2㎡임)하여 소유하고 있다가 이를 95.6.2(등기접수일) 공동으로 양도한 것으로 하여 95.8월 양도소득세 신고시 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인 지분 해당세액을 납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하면서 대금지급을 계약금 93.8.2, 1차중도금 93.9.2, 2차중도금 94.8.2, 잔금지급은 계약 후 32개월로 한다고 약정하였다고 하여 쟁점토지 거래의 경우 연불조건부 매매로 보고 쟁점토지의 양도시기를 첫회 부불금 지급일인 93.8.3로 하여 기준시가로 양도차익을 계산한 후 96.4.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 745,130,740원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.14 심사청구를 거쳐 96.7.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 93.8.2 작성한 매매협정서에 근거하여 쟁점토지의 양도를 연불조건부 매매로 보아 양도시기를 첫회 부불금 지급일인 93.8.3로 결정하였으나, 쟁점토지의 토지거래허가일(93.9.8)부터 등기접수일(95.6.2)까지의 기간이 2년미만이고 또한 93.12.15 작성한 매매계약서에 의하면 첫회부불금 지급일(93.8.3)로부터 잔금지급일(95.8.2)까지의 기간이 2년미만이므로 이 건의 경우 연불조건부 매매에 해당하지 아니하여 쟁점토지 거래는 일반매매로서 등기접수일인 95.6.2을 양도시기로 보아야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지거래와 관련하여 작성한 매매계약서(매매협정서)와 실제매매대금수수와 관련한 자료(영수증, 진술서, 예금통장사본 등)에 의하면 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하면서 93.8.2 계약금 2,332백만원, 93.8.3 1차중도금 4,000백만원, 94.8.2 2차중도금 1,000백만원, 95.6.2 3차중도금 2,888백만원, 95.8.23 4차중도금 2,000백만원, 95.10.16 잔금 2,000백만원을 각각 수령하였음이 확인되는 바, 이 건 경우 양도대금을 3회이상 분할하여 수수하였고 첫회 부불금지급일(93.8.3)로부터 잔금지급일(95.10.16)까지의 기간이 2년을 초과하므로 소득세법 제27조, 동법시행령 제53조 제1항 제3호, 제108조 제2항의 규정에 의하여 연불조건부 매매에 해당되어 첫회 부불금지급일인 93.8.3을 양도시기로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 판단함에 있어 연불조건부 매매로 보아 첫회 부불금지급일(93.8.3)로 볼 것인지 또는 일반매매로 보아 등기접수일(95.6.2)로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제27조(94.12.22 전면개정전) 및 같은법시행령 제53조(94.12.31 전면 개정 전) 제1항 제3호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 법 제51조(94.12.22 전면개정전) 제6항에 규정하는 연불조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일로 하는 것으로 되어 있으며, 연불의 범위에 관하여 규정하고 있는 같은법 시행령 제108조(94.12.31 전면 개정전) 제2항에서 “연불조건부 양도는 할부판매에 해당하지 아니하는 자산의 양도로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호에 해당하는 것으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “3회이상으로 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받는 것”, 그 제2호에서 “당해 목적물의 인도기간의 다음날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년이상인 것”이라고 되어 있는 바, 이와 같이 연불조건부 양도인지의 여부는 거래당사자간에 약정한 대금지급방법이 위 법령에서 정한 연불의 범위에 해당하는 것인지 여부에 따르는 것임을 알 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 매매와 관련하여 청구인등 6인(매도인)과 청구외 OOO(매수인)이 93.8.2 작성한 매매협정서에 의하면 총매매대금을 10,220백만원으로 하고 93.8.2 계약금 2,332백만원, 93.9.2 1차중도금 4,000백만원, 94.8.2 2차중도금 1,000백만원, 잔금지급은 계약후 32개월로 한다고 되어 있고, 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세는 매수인(OOO)이 부담하며, 쟁점토지의 사용권은 위 협정체결일(93.8.2)이후부터 위 OOO이 가진다고 약정되어 있어 쟁점토지 거래의 경우 계약금이외 3회이상 분할하여 대금을 지급받고 쟁점토지에 대한 사용승낙일(93.8.2)로부터 잔금지급약정일(96.4.2)까지의 기간이 2년이상임이 확인된다.

(2) 청구인등 6인이 쟁점토지를 위 OOO에게 양도하면서 대금을 실제로 받은 사실관계를 영수증 등에 의해 확인하여 보면, 93.8.2 계약금 2,332백만원, 93.8.3 1차중도금 4,000백만원, 94.8.2 2차중도금 1,000백만원, 95.6.2 3차중도금 2,888백만원, 95.10.16 잔금 4,000백만원을 각각 받은 것으로 나타나고 있어 쟁점토지 매매대금의 첫회 부불금 지급일은 93.8.3임을 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지에 대한 잔금 지급방법의 변경 및 양도소득세 부담문제 등으로 당초 93.8.2의 계약내용을 변경하였음을 주장하면서 93.12.15자로 작성된 매매계약서(계약일: 93.12.15, 잔금약정일: 95.8.2)를 제시하고 있으나 동 매매계약서는 청구인이 처분청의 조사시와 심사청구시에 증빙자료로 제시한 사실이 없고 처분청이 이 건 조사시 작성한 거래당사자(OOO, OOO)의 진술서에 의할 때에도 이들이 위 변경 계약내용에 관한 사실을 모르고 있었던 점 등으로 미루어 볼 때 당초 계약내용을 변경하였다는 청구주장은 이를 신빙성 있는 것으로 보기 어렵다. 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점토지 거래의 경우 93.8.2 작성된 계약서의 약정내용과 같이 계약금이외 3회이상 분할하여 대금을 지급받고 쟁점토지의 인도기간(93.8.2 토지사용승낙일)의 다음날부터 최종부불금의 지급기일(96.4.2)까지의 기간이 2년이상으로 확인되어 이는 소득세법시행령 제108조 제2항의 규정에 의한 연불조건부 양도에 해당된다 할 것이므로 처분청이 첫회 부불금의 지급일인 93.8.3을 양도시기로 보아 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.