[요지] 상속세법 제9조 제4항 및 같은법시행령 제5조의 2에서 규정하고 있는 재산평가방법은 시가주의원칙에 접근하려는 취지에서 같은법 제9조 제1항의 규정에 불구하고 적용하도록 규정된 것이라 할 것이므로, 부동산중 임대부분의 가액은 상속세법 제9조 제4항 제4호 및 같은법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법 제9조 제1항 및 같은법시행령 제5조 제1항의 규정에 의해 평가한 가액중 큰 금액으로 평가하고, 임대되지 아니한 부분의 가액은 같은법 제9조 제1항 및 같은법시행령 제5조 제1항의 규정에 의한 가액으로 평가함이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 위와 같은 방법으로 부동산의 가액을 평가하여 상속세를 부과한 당초 처분은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인 OOO외 6인(별지기재, 이하 “청구인들”이라 한다)은 ’94.11.25 사망한 청구외 OOO의 재산상속인들로서 ’95.5.25 상속받은 재산에 대한 상속세를 자진신고하면서, 서울특별시 중구 OOO동 OOO 외 3필지 대지 194.1㎡, 위 지상건물 948.02㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 상속재산가액을 토지는 개별공시지가로, 건물은 지방세 과세표준액으로 평가하여 1,329,777,140원으로 신고하였다. 처분청은 청구인들에 대한 상속세를 조사결정함에 있어 쟁점부동산이 상속개시일 현재 임대사업에 사용되고 있는 부동산이라 하여 그 부동산의 가액을 상속세법 제9조 제4항 및 같은법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 따라 쟁점부동산의 1년간 임대료를 상속개시당시 1년만기 정기예금 이자율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액인 4,410,174,211원으로 평가하여 상속세 과세가액을 산정한 다음, ’96.1.3 청구인들에게 ’94.11.25 상속분에 대한 상속세 3,438,085,170원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 ’96.2.1 심사청구를 거쳐 ’96.5.25 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 상속세법 제9조 제1항에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다. (단서 생략)』라고 규정하고, 같은법시행령 제5조 제1항에서 『법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다』라고 규정하고 있다.
(2) 한편, 같은법 제9조 제4항에서 『다음 각호에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 가액과 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권 도는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산
4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산』이라고 규정하고, 같은법시행령 제5조의 2에서 『법 제9조 제4항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음의 금액을 말한다』라고 규정하면서, 그 제6호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시당시의 1년만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액』이라고 규정하고 있다.
(1) 쟁점부동산은 상속개시당시 임대사업에 사용되고 있던 부동산으로서 상속개시일 현재 전체건물면적 948.02㎡중 758.97㎡가 임대에 공하여지고 있으며, 그 임대부분에 대한 연간임대료 환산금액은 321,884,880원(월 임대료 26,823,740원×12월)이며 임대보증금의 합계액은 1,045,345,000원임이 관계기록에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 처분청은 쟁점부동산의 상속재산가액을 평가함에 있어 임대에 공한 부분은 상속세법 제9조 제4항 제4호 및 같은법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 따라 1년간의 임대료와 임대보증금에 의하여 4,259,193,800원으로 평가하고, 임대에 공하지 아니한 부분은 상속세법 제9조 제1항 및 같은법시행령 제5조 제2항의 규정에 따라 개별공시지가와 건물분 지방세 과세시가표준액에 의하여 150,980,411원으로 평가한 다음, 임대부분의 가액과 임대에 공하지 아니한 부분의 가액을 합하여 4,410,174,211원으로 평가하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다.
(3) 청구인들은 상속재산 평가에 관하여 상속세법 제9조 제1항에서는 시가주의를 채택하고 같은법 제9조 제4항에서는 특정자산에 대한 평가특례규정을 두고 있는 바, 위 특례규정은 시가를 알 수 없는 경우에 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 마련된 보충적인 규정이어서 시가를 알 수 있는 경우에는 상속세법 제9조 제1항의 규정을 우선적으로 적용해야 하고, 공신력있는 감정기관의 감정가액은 시가로 볼 수 있으므로, 쟁점부동산의 가액은 대한감정평가법인이 ’95.9.30 감정가격시점을 상속개시일로 하여 소급감정한 감정가액 1,506,265,500원으로 평가해야 한다고 주장하고 있다.
(4) 그런데 상속세법 제9조 제4항 제4호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 같은법 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 가액과 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액으로 한다고 규정하면서, 같은법시행령 제5조의 2 제6호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시당시의 1년만기 정기예금이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 이자율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액으로 평가하도록 규정하고 있으므로, 임대부동산의 경우 상속세법 제9조 제4항의 규정에서 정한 임대료 및 임대보증금에 의하여 평가한 가액이 상속세법 제9조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액보다 큰 경우에는 임대료 및 임대보증금에 의하여 평가한 가액을 상속재산가액으로 하여야 할 것이다. 쟁점부동산의 경우, 임대한 부분에 대하여는 상속세법시행령 제5조의 2 제6호에서 정한 방법으로, 임대하지 아니한 부분에 대하여는 상속세법시행령 제5조 제1항 및 제2항에서 정한 방법으로 평가한 가액의 합계액(4,410,174,211원)이 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 소급감정한 감정가액(1,506,265,500원)보다 큰 사실이 확인되므로, 그 상속재산가액은 위 관련법령의 규정에 따라 4,410,174,211원으로 평가함이 타당하다고 판단된다. 더욱이 쟁점부동산의 감정가액 1,506,265,500원은 상속개시일 현재 쟁점부동산의 임대보증금 합계액 1,040,345,000원 및 년간임대료 321,884,800원에 비추어 시가로 인정하기도 어렵다 할 것이므로, 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.