별관건물의 부속토지에 대한 기준면적을 계산함에 있어서 지하층의 매장면적과 지상층의 주차용으로 사용되는 면적을 건축물의 연면적에 포함하는 것인지 여부(경정)

[주 문] 효제세무서장이 95.12.16 청구법인에게 결정고지한 93사업년 도분 법인세 107,899,710원과 94사업년도분 법인세 115,429,320원의 부과처분은 각사업년도소득 금액계산시 손금 불산입한 비업무용부동산 관련 지급이자 및 제세공과금을 손 금산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구법인은 경기도 부천시 OO동 OOOOO외 4필지위에 본관건물 10,045.857㎡ 및 동 부속토지 3,809.6㎡와 같은동 OOOOO외 6필지위에 별관건물 8,107.44㎡ 및 동 부속토지 1,778.5㎡에서 백화점을 운영하고 있는 업체로서, 93사업년도(1.1-12.31) 및 94사업년도(1.1-12.31) 법인세 신고시 비업무용부동산이 없는 것으로 하여 신고하였다. 처분청은 청구법인의 별관건물 부속토지에 대한 기준면적 초과분을 355.76㎡로 계산하여 이를 비업무용부동산으로 보고 동 비업무용부동산에 대한 차입금의 이자 (93사업년도 184,032,066원, 94사업년도 298,032,117원) 및 제세공과금(93사업년도 2,839,305원, 94사업년도 3,228,692원)등을 손금불산입하여, 95.12.16 청구법인에게 93사업년도 법인세 107,899,710원 및 94사업년도 법인세 115,429,320원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 96.2.14 심사청구를 거쳐 96.5.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구 주장 처분청은 별관건물의 부속토지에 대한 기준면적을 계산함에 있어 단순히 건축법상 용적율계산시의 연면적개념을 인용하여 별관건물의 연면적에서 지하층의 면적과 지상의 주차장용 면적을 차감한 면적을 연면적으로 하여 기준면적을 계산하였는 바, 건축법에는 건축물 허가기준상 용적율을 계산할 때 지하층의 면적과 당해 건물의 부속용도로 사용되는 지상의 주차장은 연면적에서 제외하게 되어있으나 이는 건축법의 목적에 따라 정한 것이므로 법인의 비업무용부동산을 계산함에 있어서의 건물의 연면적은 당해 면적이 실질적으로 법인의 업무용으로 사용되는지 여부에 따라 결정되어야 할 것이며, 별관건물의 지하층의 면적은 백화점의 매장으로 운영하고 있고 지상의 주차장은 당해건물의 부속용도가 아닌 주용도로 사용되고 있으므로 건물의 연면적에 포함시켜 별관건물 부속토지의 기준면적을 계산함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 법인세법 및 동 시행령에서 건축물의 부속토지에 대한 기준면적 계산시의 용적율은 건축법에 의한 당해지역에 적용되는 용적율을 적용한다고하여 건축법의 규정과 관련지어 규정하고 있고 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호 단서 규정을 보면 지하층의 면적과 지상층의 주차용으로 사용되는 면적은 건축물의 연면적에서 제외한다고 규정하고 있는 바, 이 건 건축물의 부속토지에 대한 기준면적을 계산함에 있어서 “건축물의 연면적”은 건축물의 각층의 바닥면적의 합계액에서 지하층의 면적과 지상주차장의 면적을 제외하여 계산하는 것이 타당하며(국세청 법인 22601-1075, 91.5.29 같은취지), 이에 따라 계산된 기준면적 초과분 면적을 비업무용부동산으로 보아 관련 지급이자등을 손금불산입하고 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 별관건물의 부속토지에 대한 기준면적을 계산함에 있어서 지하층의 매장면적과 지상층의 주차용으로 사용되는 면적을 건축물의 연면적에 포함하는 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제18조의 3 제1항에 “다음 각 호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액은 각 사업년도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다. 1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것 2.(생략) 3.(생략)”이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제43조의 2 제1항에서 『법 제18조의3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용부동산등”이라 한다)을 말한다』라고 하면서 그 제2호에 “업무에 필요한 적정한 기준면적을 초과하여 보유하는 부동산”을 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제18조 제3항에서 『령 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 “비업무용부동산 등”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산을 말한다. 1.(생략) 2. 건축물(시설물을 포함한다. 이하 이조에서 같다)에 직접 사용되는 부속토지로서 다음에 정하는 기준면적을 초과하는 토지, 가.(생략) 나. 기타 건축물의 부속토지: 건축물의 바닥면적에 다음의 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적과 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역에 적용되는 용적율로 나눈 면적에 5를 곱하여 계산한 면적중 작은 면적. (이하 생략)』을 규정하고 있다. 한편 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호에 “연면적: 하나의 건축물의 각층의 바닥면적의 합계로 한다. 다만, 용적율의 산정에 있어서는 지하층의 면적과 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우에 한한다)으로 사용되는 면적을 제외한다”고 규정하고 있다. 또한 법인세법 제16조 제7호 및 같은법 시행령 제30조 제1호에 의하면 법인이 각 사업년도에 지출한 경비중 비업무용부동산등을 취득·관리함으로써 생기는 비용·유지비·수선비와 이와 관련되는 비용은 각 사업년도의 소득금액계산상 손금에 산입하지 아니한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 부천시 OO동 OOOOO외 4필지에 본관건물 10,045.857㎡ 및 동 부속토지 3,809.6㎡와 도로를 사이에 두고 같은동 OOOOO외 5필지에 별관건물 8,107.44㎡ 및 동 부속토지 1,778.5㎡에서 백화점을 운영하고 있는바, 본관건물의 경우에는 건물 부속토지중 비업무용부동산 판정기준인 기준면적을 초과하는 부분이 없으나 별관건물의 경우에는 건물 부속토지중 기준면적을 초과하는 부분이 있다 하여 이를 비업무용부동산으로 보아 이에 대한 지급이자 및 관련비용(제세공과금)을 손금불산입하여 과세하였음이 처분청의 이 건 조사서에 의하여 확인되고 있고, 이에 대하여 청구인은 별관건물의 지하층 면적은 업무용인 판매시설로 사용하고 있고, 지상의 주차장은 별관건물의 부속용도가 아닌 주용도로 사용되고 있어 별관건물 부속토지의 기준면적을 계산할 때 백화점의 지하매장과 지상의 주차장을 건축물의 연면적에서 제외한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(2) 건축물 관리대장과 토지대장 및 이 건 처분청의 조사서를 보면 별관건물은 위 같은동 OOOOO외 4필지 위에 1층 업무 및 판매시설 1,088.56㎡, 2층 근린생활시설 470.68㎡와 주차장 751.32㎡(2층 합계 1,222㎡), 3층 주차장 1,229.87㎡(이중 236.48㎡를 업무시설로 사용), 4층 주차장 1,229.87㎡(이중 236.48㎡를 업무시설로 사용), 5층 주차장 1,229.87㎡(이중 236.48㎡를 업무시설로 사용), 6층 전기실 및 물탱크실 351.96㎡, 옥탑 45.16㎡ 및 지하1층 판매시설 1,426.35㎡(건물 전체 7,823.64㎡)의 1개동과 위 같은동 OOOOO 위에 지하1층(58.96㎡)부터 지상4층까지 업무시설 283.80㎡의 1개동 합계 2개동〔판매 및 업무시설 4,330.79㎡(이 중 지하층의 면적 1,485.31㎡), 지상의 주차장 3,776.65㎡, 합계 8,107.44㎡〕으로 건축되었고, 이에 대한 부속토지는 위 같은동 OOOOO외 4필지 1,692.2㎡ 및 같은동 OOOOOOO 86.3㎡ (부속토지 합계 1,778.5㎡)임이 확인되고 있고,

(3) 청구법인이 제시한 별관건물의 지하층 평면도를 보면, 지하층 전체면적 1,485.31㎡중 판매시설(음식점등 스넥코너매장)로 직접 사용되는 부분이 1,067.56㎡임이 확인되고 있어 지하층의 면적도 청구법인의 업무용으로 직접사용되는 것으로 인정된다 하겠고, 93.12.15 부천시장이 발행한 별관건물에 대한 사용검사필증을 보면 당해건물의 주용도로 자동차관련시설(주차장), 판매시설 및 업무시설등을 정하고 있고 또한 지상의 주차장용 면적이 4,560.84㎡로 별관건물 전체면적 7,823.64㎡의 약 58.3%를 차지하고 있어 지상층의 주차장을 당해건축물의 부속용도로 볼 수는 없다고 인정되고, 별관건물 증축에 대한 96.5.30자 부천시장의 건축허가서에 의하면 별관건물의 지하층면적을 제외한 지상층의 연면적(주차장면적 포함)을 기준으로 용적율을 계산하였는바 건축허가시에도 별관건물의 지상층주차장면적을 당해건축물의 부속용도로 보지 아니하였음이 확인된다.

(4) 처분청은 청구법인의 별관건물의 부속토지에 대한 기준면적을 계산하면서 건축법상 건축물의 용적율 계산시 지하층면적과 지상의 주차장면적은 연면적에서 제외하도록 되어있다 하여 지하층의 면적 1,485.31㎡와 지상층의 주차장면적 3,776.65㎡를 별관건물의 연면적에서 제외한 면적을 용적율(1000/100)로 나눈 면적에 5를 곱하여 건물 부속토지의 기준면적을 1,422.74㎡로 계산하고 동 별관건물 부속토지 1,778.5㎡중 기준면적 1,422.74㎡을 초과하는 355.76㎡를 비업무용부동산으로 보았는바, 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호에 건축물의 용적율 계산시 지하층의 면적과 지상층의 주차용(당해건축물의 부속용도인 경우에 한한다)으로 사용되는 면적은 건축물의 연면적에서 제외한다고 규정되어 있으므로 별관건물의 지하층은 청구법인이 업무용인 판매시설로 사용한다 하더라도 건축법에 의한 용적율계산시의 건축연면적에서는 당연히 제외하도록 하고 있으므로 포함할 수 없다 하겠으나, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적은 당해건축물의 부속용도에 해당하지 않는 경우에는 용적율계산시 연면적에 포함하여야한다 할 것으로 이 건 별관건물의 지상층 주차장은 당해건축물의 부속용도에 해당하지 않을뿐만 아니라 청구법인이 영위하는 백화점사업의 특성상 고객을 확보하기 위하여 필수적인 것이어서 업무용으로 사용하고 있는 것이 분명하므로 용적율계산시의 연면적에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다.

(5) 사실이 이와 같다면 청구법인의 별관건물의 부속토지에 대한 기준면적은 최소한 별관건물의 연면적 8,107.44㎡에서 지하층의 면적 1,485.31㎡를 차감한 면적을 용적율(1000/100)로 나눈 면적에 5를 곱하여 계산한 면적 3,311.065㎡와 건축물 바닥면적 1,485.31㎡에 3배를 한 면적 4,455.93㎡를 비교하여 작은 면적인 3,311.065㎡이 기준면적이 되고 별관건물의 부속토지 면적은 1,778.5㎡로 위에서 계산한 기준면적보다 작아 비업무용부동산에 해당되는 부분이 없는데도, 처분청에서 이 건 청구법인의 별관건물 부속토지에 대하여 비업무용부동산에 해당되는 부분이 있는 것으로 하여 이 부분에 대한 지급이자 및 관련비용을 손금불산입하여 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.