개별공시지가가 고시된 토지의 일부가 지번분할된 후 분할된 토지가 개별공시지가가 없는 상태에서 수용된 경우 분할된 토지의 양도가액 산정시 분할전 토지의 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1996서1645

[주 문] OO세무서장이 ’95.12.16 청구인에게 결정고지한 ’94년 귀속 양도소득세 21,081,750원 및 농어촌특별세 44,690원의 부과처 분은 광주광역시 동구 O동 OOOOOO 답 263.5㎡의 양 도가액(양도당시 기준시가)을 144,925,000원(㎡당 550,000원)으 로하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 광주광역시 동구 O동 OOOOOO 답 527㎡(위 토지는 ’93.8.25 같은 동 OOOOO 답 2,210㎡에서 분할됨, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO, OOO과 공동으로 소유(청구인지분 263.5㎡)하고 있다가 ’94.3.24 광주광역시에 협의양도(수용)하고, ’95.5.30 ’94년 귀속 양도소득세 과세표준 확정신고시 쟁점토지가 ’93.8.25 같은 동 OOOOO 답 2,210㎡에서 분할된 토지이며, 양도일 현재 공시지가가 고시되어 있지 아니하다 하여 인근토지인 같은 동 OOOOOO 번지의 개별공시지가(㎡당 550,000원)를 적용하여 양도가액을 계산하고, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인지분에 대한 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 모지번인 같은 동 OOOOO OO의 개별공시지가(㎡당 1,070,000원)를 적용하여 산정하고, 위 양도가액을 기준으로 양도소득세를 산정한 다음, ’95.12.16 청구인에게 ’94년 귀속 양도소득세 21,081,750원 및 농어촌특별세 44,690원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.2.14 심사청구를 거쳐 ’95.5.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지의 개별공시지가는 ’94.6.30 최초로 고시되었으므로 쟁점토지의 양도일 현재에는 쟁점토지의 개별공시지가가 없어 인근토지의 공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하는 것이 타당한 데도, 처분청이 쟁점토지가 분할되기전의 모지번의 개별공시지가를 쟁점토지에 적용하여 양도가액을 산정 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 기준시가에 의하여 양도가액을 계산할 경우 적용되는 개별공시지가는 양도일이 속하는 년도의 개별공시지가인 바, 이 건의 경우 쟁점토지가 ’93.8.25 분할되어 별도의 지번을 부여받았지만 쟁점토지의 분할전 모지번의 개별공시지가가 산정되어 있어 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없으므로 처분청이 모지번의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 개별공시지가가 고시된 토지의 일부가 지번분할된 후 분할된 토지가 개별공시지가가 없는 상태에서 수용된 경우 분할된 토지의 양도가액 산정시 분할전 토지의 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행령 제115조(’94.12.31 전면개정되기 전의 것) 제1항 제1호 (가)목에서 국세청장이 지정하는 지역의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)를 기준시가로 정하도록 규정하고, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 정하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제56조의 5(’95.5.3 전면개정되기 전의 것) 제1항에서 『령 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 소관세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 광주광역시 북구 O동 OOOOO 답 2,210㎡에서 ’93.8.25 같은 동 OOOOOO로 지번분할되어 ’94.3.24 광주광역시에 도로로 수용되었으며, 쟁점토지의 ’93년 공시지가는 고시되지 않았다가 ’94.6.30자로 350,000원/㎡으로 최초 고시되었음이 쟁점토지의 등기부등본과 공시지가확인원에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점토지가 분할되기전 모지번의 개별공시지가가 이미 고시되어있으므로 쟁점토지는 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없어 모지번의 개별공시지가 1,070,000원/㎡을 적용하여 양도가액(양도당시 기준시가)을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시하는 토지보상계약서를 보면 광주광역시가 쟁점토지를 수용하면서 보상한 가액은 507,965원/㎡으로 모지번 개별공시지가의 절반수준으로 산정하였음이 확인되고, 지적도 등본을 보면 쟁점토지가 분할되기전 모지번은 대로변에 인접하여 있으나 분할된 쟁점토지는 대로변 후면에 위치하고 대로변으로부터 멀리 떨어져 있는 것이 확인되는 점 등으로 보아 쟁점토지의 이용가치가 분할전 모지번의 이용가치에 비하여 현저하게 하락한 것으로 인정된다 하겠고,

(3) 청구인이 쟁점토지의 양도가액 산정시 적용한 인근 유사토지라고 주장하고 있는 같은 동 OOOOOO 번지는, ’93년도 개별공시지가가 550,000원/㎡으로 쟁점토지의 보상가액과 비슷한 가액이고, 지적도 등본을 보면 쟁점토지와 인근에 위치한 것을 알 수 있으며, 또한 당해 유사토지중 일부가 쟁점토지와 같이 ’93.8.25 지번이 분할되어 도로로 편입된 사실이 토지대장에 의하여 확인되고 있어, 쟁점토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 것으로 인정된다(공유자지분, 국심96서1645, ’96.11.19 같은 취지임).

(4) 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때 쟁점토지는 모지번에서 분할된 이후에는 그 토지의 이용가치가 모지번에 비하여 현저히 하락한 것으로 인정되어 보상가액의 210%에 달하는 모지번의 개별공시지가를 적용하는 것은 타당성을 심히 결여한 것이라 하겠고, ’94.3.24 쟁점토지 양도당시에 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 고시되지 않았으므로 쟁점토지와 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 평가한 가액을 적용하여 양도가액을 산정함이 타당하다 할 것임에도 처분청이 쟁점토지의 분할전 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.