감가상각비 계산시 장부상에 취득가액으로 계상한 건물의 취득가액을 건설비상당액으로 보아 간주임대료를 계산한 처분의 당부 및 청구인이 실제 취득가액이라고 제시하는 건물가액을 인정할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 83.3 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 지상건물 2,966.66㎡(OO빌딩, 이하 “쟁점건물”이라 한다)의 상가건물을 신축·준공하고 부동산임대업을 영위하고 있는 자로서 쟁점건물의 93년, 94년 과세기간의 부동산임대소득을 신고하면서, 소득세법 제29조(93.12.31 개정된것), 같은법 시행령 제58조(93.12.31 개정된것), 같은법 시행규칙 제22조 제4항(94.4.19 개정된 것) 및 같은법 시행령 부칙 제6조(93.12.31 대통령령 14083호, 90.12.31 이전에 취득·건설한 임대용부동산으로서 그 건설비상당액이 확인되지 아니하는 경우의 건설비 상당액계산)의 규정에 의거 임대보증금에서 공제되는 임대용부동산의 건설비상당액을 90.12.31 현재 쟁점건물의 임대보증금(1,148,000,000원)으로 하여 총수입금액에 산입되는 간주임대료를 계산하여 93년, 94년 귀속 종합소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사결정을 하면서 90년 귀속 종합소득세 과세표준과 세액을 실지조사결정받은 바 있고 이때에 청구인이 쟁점건물에 대한 감가상각비 계산시에 취득가액으로 장부상에 계상한 쟁점건물의 취득가액 369,795,819원(취득당시 과세시가표준액으로 평가한 금액임)을 쟁점건물의 건설비상당액으로 보고 간주임대료를 계산하여 청구인에게 96.1.18.과 96.2.1.에 각각 94년 귀속 종합소득세 40,448,890원과 93년 귀속 종합소득세 40,567,260원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.27 심사청구를 거쳐 96.5.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 93.12.31 대통령령 제14083호로 개정된 소득세법시행령 부칙 제6조는 동법 시행령 제58조의 개정규정을 적용함에 있어서, 90.12.31 이전에 취득·건설한 임대용부동산은 재무부령이 정하는 금액 (90.12.31 현재의 건물분 기준시가와 임대보증금중 큰 금액)을 건설비상당액으로 보도록 규정하고 있으므로 청구인이 신고한대로 90.12.31 현재의 임대보증금 1,148,000,000원을 건설비상당액으로 보아야 함에도, 처분청이 장부상의 쟁점건물 취득가액 369,795,819원 (취득당시의 과세시가표준액으로 평가한 금액임)을 건설비상당액으로 보고 간주임대료를 계산함은 부당하다.

(2) 예비적 청구로서, 청구인의 위 신고내용을 인정하지 않더라도 구소득세법 시행령 제58조 제2항 제2호와 동법 시행규칙 제22조 제3항의 규정에 따라, 청구인이 제출한 증빙자료에 의하여 확인되는 쟁점건물의 실지 취득가액 1,027,548,591원에 의하여 간주임대료를 재계산하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견 임대부동산의 “건설비상당액”이라 함은 임대용 부동산의 취득에 소요된 금액 즉 부동산의 매입·제작·건설을 하기 위하여 지출된 금액과 자본적지출을 포함한 금액으로 그 금액이 확인되는 경우에는 그 금액을 건설비상당액으로 한다고 하고 있고, 90.12.31 이전에 취득·건설한 임대용 부동산으로서 그 건설비상당액을 확인할 수 없는 경우에는 90.12.31 현재의 임대보증금과 동 부동산의 기준시가 금액중 큰금액으로 하도록 하고 있는 것으로 해석하고 있다. 한편 국세청에서는 90년 귀속의 소득세과세표준과 세액을 실지조사결정 또는 서면조사결정을 받은 부동산 임대사업자가 감가상각비 계산시 취득가액으로 계상한 건물가액을 건설비상당액으로 임대보증금에서 공제하도록 하고 있다. (같은 뜻: 국세청 소득 46011-3418, 94.12.24) 이 건의 경우를 보면 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 쟁점건물의 신축시 장부상에 369,795,819원으로 계상하였고, 이 금액을 근거로 매년 감가상각을 하여 왔으며, 처분청은 쟁점건물의 취득가액을 청구인이 장부상에 계상하고 계속하여 감가상각하고 있는 이 금액을 쟁점건물의 “건설비상당액”으로 하여 과세하였음이 관련서류에 의거 확인되고 있고, 한편 청구인은 청구인이 쟁점건물의 취득가액을 당초 신축시에 지급하였다는 금액을 제시하면서 이 금액으로 쟁점건물의 건설비상당액으로 하여달라고 주장하나, 만약 청구인이 제시하는 금액이 쟁점건물의 취득가액이라면 청구인은 당초 위 금액을 쟁점건물의 취득가액으로 장부상에 계상하여야 하고 이를 근거로 하여 감가상각 등을 하였어야 함에도 당초 장부상에는 이 금액을 쟁점건물의 가액으로 계상하고 있지 않다가 법령이 개정되어 청구인에게 유리하다고 하여 이제와서 이 금액이 쟁점건물의 실지취득가액이라고 하는 것은 납세의무자도 납세의 의무를 이행하는데 신의에 좇아 성실하게 이행하여야 한다는 신의성실의 원칙에도 위배될 뿐만아니라, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 장부상에 계상하였고, 그 금액을 쟁점건물의 취득가액으로하여 감가상각 등을 하여온 사실로 보아 처분청이 장부상에 계상된 금액을 쟁점건물의 건설비상당액으로 하여 이 금액만을 쟁점건물의 보증금에서 차감하고 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 감가상각비 계산시 장부상에 취득가액으로 계상한 쟁점건물의 취득가액을 건설비상당액으로 보아 간주임대료를 계산한 처분의 당부

(2) 청구인이 실제 취득가액이라고 제시하는 건물가액을 인정할 수 있는지의 여부

• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제29조 제1항, 같은법시행령 제58조 및 같은법시행규칙 제22조 제3항의 규정을 모아 보면, 부동산 또는 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 거주자가 실지조사결정 또는 서면조사결정의 경우 간주임대료는 『(당해 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365 × 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』에 의하여 계산토록 되어있고 여기에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 아래 산식에 의하여 계산하도록 규정하고 있다. 아 래

(2) 한편, 소득세법시행령 부칙(대통령령 제14083호, 93.12.31.) 제6조의 규정 및 소득세법시행규칙 제22조 제4항의 규정을 모아 보면, 위 간주임대료 산식을 적용함에 있어 90.12.31. 이전에 취득·건설한 임대용부동산으로서 그 『건설비상당액이 확인되지 아니하는 경우』에는 아래 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액을 임대용부동산의 건설비 상당액으로 본다고 규정하고 있다. 1.× 2.×

(3) 위 규정을 종합하면, 소득세법 제29조의 규정에 의한 간주임대료를 계산함에 있어서 90년 귀속의 소득세과세표준과 세액을 실지조사결정 또는 서면조사결정을 받은 부동산임대사업자가 감가상각비 계산시에 취득가액으로 계상한 건물가액이 있는 경우에는 건설비상당액이 확인되는 경우로 보아 이를 건설비상당액으로 하여 임대보증금에서 공제하는 것이 타당한 것으로 해석된다.(국세청 소득 46011-3418, 94.12.14. 같은뜻임)

• 다. 쟁점(1)에 대하여 위 소득세법 시행령 (93.12.31 공포) 부칙 제6조는 “건설비상당액이 확인되지 아니하는 경우”에는 재무부령이 정하는 금액을 건설비상당액으로 본다고 하고 있으므로, “건설비상당액이 확인되는 경우”에는 동 부칙이 적용되지 아니하며 같은법 시행령 제58조 제3항 및 같은법 시행규칙 제22조 제3항이 적용되는 것으로 해석하는 것이 타당하다. 이 건의 경우 처분청이 제시한 결정결의서 등 심리자료를 살펴보면 청구인은 90년 귀속 부동산 임대소득에 대하여 기장을 하고 그 과세표준과 세액을 실지조사결정 받았으며 쟁점건물의 취득가액을 장부상에 369,795,819원으로 계상하고 동 취득가액을 기준으로 하여 감가상각비를 계산하여 왔음이 인정되는 바 이는 곧 건설비상당액이 확인되는 경우에 해당되므로 처분청이 동 취득가액을 쟁점건물의 건설비상당액으로 하여 간주임대료를 계산한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 쟁점(2)에 대하여 청구인은 쟁점건물의 실지 취득가액이 1,027,548,591원이며 이에 대한 증빙자료로 쟁점건물의 공사와 관련된 청구외 OOO의 확인서 및 청구외 OOO의 의견서, 84년 이후 쟁점건물에 대한 자본적 지출액 80,306,730원의 내역서 및 공사비 장부 사본을 제시하며 동 금액에 의거 간주임대료를 재계산하여야 한다고 주장하는 바, 위 증빙자료를 살펴보면 『청구외 OOO의 확인서』는 공사비에 대한 구체적인 증빙자료(세금계산서, 거래증명서, 회계장부, 대금지급관련 영수증, 장부 등)의 제출이 없이 설계, 승강기 및 소방공사에 대한 단순 추정소요금액만 제시하고 있고, 『자본적 지출액의 내역서』도 역시 지출내역을 확인할 수 있는 구체적인 증빙자료의 제출없이 단순히 청구인이 주장하는 지출내역(날짜, 거래처, 품명, 금액)을 요약한 표이고, 기타 보조증빙자료에 대하여도 이를 입증할 만한 구체적인 자료의 제시가 없으므로 청구주장에 대한 신빙성 있는 자료들로 보기 어렵다 할 것이며 따라서 쟁점건물의 실지 취득가액이 1,027,548,591원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
• 마. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.