신축한 상가의 취득시기를 언제로 보아야 하는지 여부(경정)

[주 문]

1. 대방세무서장이 95.11.16 청구인에게 결정고지한 92년 귀속 양도소득세 45,967,510원의 처분은 이 건 과세대상 부동산중 건물부분의 취득시기를 81.3.23로 보아 양도소득금액을 재계 산(양도소득특별공제액재계산)하여 그 과세표준과 세액을 경 정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 OO구 OOO동 OOOOO 대 9,543㎡, 위 같은구 OO동 OOOOO 대 16,800㎡, OO동 OOOOO 대 35,008㎡ 지상의 OOOOOOOOO상가 OO OOOO (대지권 31.04㎡, 건물 27.4㎡)와 OO OOOO(대지권 28.5㎡, 건물 25.2㎡: 이하 위 2개 상가를 “쟁점상가”라 함)를 83.6.24 청구인 명의로 소유권이전등기(원인: 81.12.10 명의신탁해지)를 하였다가 92.12.30 양도하였다. 처분청은 쟁점상가 대지권의 취득일을 OOOOOOOO조합이 대지를 매입한 날인 79.6.19로 보고, 건물의 취득시기는 준공일인 81.12.3로 보아 95.11.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 45,967,510원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.29 심사청구를 거쳐 96.4.3 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점상가는 조합을 구성하여 상가를 신축한 경우로서 쟁점상가(대지권 및 점포)의 취득시기를 조합이 대지를 매입한 날인 79.6.19로 본 것은 목적물과 취득자 주체를 혼동한 것으로 이는 잘못이 있으며, 청구인은 조합에 토지대금과 건축비를 구분하여 납부하기는 하였지만 토지면적을 구체적으로 정하고 이를 취득하고자 납부한 것이 아니므로 위 조합이 취득한 날이 청구인이 쟁점상가에 대하여 잔금을 청산한 날이 아니므로 이날이 대지권의 취득시기가 아니며, 이 건 OO상가의 조합원은 853명으로 구성되어 그동안 15년 가깝게 이 건 관련상가의 양도에 대한 양도소득세 등을 신고하면서 대지권 취득일을 명의신탁해지일인 81.12.10로 보아 신고하였고, 이에 대한 과세관청의 조사결정도 이를 인정하여 왔으므로 이 때를 대지권의 취득일로 보아야 하며, 또한 건물(점포)의 취득시기는 최종준공검사일인 81.12.3이 아니고, 실질적으로 준공하여 입주하기 시작한 임시사용허가일인 81.3.23로 보아야 한다. <예비적청구> 만일 취득일을 조합이 취득한 79.6.19로 보는 경우에도 서울시에 도로 용지로 기증한 토지 6,892.8㎡중 청구인의 대지권지분에 상당하는 부분을 취득가액에 가산하여 양도차익을 다시 계산하여 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견

1. 청구인은 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 OOOOOOOO조합이 상가신축 대행사업 목적으로 대지를 매입한 날인 79.6.19을 그 취득시기로 본 것이 부당하다고 주장하고 있으나, 위 조합이 목적건물 건설용지로 대지를 취득하였으나 편의상 조합장 명의로 등기하였다가 당해 건물이 완공되어 조합원 각자의 명의로 지분등기한 경우에는 그 조합이 당해 토지를 명의수탁 받은 것으로 보는 것(동지: 국심 86광 1826, 86.12.26)이고, 더욱이 이 건의 경우는 청구인 앞으로 지분등기시 그 원인이 명의신탁해지로 등기부상 나타나고 있어 OOOOOOOO조합이 상가신축 대행사업 목적으로 이 건 대지를 매입한 것은 청구인을 비롯한 조합원들의 명의를 수탁받아 이를 매입하였다 할 것인 바, 사실이 그렇다면, 명의신탁부동산의 취득시기는 그 자산을 명의수탁 받은 자가 당초 취득한 때가 당해 자산의 취득시기가 되는 것이므로(동지: 국세청 재일01254-57, 93.1.9) 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 OOOOOOOO조합이 상가건축 대행사업 목적으로 대지를 당초 매입한 날(소유권이전등기일)을 그 취득시기로 본 것은 달리 잘못이 없다 하겠다.

2. 건물의 취득시기와 예비적청구는 심판청구시의 새로운 주장으로 의견제시가 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 동업조합을 구성하여 신축한 쟁점상가의 취득시기를 언제로 보아야 하는지와 예비적청OO 기준시가를 결정하는 경우에 건축과 관련하여 지방자치단체에 기증한 토지의 가액을 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 이 건 양도당시의 소득세법 제27조 및 동 시행령 제53조 제1항에서 취득(양도)시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로 하도록 규정하고 있다.

2. 소득세법 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제94조 제5항에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 필요경비를 취득당시의 기준시가에 취득당시의 등록세 과세표준액의 100분의 7의 금액을 가산한 금액으로 하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단

1. 쟁점상가 대지권의 취득시기

• 가) 청구인은 임의단체인 OOOOOOOO조합의 조합원으로서 조합원들은 동 조합명의로 쟁점상가의 대지권 관련 전체토지를 79.6.19 취득하여 지상에 상가를 신축(일부 가사용 승인 81.3.23, 준공검사: 81.12.3, 보존등기 81.12.8)하여, 청구인은 쟁점상가를 배정받고 이를 사용하여 오다가 쟁점상가의 소유권이전등기를 청구인 명의로 83.7.18(원인: 81.12.10 명의신탁해지) 마치었다.
• 나) 동 조합에서 OOOO상가를 신축하여 조합원 등에게 분배할 때 당시의 과세내역을 보면, 조합원들에게 배분한 쟁점상가등에 대하여서는 실질상 물권변동 등이 이루어지지 않은 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세의 과세대상이 아니라고 판단하여 과세에서 제외되었고, 조합원상가와 함께 지원상가를 신축하여 일반 분양한 부분에 대하여서만 조합을 소득세법상 1거주자로 보고 부동산신축판매업으로 부가가치세 및 종합소득세를 과세하였음이 확인된다.
• 다) 집단상가 등을 신축하기 위하여 동업조합을 결성하고 대지를 취득하여 이를 편의상 조합(장)의 명의로 등기하였다가 상가건물이 완공된 후 각 조합원의 명의로 지분등기한 경우에는 그 조합(장)이 당해토지 건물을 명의 신탁 받았다가 명의신탁을 해지한 것으로 보는 것이고, 이 건 쟁점상가의 대지권 소유권이전등기 원인도 명의신탁해지로 되어 있음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.
• 라) 그렇다면 쟁점상가의 대지권의 취득시기를 OOOOOOOO조합 명의로 조합원들이 취득한 날(잔금청산일)인 79.6.19로 본 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

2. 쟁점상가 건물의 취득시기 위 1)의 사실관계 및 판단에서와 같이 이 건 쟁점상가 취득시 조합에 명의신탁한 것으로 보게 되어, 쟁점상가의 건물 취득시기는 상가가 완성된 날(사실상 완성일)이 되는 바, OOOOOOO상가의 일부(지상 1, 2층, 가사용승인 동: 27동, 6동, 2동)에 대한 가사용승인일이 81.3.23임이 OO구청장의 가사용승인서에 확인되며, 쟁점상가부분은 가사용승인이 되였다가 81.12.3 준공검사를 필한 것으로 확인되는 바, 건물의 완성일은 실질상 완성일인 가사용승인일이 되므로 81.3.23을 쟁점상가의 건물의 취득시기로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

3. 도로용지로 기증한 토지의 필요경비 인정여부 OOOOOOOO조합이 상가를 신축하면서 이 건 관련토지중 6,892.8㎡를 81.4월 서울특별시에 도로용지로 기부하였으므로, 청구인은 위 기증한 토지중 청구인의 대지권지분 상당에 해당되는 가액을 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 관련법령상 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 필요경비를 취득에 소요된 실지거래가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액 및 양도비 등에 불구하고 취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액 × 7/100의 금액을 가산한 금액으로 하도록 규정되어 있는 바, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 데 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우, 위 기증한 토지중 청구인지분 상당금액을 필요경비로 추가 공제할 수 없다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.