청구인이 신고한 위 거래가액에 신빙성이 인정되는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 78.3.15. 취득한 서울특별시 OOO구 OOOO가 OO 소재 대지 29.51㎡ 및 그 위 상가점포건물 26.58㎡ (이하에서 “쟁점부동산”이라 한다)를 92.6.2. 양도하고 93.5.20. 실지거래가액에 의해 양도가액, 취득가액을 각 40,000,000원, 10,200,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하면서 양도소득세 4,546,948원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 위 신고내용에 신빙성이 없다는 판단 아래 이를 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 96.1.4. 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 13,058,170원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.19. 심사청구를 거쳐 96.4.13. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 후미진 구석에 위치한 상가점포인 관계로 현저히 낮은 가격으로 거래된 사정이 있었음에도 공시지가와 비교하여 너무 낮은 가격이라 하여 실지거래가액에 의한 신고내용을 부인하고 기준시가에 의해 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 첫째, 처분청에서 제시한 양도가액의 적정여부에 대한 조사복명서를 보면, 쟁점부동산은 OOO시장주변 상업지역에 위치한 상가점포로서 ㎡당 대지공시지가 및 매매실례가액도 3,500,000원을 상회하고 있는 것으로 조사된 바 있고, 둘째, 쟁점부동산의 토지에 대한 개별공시지가만도 103,285,000원인 점에 비추어 보았을 때 청구인이 쟁점부동산을 40,000,000원에 양도했다고 하는 점이 신빙성을 인정하기가 어려운점이 있고, 셋째, 처분청이 조사한 쟁점상가의 A급지역은 호당 8천만원에서 1억원이고, B, C급 양도가액은 호당 5천만원에서 9천만원으로 조사 (처분청의견에서는 양도당시보다 현재시세가 더 낮은 것으로 조사함) 되었음에도 청구인이 신고한 2개 점포의 양도가액이 40,000,000원인 점으로 미루어 보았을 때도 이 건 거래는 이례적인 거래로 인정되고, 이러한 경우에는 청구인이 적극적으로 쟁점부동산의 양도가액을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하여 그 매매거래가 정당하였음을 입증하여아 함에도 청구인은 이 건 심사청구시 이에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 매매당사자간의 이해관계에 따라 사실과 다르게도 작성될 수 있는 매매계약서 및 거래사실확인서만을 증빙으로 제시하고 있다. 위의 사실을 모두어 보면, 처분청에서 제시한 조사복명서 및 공시지가와의 비교 등의 모든상황으로 보아 청구인이 신고한 양도가액을 사실로 인정하기 곤란하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 위 거래가액에 신빙성이 인정되는지의 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조(양도가액) 제1호, 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 가목에 의하면 거주자의 양도차익의 계산에 필요한 양도가액 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조(양도차익의 선정) 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호 내지 2호 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우” 라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (제1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있고, 같은조 제6항에서 “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 당심에서 출장조사 한 바에 의하면 쟁점부동산은 서울특별시 OOO구 OOO로타리 인근 OOO시장 주변 상업지역내에 위치하는 “OO상가”의 일부로서 구체적으로는 소점포 2개로 구성된 사실이 확인되고 달리 반증이 없으며

2. 탐문조사결과 조사일 현재 동 상가내 점포의 경우 위치에 불구하고 평당 8,500,000원(㎡당 2,576,000원)이하로 매수하기는 현실적으로 거의 불가능한 것으로 확인되는 데다 개별상가 점포 거래 시세가 전국 일반 부동산 경기와 마찬가지로 90-92년을 정점기간으로 하여 점차 계속 하강 추세를 보여온 저간의 사정을 감안할 때 토지만의 개별공시지가의 38.9%에 불과한 청구주장의 양도가액에 신빙성을 인정하기는 어렵다 할 것이고 따라서 처분청이 거래증빙 등에 의하여 신고된 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세위원회의 결정에 따라 신고내용을 부인하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 데에는 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.