[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구법인의 서울특별시 종로구 OO동 OOO외 3필지 토지 3,210㎡, 위 지상 주택 및 기타건물 452.86㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO에게 1993.3.27 계약금 5억원, 1993.6.21 중도금 20억원, 1995.5.10 잔금 75,640천원을 지급하고 취득하였는 바, 처분청은 쟁점부동산의 취득시기를 부동산 매매대금의 97%가 지급된 중도금 지급일인 1993.6.21로 보아 이날로부터 2년 이내에 업무에 직접 사용하지 않았다는 사유로 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 판정하여 지급이자 손금불산입하고, 쟁점부동산의 취득시기로 본 1993.6.21 이후부터 잔금청산일인 1995.5.10까지 무상으로 매도인이 거주하도록 하였으므로 특수관계는 성립하지 아니하나, 25억원을 대여하였을 경우 발생되는 인정이자 상당액의 70%는 기부금에 해당한다고 보아 93사업연도 법인세 165,359,460원을 96.1.16 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.8 심사청구를 거쳐 96.8.27 심판청구를 제기하였다
2. 청구주장 및 국세청장 의견
① 법인세법상 비업무용 부동산의 판정유예기간의 기산일인 취득시기는 별도 규정된 바 없으나 재무부예규에서 구 소득세법 제53조의 규정에 의하도록 해석하고 있고 법인세법 시행령 제36조의 손익의 귀속 시기에서도 대금을 청산한날이 속하는 사업년도로 한다고 규정하고 다만 대금을 청산하기 전에 소유권을 이전등기 또는 인도한 경우에는 소유권이전등기 또는 인도일이 속하는 사업년도로 한다고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 취득시기는 잔금청산 전에 인도되거나 사용·수익·또는 소유권 이전 등기를 한 사실이 없으므로 잔금청산일이 1995.5.10 임에도 중도금 지급일인 1993.6.21을 취득일로 보아 비업무용 부동산으로 판정하여 지급이자를 손금 부인한 처분은 부당하다.
② 매도자 OOO에게 지급한 25억원은 쟁점부동산의 매수계약금 및 중도금이지 대여금이 아니고 OOO가 청구법인의 특수관계자가 아님에도 인정이자를 계산하여 기부금 또는 간주익금으로 익금산입한 처분은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 첫째, 부동산매매에 있어서 장기지급 조건부 매매가 아닌 경우에는 일반적으로 매매계약일이 속하는 달의 다음달 이내에 잔금을 청산하고 계약금은 매매대금의 10%내외로 중고금과 잔금은 매매대금에서 계약금을 제외한 금액의 2분의 1로 매매하는 것임에도 쟁점부동산의 매매는 특별한 사유도 없이 계약일로부터 잔금지급일까지의 기간을 9, 5개월로 정하고 총 매매대금의 3%정도를 잔금이라고 계약한 것으로 볼 때 실지매매계약서라고 인정하기 어렵고 1995.5.10 지급한 75,640천원이 잔금이라고 인정할 수 없다. 둘째, 청구법인과 쟁점부동산 양도자 OOO간에는 법인세법상 특수관계자인 것으로 확인되지는 않지만 청구외 OOO는 OO그룹의 회장이고, 청구법인은 OO그룹의 부동산을 임차하여 주업인 음식점을 경영하고 있어 특별한 관계가 있는 것으로 볼 때 실질적으로 중도금 지급일인 1993.6.21 매매대금을 전액 지급하고서도 비업무용판정 기산일 및 양도소득세 납부일을 지연시킨 것으로 판단되고 셋째, 청구법인이 쟁점부동산을 매매하기로 계약하고 장기간 소유권 이전이 지연된 것이 청구법인의 자금이 부족하여 잔금을 지급하지 못하였다거나 청구법인이 귀책사유등 특별한 사유가 없었던 점으로 보아 쟁점부동산의 매매대금은 25억원을 지급한 것으로 처리한 1993.6.21에 전액 지급되었다고 판단된다. 위와 같이 살펴본 바 쟁점부동산의 취득시기는 1993.6.21이라고 판단되므로 이날로부터 2년이 지난 현재까지도 업무에 직접 사용하지 아니하고 전 소유자에게 임대하고 있으므로 쟁점부동산은 1993.6.21부터 비업무용 부동산에 해당하고, 이때부터 특수관계 없는 자에게 무상으로 임대한 것이 되어 처분청이 비업무용부동산에 상당하는 지급이자를 부인하고 적정임대료를 기부금으로 손금부인한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 판정함에 있어서 판정유예기간의 기산일인 취득시기를 언제로 볼 것인지와
② 쟁점부동산 취득일을 1993.6.21자로 보는 경우 취득후 특수관계 없는 자에게 무상임대하였다 하여 25억원에 대한 인정이자를 계산하여 간주익금 또는 비지정 기부금으로 익금가산한 처분의 당부 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법시행령 제53조는 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 규정하고 있고, 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 본문 및 제12호는 “영 제43조의2 제1항 및 동조 제3항에서 ‘비업무용부동산 등’이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다. 1-11. 생략
12. 매매용 부동산. 다만, 부동산매매업을 주업으로 하거나 주택신축판매업을 하는 법인이 취득한 매매용부동산(주택 신축판매업의 경우에는 주택신축용토지에 한한다)으로서 취득후 2년이 경과되지 아니한 것 이라고 규정하고 있고, 또 제7항은 “제3항 제1호 및 제12호 단서의 규정에 의한 기한내에 해당 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 경우에는 당해 부동산을 취득한날로부터 비업무용으로 한다(이하 생략)”고 규정하고 있다. 또한 국세기본법 제14조 2항은 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라적용한다”라고 규정하고 있고, 법인세법 제3조 제2항에는 “법인세법의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고 거래의 실질내용에 따라 이를 적용한다”고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구법인과 청구외 OOO는 1993.5.15 쟁점부동산을 2,575,640천원에 매매하기로 하고 계약금 5억원은 1993.3.27 매매가계약시 지급한 금액으로 대체하고, 중도금 20억원은 1993.6.15 잔금 75,640천원은 1994.1.15 지급하기로 매매계약한 후, 중도금 20억원은 1993.6.21 지급하고 잔금 75,640천원은 중도금 지급후 1년 11개월이 경과한 1995.5.10 지급하였으며 1995.7.5 소유권이전등기를 하고 임대차 계약을 체결하였다. 이러한 매매에 대해 처분청은 쟁점부동산의 취득시기를 대금의 대부분을 지급한 1993.6.21 이라고 주장하고 청구법인은 잔금지급일인 1995.5.10이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 일반적으로 부동산매매에 있어서 계약금은 매매대금의 10% 내외로 하고, 중도금과 잔금은 매매대금에서 계약금을 제외한 금액의 2분지1로 하고 매매계약이 속하는 다음달 이내에 잔금을 정리하는 것이 일반적인 부동산거래 관행인 바, 청구법인은 쟁점부동산을 2,575,640천원에 양수하기로 93.3.27 가계약을 하면서 계약금으로 5억원을 지급하였으며 중도금으로 20억원을 93.6.21에 지급하여 총 대금의 97%를 지급한 후 3%정도인 잔금 75,640천원은 약정일을 94.11.5로 하고서도 95.5.10에 지급하였는 바, 계약서상 결재기간을 10개월로 정하여서 특별한 사정도 없이 2년 2개월후에 결재한 이 건 거래형태는 통상 사인간의 부동산매매 관행에서 크게 벗어난 것으로 정상적인 매매계약으로 보기 어려우므로 단지 잔금이 95.5.10지급되었다 하여 이를 거래완료일로서의 잔금이라고 인정하기 어렵고 둘째, 청구법인은 쟁점부동산의 잔금을 매매계약서상의 약정일인 94.11.5을 1년4개월 경과한 95.5.10에 지불한 이유가 회사의 자금사정때문이라고 하나 계약후 36일내에 총대금의 97%인 25억원을 지불한 자금운용상황을 감안하면 3% 정도인 잔금을 자금사정 때문에 지연지급했다는 청구주장은 사실로 인정되지 아니하며 셋째, 쟁점부동산의 ㅇㅇ도자인 청구외 OOO는 OO그룹의 회장이고, 청구법인은 OO그룹의 부동산을 임차하여 주업종인 음식점을 경영하고 있는데 법인세법상 특수관계장부는 확인되지 않는다 하더라도 사실상 특별한 관계가 있는 것을 부인하기 어렵고, 또한 실질적으로 1993.6.21 매매대금을 전액 지급하고서도 3%정도를 잔금이락 하여 비업무용판정기산일 및 양도소득세 납부일을 지연시킨 것으로 보여지므로 쟁점부동산의 취득가액의 97%에 상당하는 25억원이 지급된 93.6.21을 사실상 잔금청산일로 보는 것이 국세기본법 제14조 제2항 및 법인세법 제3조 제12항에 규정한 실질과세 원칙에 부합된다고 할 것이다. 넷째, 비업무용 부동산 판정기준일인 취득시기와 관련하여 법인세법 제18조의 3 및 동법시행령 제43조의 2와 동 시행규칙 제1조에 따로 정해진 바 없으므로 구 소득세법시행령 제53조의 규정에 의하여 판단해야 할 것인 바, 쟁점부동산의 취득시기는 위에 살펴본 바와 같이 사실상 잔금청산일로 인정되는 1993.6.21이라고 판단되고 이날로부터 2년이 지나도 업무에 직접 사용하지 아니하고 전 소유자인 OOO에게 95.7.10 이전까지는 무상으로 그 후부터는 월세 5백만원에 임대하고 있고, 청구법인이 주택신축판매를 목적으로 쟁점부동산을 취득하였다 하더라도 법인세법시행규칙 제18조 제3항 및 제7항의 규정에 의거 취득한 날 93.6.21.)부터 비업무용부동산에 해당한다고 판단된다. 따라서 처분청이 1993.6.21부터 쟁점부동산을 비업무용으로 보아 지급이자를 부인하고 적정임대료 상당액을 비지정기부금으로 보아 손금부인한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.