부동산의 양도소득세를 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 ’93.4.27 서울특별시 OO구 OOO동 OOOOO, OO동 OOOOO, OO동 OOOOO 소재 OOOOOOO상가 OOO OO OOOO 건물 117.29㎡, 대지권 58.05㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO외 1인에게 양도하고, ’93.5.31 실지거래가액(취득가액 22,585,540원, 양도가액 88,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은, 청구인이 자산양도차익 예정신고시 취득시 매매계약서를 제출하지 아니하여 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 다음, ’96.1.3 청구인에게 ’93년도 귀속분 양도소득세 39,535,920원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’96.3.4 심사청구를 거쳐 96.6.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다하여 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하였으나, 청구인은 취득당시 쟁점부동산을 전 소유주인 청구외 OOO으로부터 임차하여 사용하고 있었는데, 캐나다로 이민가 있던 청구외 OOO이 ’86년초 쟁점부동산을 처분할 목적으로 귀국하여 매수인을 물색하던중 출국일이 임박하자 청구인에게 매수할 것을 권유하였으며, 당시 자금사정이 어려운 청구인은 매매대금 28,000,000원을 2년 동안 분할하여 매도인의 대리인인 청구외 OOO에게 지급하기로 합의하고 쟁점부동산을 매수하기로 하였으며, 청구인은 위 합의에 따라 청구외 OOO를 수취인으로 하는 4매의 약속어음을 발행하여 지급기일에 어음금액을 지급하지 못하는 경우에는 즉시 강제집행 할 수 있다는 취지의 공증서를 작성하여 주고 쟁점부동산의 소유권이전등기를 경료하였는 바, 청구인이 매매계약서의 작성없이 쟁점부동산을 28,000,000원에 취득한 사실은 매매대금지급을 위하여 발행한 약속어음, 공정증서, 매도인 청구외 OOO의 거래사실확인서에 의하여 확인되므로, 실지거래가액이 확인되는 쟁점부동산의 양도소득세를 취득시 매매계약서가 없다는 사유로 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고기한내에 신고한 자산양도차익 예정신고서에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 88,000,000원으로, 취득가액을 22,585,540원으로 신고하였고, 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하면 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가는 224,660,680원이고 취득당시의 기준시가는 92,465,659원인 것으로 확인된다. 청구인은 쟁점부동산의 실지거래 양도가액이 88,000,000원이고 실지거래 취득가액이 28,000,000원임을 확인할 수 있으므로 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이나, 첫째, 소득세법에서 양도자가 신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있다고 규정하고 있는데 반하여, 청구인은 신고시에 취득당시 실지거래가액이라고 신고한 22,585,540원이 실지거래가액임을 알 수 있는 서류를 제시하지 않았고, 신고한 취득가액도 본 심사청구시 청구인 스스로 취득가액이 28,000,000원이라고 주장하고 있어 실지거래가액이 아닌 것으로 확인되므로, 쟁점부동산의 양도는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있는 대상이 될 수 없고, 둘째, 청구인이 본 심사청구서에 첨부하여 취득가액과 관련하여 증빙으로 제출한 공정증서는 청구인이 청구외 OOO에게 약속어음에 기재된 금액을 지급한다는 것일 뿐 쟁점부동산의 취득가액과 관련된 공정증서라고 인정할 기록 또는 증빙이 없어 이를 취득가액의 입증자료로 인정할 수 없으며, 셋째, 일반적으로 개별공시지가는 당시의 시가 70%～80% 수준으로 공시되는데 비하면 청구인이 신고한 양도가액 88,000,000원은 개별공시지가 224,660,680원의 39%에 불과하고, 신고한 취득가액 22,585,540원도 기준시가 92,465,659원의 24%에 불과하여 당시의 개별공시지가가 과대하게 잘못 고시되었다거나, 양도당시의 시가가 개별공시지가에 비하여 현저히 낮을 수 밖에 없었다는 합리적이고 객관적 증거가 없는 한 청구인이 신고한 양도 및 취득가액이 실지거래가액이라고 인정할 수 없고, 넷째, 제출된 양도당시 매매계약서는 사법서사가 OO구청장에게 신청한 검인계약서인 바, 일반적으로 우리사회의 부동산 거래자들이 등록세등 조세를 회피하기 위하여 실지거래가액 보다 낮은 가액으로 매매한 것처럼 검인계약서를 작성하여 검인 신청을 하는 것이 보편화 되어 있고, 부동산 중개인도 없이 거래한 것으로 볼 때 실제 계약서라고 보기 어렵다. 이와 같이 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액이라고 인정할 수 없고, 신고시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서도 제출하지 않았으므로 실지거래가액에 의한 결정을 배제하고 기준시가로 결정한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도소득세를 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제23조(’94.12.22 전면개정되기 전의 것) 제2항 및 제4항 제1호, 같은법 제45조(’94.12.22 전면개정되기 전의 것) 제1항 제1호 가목에서 토지·건물의 양도로 인하여 발생하는 양도차익을 산정함에 있어서 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조(’94.12.31 전면개정되기 전의 것) 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서, 그 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다.

(2) 한편, ’95.12.29 개정된 소득세법 제96조 제1호, 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지·건물의 양도차익을 산정함에 있어서 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다 라고 규정하고, ’95.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고하는 경우』에는 당해자산의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정하면서, 그 부칙 제8조 제2항에서 이 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세기록에 의하면, 청구인은 ’93.5.31 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 자산양도차익예정신고를 하면서 취득당시의 실지거래가액을 22,585,400원으로, 양도당시 실지거래가액을 88,000,000원으로 신고하였음이 확인되고, 처분청은 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 증빙서류가 제출되지 아니하고, 청구인이 양도당시의 실지거래가액이라고 신고한 가액이 공시지가에 비하여 현저히 낮은 가액이어서 신빙성이 없다는 사유로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 자산양도차익예정신고시 취득가액이 확인되는 증빙서류를 제출하지 아니하고 청구인이 신고한 취득가액 22,585,540원이 비록 취득당시의 실지거래가액이 아닌 것은 사실이지만, 이 건 불복청구 단계에서 제출한 청구외 OOO의 거래확인서, 청구인이 발행한 약속어음, 공정증서등에 의하면 취득당시 실지거래가액이 28,000,000원임이 확인되므로, 이 건 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 경정해야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 취득가액의 입증자료로 제출하는 청구인 명의의 약속어음(4매, ’86.2.26 발행, 지급금액 28,000,000원)과 공정증서는 위 약속어음 및 공정증서상의 금액이 쟁점부동산의 취득당시 매매대금인지가 직접적으로 확인되지 아니하며, 또한 취득당시 매매계약서를 작성하지 아니하고 부동산을 매매하였다는 것은 사회통념상 신뢰하기 어렵다 할 것이어서 청구인이 주장하는 취득가액 28,000,000원은 신빙성이 인정되지 아니하고, 둘째, 청구인은 양도가액을 입증하는 자료로 검인계약서와 매수인의 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 매수인의 거래사실확인서는 이해관계가 상반되지 아니하는 매수인이 사실과 다르게 작성할 수 있는 것이며, 검인계약서는 부동산 중개인이 기재되지 아니하고 매매대금을 낮게 기재할 수 있는 것이어서 실지거래가액이 객관적으로 확인되는 매매대금 사용처에 관한 금융자료가 뒷받침 되지 아니하는 상태에서 위 기재금액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 또한 쟁점부동산에 청구외 OOOO은행이 청구인을 채무자로, 채권최고액을 140,000,000(합계액)으로 하여 근저당권을 설정한 사실에 비추어 청구인이 주장하는 양도가액 88,000,000원 역시 신빙성이 인정되지 아니한다. 이와 같은 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.