임대료등을 수입금액에 산입하여야 하는지 여부(경정)

[주 문]

1. 광화문 세무서장이 95.12.16 청구인에게 한 93년도 귀속분 종합소득세 6,624,200원의 부과처분은 수입금액을 계산함에 있어 간주임대료 5,840,322원을 1,641,778원으로 하여 과세표 준과 세액을 경정하고

2. 나머지 청구인의 주장은 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분내용 청구인은 93.2.28 청구외 법인 (주)OO금속(이하 “임차인”이라 한다)과 경기도 양주군 판적면 OO리 OOOOO외 대지 3,700평과 공장건물 620평, 사무실 80평(이하 “쟁점임대부동산”이라 한다)에 대하여 보증금 50,000,000원, 월임대료 7,500,000원에 임대차계약을 체결하였으나 이에 대한 종합소득세 신고를 하지 않았다. 이에 대하여 처분청은 93년 귀속 소득세 실지조사를 하면서 임차인이 쟁점 임대부동산에 입주한 때로부터 부도가 난 93.7.18까지 월임대료 합계 34,354,838원과 간주임대료 5,840,322원을 총수입금액에 산입하여 95.12.16 종합소득세 6,624,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.13 심사청구를 거쳐 96.4.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 보증금을 약속어음으로 받았으나 임차인의 부도로 이를 지급 받지 못하였는데 처분청이 쟁점임대부동산의 임대료등을 총수입금액에 산입하고, 임차인의 전세금 반환용으로 사용한 대출금의 근저당설정비용등(6,397,220원)을 필요경비로 인정하지 않고 종합소득세를 결정한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 임대차계약에 따라 92.12.10 임대보증금 및 월 임차료로 약속어음 51,900,000원(액면가액 37,000,000원; 지급기일 93.7.18 및 액면가액 14,900,000원; 지급기일 93.8.18)을 받았는데도 임차인이 입주한 기간인 93.2.28부터 93.7.18까지의 수입금액을 종합소득세 신고시 신고하지 않았으며, 또한 대출금의 근저당설정비용등은 대출금의 사용용도가 불분명하여 필요경비로 인정할 수 없으므로 이에 대하여 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 임차인의 부도로 임대료를 지급받지 못한 경우 약정에 따른 임대료등을 수입금액에 산입하여야 하는지와 대출금과 관련된 근저당설정비용등을 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구소득세법 제51조 제1항에 의하면 『거주자의 각년도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 그 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다』고 규정하고 있고, 같은법 제51조 제5항에서는 『거주자가 자산의 일부 또는 전부를 임대한 경우에는 그 임대조건에 따라 당해 연도 및 그 후의 연도에 있어서 각 연도의 임대료로서 수입하였거나 수입할 금액과 이에 대응하는 비용을 당해 연도의 총수입금액과 필요경비에 각각 산입한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 임대부동산에 대한 청구인과 임차인간의 임대차계약 체결과 임대보증금을 어음으로 받은 사실에 대해서는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 임차인의 부도로 임대보증금 및 월임대료를 실질적으로 수령하지 못하였음에도 처분청이 임대료와 임대보증금에 대한 간주임대료 등을 총수입금액에 산입한 처분은 부당하다는 주장인 바 살피건대, 소득세법 제51조 제5항에 의하면 수입금액을 수령해야만 총수입금액에 산입하는 것이 아니라 외상 및 할부등 『수입할 금액』도 총수입금액에 산입하여야 하는 것이므로, 청구인이 임차인과 임대차계약을 체결하고 매월 말일 임대료를 받기로 약정하였으므로 청구인이 임대료를 지급받지 못하였다 하더라도 매월 미수된 임대료를 수입금액에 계상하여야 할 것이다. 청구인은 임차인의 부도로 임대차계약이 해지되었으며 쟁점부동산에 입주하지 않았다고 주장하지만, 청구인은 임차인이 발행한 약속어음(액면가액 37,000,000원)을 지급만기일(93.7.18)에야 지급은행에 제시하여 지급 거절당한 사실로 미루어 보아 임차인이 최소한 지급만기일 까지는 쟁점부동산에 입주해 있었다고 추정된다. 청구인이 전세금과 월임차료를 받지 못한 것이 처분청의 조사결과 사실로 확인되나 이미 채권은 성립하였고 채무이행을 청구할 수 있는 권리가 확정된데 반하여, 청구인이 이 건 임대료에 관한 채권의 회수가능성이 전혀 없게 되었다는 것을 달리 객관적으로 입증하지 못하고 있는 한 청구인이 임차인에 대한 채권을 계속 보유하고 있는 것으로 보아 이에 대한 수입금액을 합산하여 과세하는 것은 타당하다 할 것이다. 따라서 부도어음에 대해서는 구소득세법 시행규칙 제24조의 규정에 의거 다음 연도의 필요경비에 산입되는 대상이 되는 것으로 별론으로 하고, 처분청이 계약일로부터 부도가 발생한 날까지의 월임대료와 보증금에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입한 것은 정당하다. 반면, 처분청이 산정한 간주임대료 5,840,322원은 『별첨』과 같이 계산착오이므로 이를 1,641,778원으로 감액 경정하여야 할 것이다.

(2) 한편 청구인은 임차인의 전세금 반환용으로 사용한 대출금의 근저당설정비용등 6,397,220원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나 이에 대한 임차인의 성명, 지불금액, 지불일자, 지불방법등에 대한 구체적인 증빙을 제시치 못하고 있는 점으로 보아 동 대출금이 반드시 전세금 반환금이라고 받아들이기는 어렵다 하겠다. 따라서 이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [첨 부] 간 주 임 대 료 계 산 월 별 경 과 일 수 간 주 임 대 료 계 산 2 1 50,000,000×1/365×8.5%=11,643 3 31 50,000,000×31/365×8.5%=360,958 4 30 50,000,000×30/365×8.5%=349,315 5 31 50,000,000×31/365×8.5%=360,958 6 30 50,000,000×30/365×8.5%=349,315 7 18 50,000,000×18/365×8.5%=209,589 합 계 141 1,641,778