[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라고 한다)를 89.1.18 취득하여 91.1.25 양도하고 91.2.28 실지거래가액(양도가액:165,000,000원, 취득가액:140,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 95.12.16 기준시가에 의하여 91년도 귀속분 양도소득세 24,154,070원을 결정고지하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 실지거래양도가액(165,000,000원)은 기준시가(161,000,000원)를 초과하는 금액이며, 청구인의 거래상대방에 대한 처분청의 조사내용이 청구인의 신고내용과 일치함에도 실지거래 취득 및 양도가액을 모두 부인하고 청구인의 실제소득을 초과하여 과세한 것은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 처분청의 조사에 의하면 쟁점아파트의 양도당시 같은 지역 같은 평형 아파트의 시세가 220,000,000원으로 조사되었고, 청구인이 제출한 실지거래가액관련 증빙에 신빙성이 없어보이므로 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에 의하면 『양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의하되, 예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트가 1층 끝쪽(101호)에 위치하여 양도시 불리하다는 점과, 신고한 실지거래양도가액(165,000,000원)이 기준시가에 의한 양도가액(161,000,000원)을 초과하고 있고, 쟁점아파트의 양수자인 청구외 OOO에 대한 처분청의 조사결과 청구인의 신고내용과 일치함에도 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다는 주장이나, 처분청이 조사한 바에 의하면 쟁점아파트의 양도당시 같은지역 같은 평형의 아파트 시세가 220,000,000원으로 조사되어 신고가액(165,000,000원)과는 현저한 차이가 있고, 청구인이 제출한 검인매매계약서와 거래사실확인서만으로는 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 기준시가에 의해서 과세하였는 바 살피건대, 청구인은 실지거래가액이 사실임을 주장하면서 검인매매계약서와 쟁점아파트의 양수자인 청구외 OOO의 사적인 거래사실확인서를 제출하고 있으나 검인계약서는 통상적으로 부동산등기를 위하여 형식적으로 작성되는 것으로서 신뢰하기가 어렵고, 거래사실확인서도 객관적으로 신뢰성이 있다고 볼 수 없어 이것만으로는 실지거래가액이 객관적으로 확인된다 할 수 없을 것이며, 대금지급관련 금융자료등 객관적이고도 명백한 증빙제시가 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액은 신뢰하기 어렵다. 또한 건설교통부에서 96. 2/4분기에 발표한 『연도별 지가동향』에 나타난 서울특별시 강남구의 지가는 쟁점아파트의 취득 및 양도가 이루어진 89-91 기간동안 101.2% 상승하였고, 같은 기간동안 기준시가는 114.7% 상승한데 비하여 실지거래가액에 의한 양도가액은 취득가액보다 17.9% 상승한 것으로 신고되었다. 위의 사실내용을 종합해 볼 때 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 신뢰하기가 어렵다고 하겠으며, 신고가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 따라서 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.