동일한 기준시가조정기간내에 취득 양도한 아파트 가액을 기준시가로 환산한 가액의 적정 여부(경정)

[주 문] 서부세무서장이 95.12.16 청구인에게 결정고지한 93년 귀속 분 양도소득세 9,470,590원의 과세처분은

1. 당해 양도소득세 과세표준금액에 100분의 30의 세율을 적 용하여 경정하며

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOO 소재 OOOOOO OOO OOOOO 70.48㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 91.5.4 취득하여 93.5.6 양도하고 90.9.1자로 고시된 기준시가(양도일 현재 추가고시된 바 없음)를 취득 및 양도가액으로 자진신고하자 처분청에서는 동일한 기준시가 조정기간(90.9.1～94.7.1)내에 취득하여 양도하였으므로 양도당시 기준시가를 환산가액으로 하여 95.12.16 양도소득세 9,470,590원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.31 심사청구를 거쳐 96.4.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

① 청구인은 쟁점아파트를 85,500천원에 취득하여 78,000천원에 손해를 보고 양도하였고 쟁점아파트 취득후인 91년도 부터는 아파트 가격의 하락세가 이어지고 있어 90.9.1부터 94.7.1 사이에는 쟁점아파트의 기준시가가 변동된 사실이 없는 점으로 보아도 청구인의 소득이 없음이 명백한데도 기준시가에 의한 환산가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고

② 쟁점주택은 국민주택규모이하의 주택으로서 2년 이상 보유하였는데 30%가 아닌 60%의 세율을 적용한 것은 부당하다는 주장이다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트에 대한 89.6.24 국세청 고시가액이 35,000,000원인 상태에서 청구인은 91.5.4 쟁점아파트를 취득하였고 양도할 당시인 93.5.6 현재 추가 고시가 없는 상태에서 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다. 그렇다면 취득 및 양도당시의 기준시가가 동일한 상태에서 양도한 이건의 경우는 법 규정에 의하여 양도가액을 계산해야 하는데 89.6.24 현재 고시가액이 35,000,000원이고 90.9.1 고시가액이 49,000,000원이므로 이에 따라 계산한 양도가액을 63,000,000원으로 계산한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 동일한 기준시가조정기간내에 취득 양도한 쟁점아파트 가액을 기준시가로 환산한 가액의 적정 여부 및 쟁점아파트의 보유기간이 2년 이상인지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

• 소득세법시행령 제115조 제1호의 2와 동 제3항을 보면 아파트의 경우 양도당시와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 기준시가의 상승율을 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다라고 규정되어 있고 동 시행규칙 제56조의5 제2항을 보면 시행령 제115조 제3항에서 재무부령이 정하는 방법으로 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도하는 경우 으로 규정하고 있으며

• 소득세법 제23조 제4항 제1호 제45조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제170조 제4항 제3호를 모두어 보면 부동산을 양도한 경우 그 양도차익은 양도 및 취득가액을 모두 기준시가에 의하여 계산하되 양도자가 양도소득세 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득·양도당시의 실거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실거래가액에 의하여 과세할 수 있도록 규정하고 있다.

• 소득세법 제70조 제3항 제2호를 보면 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모이하의 주택으로서 보유기간이 2년 이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물면적의 2배 이내의 토지에 대한 거주자의 양도소득에 대한 소득세는 양도소득과세표준의 100분의 30으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장①에 대하여 살펴보면 청구인은 쟁점아파트를 취득가액보다 낮게 손해를 보고 양도하였고, 취득당시와 양도당시의 기준시가가 변동되지 않은 사실로 보아도 청구인의 소득이 없음이 명백한데도, 이 건의 경우에 전기의 기준시가 상승금액을 가산한 환산가액으로 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장하고 있는 바, 쟁점아파트에 대한 89.6.24 국세청 고시가액이 35,000,000원인 상태에서 청구인은 91.5.4 쟁점아파트를 취득하였고 양도할 당시인 93.5.6 현재 추가 고시가 없는 상태에서 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분간에 달리 다툼이 없다. 그렇다면 취득 및 양도당시의 기준시가가 동일한 상태에서 양도한 이 건의 경우는 전시 법 규정에 의하여 양도가액을 계산해야 하는데 89.6.24 현재 고시가액이 35,000,000원이고 90.9.1 고시가액이 49,000,000원이므로 이에 따라 계산한 양도가액을 63,000,000원으로 계산한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 청구주장 ②에 대하여 살펴보면 쟁점아파트는 국민주택규모이하의 주택으로서 2년 이상 보유하였으므로 30%의 세율은 적용해야 한다는 주장인 바, 쟁점아파트는 건물면적이 70.48㎡로서 주택건설촉진법에 의한 국민주택규모 이하이며, 양도일자가 93.5.6 (잔금청산일)임에는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없으나 취득시기를 처분청은 등기부상 접수일자인 91.5.11로, 청구인은 잔금지급일자인 91.5.4.을 주장하고 있다. 청구인이 쟁점아파트의 취득시에 청구외 OOO과 91.2.11 체결한 매매계약서에 의하면 91.5.4을 잔금지급약정일로 하여 잔금을 지급하고 받은 영수증에 의하면 91.5.4 잔금을 지급한 것으로 되어 있고, 청구인이 쟁점아파트를 임대하기로 하고 청구외 OOO과 91.4.6 계약한 임대차 계약서에 의하면 청구인은 임차인인 OOO에게 쟁점아파트를 91.5.4 명도하기로 계약한 사실과 임차인 OOO의 주민등록등본에 의하면 OOO은 91.5.5 주거지 변동사유로 쟁점아파트에 전입 주소지를 이전한 사실이 확인된다. 위의사실내용과 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정을 모두 볼 때 쟁점아파트의 취득시기는 91.5.4로 보아야 할 것이므로 전시관련 법 규정과 같이 양도소득과세표준에 100분의 30의 세율을 적용해야 한다는 청구주장은 이유 있다고 판단된다.

(3) 따라서 이 건 심판 청구는 청구주장이 이유 있다 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.