부동산의 실지거래가액이 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1992서3982

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OO OOO 대지 5,449.6㎡중 2070분의 413.83지분(1,089.47㎡로 이하 “당초토지”라 한다)을 81.4.18(871.58㎡) 및 84.12.18(217.89㎡)에 취득하여 92.2.28부터 92.12.22까지 5회에 걸쳐 2070분의 120.5597지분(317.39㎡로 이하 “쟁점1부동산”이라 한다)을 청구외 OOO등 7인에게 양도하였고, 동소 무허가 주택 건물 51.6㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 92.6.8 취득하여 92.12.22 청구외 OOO에게 양도하였으며, 경기도 광주군 실촌면 OO리 O OOOOO 임야 3,967㎡중 992㎡(이하 “쟁점3부동산”이라 한다)를 92.9.15 증여로 취득하여 92.12.9 청구외 OO건영주식회사에 양도하고, 93.5.31 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 95.12.19 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 78,150,300원을 결정고지 하였다가 96.1.31 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세 44,620,670원으로 감액 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.15 심사청구를 거쳐 96.6.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구 주장 청구인이 당초 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액(취득가액 74,047,563원, 양도가액 108,372,800원)은 계산상의 착오에 의하여 잘못 신고된 것이라 하더라도 당초 신고시 제출된 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 실지 취득가액 40,733,508원(쟁점1부동산 15,360,708원 + 쟁점2부동산 22,000,000원 + 쟁점3부동산 3,372,800원)과 실지 양도가액 108,572,800원(쟁점1부동산 83,200,000원 + 쟁점2부동산 22,000,000원 + 쟁점3부동산 3,372,800원)인 사실이 확인되므로 쟁점부동산의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 산정하여야 함에도, 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액에 대한 증빙자료로 부동산소유권이전등기를 위하여 작성된 매도증서 및 검인계약서만을 제시하고 있을 뿐 매매대금수수사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료의 제시가 없을 뿐만 아니라 쟁점1부동산의 경우 양도당시 기준시가의 약 31.4%에 불과한 83,200,000원에 양도된 것으로 신고된 점으로 보아 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에 의하면 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도·취득당시의 기준시가로 하되 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다라고 규정하고, 그 제3호(1993.12.31 개정되기 전의 것)에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있는 바, 위 규정은 양도소득세 과세를 위한 양도차익을 산정함에 있어서 기준시가원칙을 선언한 것으로서 자산을 양도한 경우에 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하거나 신고를 하더라도 증빙서류의 제출이 없거나 제출된 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 것이며, 위 기간이 지난 후에는 그 실지거래가액이 확인된다 하더라도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수는 없다 할 것이다(같은 취지: 국심92서3982, 92.12.31: 대법원 86누 451, 87.6.23). 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서도 실지양도가액이 확인되는 경우에는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하여야 한다 하겠다(같은 취지: 국심 96서 2105, 96.9.6: 대법원 92누11886, 92.10.9).
• 다. 심리 및 판단

(1) 쟁점1부동산의 경우, 청구인은 쟁점1부동산을 15,360,708원에 취득하여 83,200,000원에 양도하였다고 주장하면서 취득시 실지거래가액 증빙으로는 매도증서, 양도시 실지거래가액 증빙으로는 검인계약서만 제시하고 있는 바, 청구인이 제시한 매도증서, 검인계약서는 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하기 위하여 작성된 것이어서 쟁점1부동산의 실지거래 내용대로 작성된 것으로 보기 어렵고, 또한 매도증서 및 검인계약서가 사실상의 거래내용대로 작성된 것임을 뒷받침 할 수 있는 금융거래 등의 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 쟁점1부동산의 실지거래가액이 확인되는 것으로 보기는 어렵다 하겠다. 따라서 쟁점1부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다고 인정된다.

(2) 쟁점2부동산의 경우는 처분청이 과세대상으로 과세한 사실이 없고, 쟁점3부동산의 경우는 청구인이 증여로 취득한 재산으로서 청구인도 기준시가와 동일한 금액으로 양도하였음을 주장하고 처분청도 기준시가에 의하여 양도차손이 발생한 것으로 결정하였으므로 이 점에 있어서 모두 청구의 실익이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별 지】 쟁점 토지 내역 소재지 및 양도면적 양수인 양도일 1 서울특별시 성북구 OO동 OO OOO 대지 2070분의 351.547중 24.486 OOO

92. 2.28 2 동소 대지 2070분의 327.061중 28 OOO

92. 4.11 3 동소 대지 2070분의 299.061중 22.3097 OOO

92. 4.28 4 동소 대지 2070분의 276.7513중 4.794 OOO 92.10.30 5 동소 대지 2070분의 271.9573중 4.817 OOO 92.10.30 6 동소 대지 2070분의 267.1403중 4.019 OOO 92.10.30 7 동소 대지 2070분의 325.4043중 32.134 OOO 92.12.22 계 청구인 지분 2070분의 414.42중 120.5597(=317.373㎡)