청구인이 주택에서 3년이상 거주하였는지 여부와 건물취득가액의 산정 및 세율적용이 정당한지 여부(경정)

[주 문] 동 OOOOO OOOOO OOOO OOOOO 주택의 취득가 액 산정시 동 주택의 건물연면적에 지하층 공용면적(11.29㎡) 을 포함시키고 지하면적(주차장·기계실·지하대피소)에 대하 여는 지방세법 시행규칙 제40조의 5의 규정에 의하여 당해년 도 건물과세시가표준액조견표상 감산율을 적용하여 동 건물 의 취득당시와 최초고시당시의 과세시가표준액을 계산하고, 이를 기준으로 소득세법 제115조 제5항의 규정에 따라 최초 고시당시의 쟁점주택기준시가를 취득당시로 환산한 가액을 동 주택의 취득가액으로 하고 100분의 30의 세율을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 양천구 O동 OOO OOOOO OOOO OOOOO(건물 84.44㎡, 대지 37.46㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1992.6.18 소유권보존등기 하였다가 1995.2.8 청구외 OOO에게 소유권이전등기하고 자산양도차익예정신고나 양도소득세과세표준확정신고는 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 주민등록표상 쟁점주택에서 3년이상 거주하지 않았으므로 1세대1주택의 비과세요건에 해당되지 아니한다고 보고 1995.11.16 청구인에게 양도소득세 4,624,390원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.1.8 심사청구를 거쳐 1996.5.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 주민등록표상 청구인이 쟁점주택에서 3년이상 거주하지 못한 것으로 등재되어 있으나 입주당시 쟁점주택은 가사용승인을 얻은 상태여서 건물준공검사 전에는 주민등록 전입신고를 할 수 없는 것으로 잘못 알고 전입신고를 하지 않았던 것일 뿐, 청구인은 1991.12.14 쟁점주택에 입주하여 1995.2.8까지 3년이상 거주하였으므로 쟁점주택의 양도는 1세대1주택의 양도에 해당되어 비과세하여야 하며, 또 쟁점주택의 양도에 대해서 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 않는다고 하더라도 처분청의 취득가액 산정이 과소계상되어 양도소득금액이 과대계상되었고 세율도 잘못 적용되었으므로 올바른 과세표준과 세율(30%)을 적용하여 세액을 재계산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 가사용상태에는 주민등록 전입이 안되는 줄 알고 전입신고를 늦게 했다고 하는 청구인의 주장은 사회통념상 인정하기 어려우며, 주민등록표상 청구인세대의 거주기간이 3년미만이어서 1세대1주택의 비과세요건을 갖추지 못한 것으로 판단되고, 또 설사 청구인의 주장대로 1991.12.14 입주를 인정한다고 하더라도 그 후 청구인이 쟁점주택을 청구외 OOO에게 전세준 사실이 있어 청구인은 전세권설정일(1995.3.25) 이후부터는 쟁점주택에 거주하지 아니한 것으로 판단되므로 쟁점주택의 양도는 비과세되는 1세대1주택의 양도로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점주택에서 3년이상 거주하였는지 여부와 건물취득가액의 산정 및 세율적용이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 (자)O에서 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다고 규정하고 있고, 그 제7항에서 제1항에 규정하는 거주월수는 주민등록표상의 전입일자로부터 전출일자까지의 월수에 의하여 계산한다고 규정하고 있으며, 같은법 제70조 제3항 제2호에 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택 규모 이하의 주택으로서 보유기간이 2년이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배이내의 토지에 대하여는 양도소득과세표준의 100분의 30의 세율을 적용하도록 규정하고 있다. 또한, 지방세법 제80조 제1항 및 같은법 시행규칙 제40조의 5 제1호에 의하면 건물의 과세시가표준액은 철근콘크리트 스라브주택(아파트)의 신축가격을 기준으로 구조별·지붕별·용도별·지역별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모·특수부대설비등을 참작한 가감산율을 적용하여 결정한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택은 OO연합조합주택 아파트로서 1992.6.18 청구인 명의로 소유권보존등기되어 1995.2.8 청구외 OOO에게 소유권이전된 것으로 등기부 등본에 의해 확인되고, 또 청구인은 주민등록표상 1992.4.11 쟁점주택에 전입하여 양도시까지 쟁점주택에서 거주한 것으로 등재되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점주택에서 3년이상 거주하였다고 주장하면서 당해 아파트의 입주자카드·관리비 영수증 및 아파트관리소장의 사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 입주할 당시에 당해 아파트가 가사용 승인상태라서 주민등록 전입이 안되는 줄 알고 전입신고를 늦게 하였다는 청구인의 전입신고지연 사유는 사회 통념상 납득되기 어려우므로 쟁점주택의 취득일은 청구인의 주민등록상 전입일인 1992.4.11이라 할 것이고, 또 설사 청구인의 주장대로 1991.12.14 입주한 것으로 인정한다 하더라도 쟁점주택의 등기부등본에 청구외 OOO이 1993.2.25 주거용 건물 전부에 대해 전세권을 설정(원인: 1993.2.22 계약, 전세금 120,000,000원)한 사실이 드러나고 동 세입자의 주민등록표에 세대전원(5명)이 1993.3.30 쟁점주택에 전입한 것으로 되어 있어 쟁점주택의 면적이나 구조로 볼 때 청구인세대 4인가족이 계속하여 위 세입자들과 함께 거주하였을 것으로는 볼 수 없고 1993.2.25부터 청구인 및 그의 가족은 실제 쟁점주택에서 거주하지 아니하였을 것으로 여겨지는 바, 이 점에 대하여 달리 거주사실을 입증하지 못하고 있는 청구인이 쟁점 주택에 3년이상 거주하였다고 볼 수는 없으므로 쟁점주택의 양도는 1세대1주택의 비과세요건을 충족하지 못하는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점주택의 양도에 대한 양도소득세를 과세함에 있어 처분청의 취득가액 산정과 세율적용의 적정 여부를 살펴보면, (가) 쟁점주택의 건물취득가액 산정시 처분청은 12층 공용면적 17.74㎡(계단 10.92㎡, 지하대피소 6.41㎡, 경비실 0.41㎡)만을 건물연면적에 포함하여 과세시가표준액을 계산하였으나, 쟁점주택의 건축물관리대장에 의하면 지하층 공용면적 11.29㎡(주차장 10.42㎡, 기계실 0.87㎡)가 있으므로 동 면적을 추가하여 포함시키고, 또 지하면적(주차장·기계실·지하대피소)에 대하여는 지방세법 시행규칙 제40조의 5 제1호의 규정에 의거하여 내무부가 고시하는 당해년도 건물과세시가표준액조견표상 감산율을 적용하여 동 건물의 취득당시(1992.4.11)와 최초 고시당시(1994.7.1)의 과세시가표준액을 계산하고, 이를 기준으로 소득세법 제115조 제5항의 규정에 따라 최초고시당시의 쟁점주택(아파트) 기준시가를 취득당시로 환산한 가액을 동 주택의 취득가액으로 하는 것이 정당하다. (나) 또한, 쟁점주택은 국민주택규모 이하의 주택으로서 보유기간이 2년 이상이므로 소득세법 제170조 제3항 제2호의 규정에 따라 100분의 30의 세율을 적용하는 것이 정당하다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.