기준시가에 의하여 쟁점아파트의 시가를 평가하여 증여세를 부과한 처분이 정당한지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인의 남편인 청구외 OOO는 87.10.2 서울특별시 도시개발공사로부터 서울특별시 양천구 OO동 OOO OOOOOOOOO OOOO OOOO(분양면적 130.56㎡: 전용면적 105.25㎡ 및 공용면적 25.21㎡, 대지지분 80.26㎡. 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 임대분양받아 (임차)거주하다가 93.2.27 서울특별시 도시개발공사와 쟁점아파트의 분양계약(임대분양 전환)을 체결하고 95.4.25 분양할부금을 완납한 다음 95.5.3 자신의 명의로 소유권이전등기를 한 후 95.5.8 이를 청구인에게 증여하였다. 처분청은 기준시가에 의하여 쟁점아파트의 시가를 185,500,000원으로 평가하여 96.2.16 청구인에게 95년도분 증여세 12,837,500원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.4.15 심사청구를 거쳐 96.7.2 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장

• 가. 쟁점아파트는 서울특별시 도시개발공사에서 87.10.2 신축하여 임대하다가 93.2.27 청구인의 남편인 청구외 OOO와 62,071,400원에 매매하기로 분양계약을 체결하고 95.5.3 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기한 후 95.5.8 청구인에게 다시 증여를 원인으로 소유권이전등기 하였다.
• 나. 처분청은 상속세법 제9조 제1항 및 같은 법 시행령 제5조 제3항의 규정에 의하여 94.7.1 국세청장이 고시한 공동주택 기준시가 185,500,000원으로 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가하여 증여세를 과세하였으나, 이는 다음과 같은 이유에서 부당하다.

(1) 상속세법 제9조 제1항은 “상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제34조의 7(준용규정)은 “…의 제9조 …의 규정은 증여세에 관하여 준용한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조 제3항은 “건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 그 평가·고시한 가액에 의한다”고 규정하고 있다. 그리고 상속세법 기본통칙 39…9 제1항 2호에 의하면 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매 사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

(2) 이 건의 경우 청구외 OOO는 쟁점아파트를 95.5.3 서울특별시 도시개발공사로부터 67,475,663원(분양원금은 62,071,400원이나, 93.4.16 기존의 임차보증금과 상계한 계약금 12,048,600원과 할부이자를 포함한 각월의 할부금 1,257,180원을 93년 5월부터 95년 3월까지 23개월간 지급한 금액 28,915,140원 및 95.4.25 잔여 할부금을 일시납한 금액 26,511,923원을 합하여 실지 지급한 금액은 67,475,663원임)에 취득하여 5일후인 95.5.8 청구인에게 증여를 원인으로 등기이전하였으므로 그 증여가액은 위 취득원가에 증여자의 취득세 등 취득시 비용 2,737,130원, 수증자의 취득세 등 취득시 비용 1,887,670원을 가산한 72,100,463원이 됨에도 처분청이 시가가 확인되지 아니하는 경우 적용되는 보충적 평가방법(기준시가)을 적용하여 위 증여재산의 가액을 185,500,000원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

3. 국세청장 의견 쟁점아파트는 서울특별시 도시개발공사에서 1987.10.2 신축하여 임대하다가 1993.2.27 청구외 OOO에게 62,071,400원에 분양한 것으로서 청구외 OOO는 1995.5.3 자신의 명의로 소유권이전하였다가 1995.5.8 청구인에게 증여를 원인으로 소유권이전하였다. 청구인은 증여일인 1995.5.8로부터 6개월 이내인 1995.5.3의 시가를 청구외 OOO와 도시개발공사간의 매매가액인 67,475,663원으로 보아야 한다는 주장이나, 실질적으로 청구외 OOO와 도시개발공사간에 거래가 이루어진 것은 분양계약서 작성일인 1993.2.27임으로 이 날은 증여일인 1995.5.8로부터 6개월 이전이고, 아파트 건설업자인 도시개발공사가 아파트를 분양하는 경우 불특정 다수인이 아닌 일정한 요건을 갖춘 특정인에게 제한적으로 자유경쟁에 의하여 결정된 시장가격(공개경쟁에 의한 매각)에 의하여 매각하는 것이 아니고 이보다 낮은 가액으로 분양하는 것이므로 도시개발공사의 분양가액을 분양 당시의 시가로 볼 수 없다. 이와 같이 청구인이 도시개발공사의 분양가액외에 달리 증여 당시의 시가라고 인정할 만한 객관적인 증거를 제시하지 아니하고 시가라고 인정할 만한 매매가액이 형성되어 있는 것도 아니므로 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 상속세법시행령 제5조의 규정에 따라 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택으로서 국세청장이 평가하여 고시한 가액을 쟁점아파트의 증여당시의 가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 기준시가에 의하여 쟁점아파트의 시가를 평가하여 증여세를 부과한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 상속세법 제34조의7(준용규정)에서 제9조의 규정은 증여세에 준용한다고 규정하고 있고, 그 제9조(상속재산의 가액평가) 제1항은 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제5조(상속재산의 평가방법) 제1항은 법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다고 규정하고, 그 제3항에서 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 그 평가·고시한 가액에 의한다고 규정하고 있다. 그리고 상속세법 기본통칙 38…9(시가의 의의)는 상속세법시행령 제5조 제1항에서 “시가”라 함은 과세시기(상속, 증여로 인하여 취득한 날)에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정 다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 그 39…9(시가로 보는 범위) 제1항 제2호는 시가로 볼 수 있는 예로서 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우 그 가액을 규정하고 있다.
• 다. 먼저 서울특별시 도시개발공사와 청구외 OOO간에 93.2.27 체결한 『주택분양계약서(임대분양 전환)』상의 분양가액이 그 당시의 시가에 해당하는지에 관하여 본다. 목동신시가지 임대분양아파트는 서울특별시 도시개발공사가 임대분양을 한 후 일정기간(5년간) 임대한 다음 임대기간 만료시에 그 임차인에게 분양전환하는 조건으로 임대분양하였던 것이며, 쟁점아파트는 그와 같은 임대분양아파트로서 서울특별시 도시개발공사가 87.10.2 신축하여 청구외 OOO에게 임대분양하였다가 그 임대기간이 만료됨에 따라 93.2.27 청구외 OOO에게 분양전환한 것인 바, 그 분양전환 가액 62,071,400원은 분양전환 당시 시장에서 정상적으로 거래되는 가격에 의한 것이 아니라 87.10.2 당초 임대분양시의 조건에 의하여 그 임차인에게 분양전환함에 따른 특례가액으로서 이는 93.2.27 분양전환계약 당시의 시가라 할 수 없는 것이고, 또한 달리 증여 당시 쟁점아파트의 시가로 볼 만한 가액도 없으므로 처분청이 상속세법시행령 제5조 제3항의 규정에 의한 가액(기준시가)에 의하여 쟁점아파트 증여당시의 가액을 평가하여 이 건 증여세를 부과한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.