부동산의 간주임대료를 계산함에 있어 건설비상당액을 장부가액 기준으로 계산한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인과 청구외 OOO, OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 서울특별시 중구 OO동 OOOOO, OO에 소재한 OO기업빌딩과 OO빌딩(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 임대하고 있는 공동사업자로서 청구인은 60%의 지분율을 가지고 있다. 청구인은 위 쟁점부동산에서 발생한 93년 귀속분 부동산임대사업소득의 확정신고시 간주임대료를 계산함에 있어서 임대보증금에서 공제할 건설비상당액을 구 소득세법시행령 부칙 제6조 및 동법시행규칙 제22조 제4항에 의하여 90.12.31 현재의 임대보증금을 기준으로 계산하여 신고하였다. 처분청은 청구인의 위 부동산임대사업소득을 실지조사결정함에 있어 대차대조표상의 건물장부가액을 실제 취득가액으로 보고 이를 건설비 상당액으로 공제하여 간주임대료를 계산함으로써 95.8.16 청구인에게 93년 귀속 종합소득세 85,907,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.10.13 이의신청, 95.12.27 심사청구를 거쳐 96.4.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인등은 쟁점부동산을 84.3.20 OO기업주식회사로부터 매수하였는데 당시 건물가액과 토지가액을 구분함이 없이 총금액으로 일괄양수함으로써 건물과 토지를 각각 구분하여 기장할 수 없어 취득당시의 지방세과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 금액을 건물과 토지의 장부상 금액으로 설정한 것에 불과하여 그 건설비 상당액이 확인되지 아니한 경우에 해당하므로 소득세법시행령 부칙(대통령령 제14083호, 93.12.31) 제6조 및 소득세법시행규칙 제22조 제4항(94.4.19 신설)의 규정에 의거 간주임대료계산시 임대보증금에서 공제할 건설비상당액을 90.12.31 현재의 임대보증금기준으로 계산하여야 하므로 청구인의 당초 신고내용은 정당하다.
• 나. 국세청장 의견 거주자가 90.12.31 이전에 기장을 개시하면서 임대용 부동산의 취득가액을 취득당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가하여 장부에 계상하고 이를 정부가 실지조사결정 또는 서면조사결정한 경우에는 동 가액을 소득세법시행규칙 제22조 제3항에 규정하는 임대용 부동산의 취득에 소요된 금액으로 보아 건설비상당액을 계산하도록 국세청장은 유권해석(국세청 소득 46011-3167, 95.8.8)을 하고 있으며, 더욱이 이 건의 경우는 실지거래가액이 불분명하여 지방세과세시가표준액을 기준으로 간접평가한 장부가액이 아니고 실지거래된 부동산취득가액이 단지 토지가액과 건물가액으로 구별됨이 없이 총액으로 거래됨에 따라 이를 합리적인 배분방법으로 안분계산하여 구분기장한 것에 불과하므로 그 구분기장된 각각의 토지가액과 건물가액을 실지취득가액으로 봄이 타당하다 하겠고, 또한 청구인은 동 장부가액을 기준으로 서면신고 또는 실사신고시 감가상각비를 계산하여 필요경비로 인정받아 왔기 때문에 과세의 일관성 측면에서 보더라도 이 건 건물장부가액을 쟁점부동산의 취득에 소요된 건설비상당액으로 보아 이를 임대보증금에서 공제한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 간주임대료를 계산함에 있어 건설비상당액을 장부가액 기준으로 계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행령 제58조 제2항 제2호(93.12.31 신설)에서 소득세과세표준과 세액을 실지조사결정 또는 서면조사결정을 받은 부동산임대사업자의 경우의 간주임대료 계산공식을 『총수입금액에 산입할 금액 =｛당해 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용 부동산의 건설비 상당액의 적수｝× 1/365 × 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』으로 규정하고 있으며, 위 계산공식중 “임대용 부동산의 건설비 상당액”에 대하여 같은법시행령 제58조 제3항 제2호의 위임을 받은 같은법시행규칙 제22조 제3항(94.4.19 개정)에서는 “재무부령이 정하는 당해 임대용 부동산의 건설비상당액”이라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다고 규정하고 있으며, 임대용부동산의 취득에 소요된 금액 × 임대용부동산의 취득에 소요된 금액 × 한편, 같은법시행령 부칙(대통령령 제14083호, 93.12.31) 제6조에서는 제58조의 개정규정을 적용함에 있어서 1990년 12월 31일 이전에 취득·건설한 임대용 부동산으로서 그 건설비 상당액이 확인되지 아니하는 경우에는 재무부령이 정하는 금액을 건설비 상당액으로 본다라고 규정하고, 이를 위임받은 같은법 시행규칙 제22조 제4항에서는 “재무부령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액을 말한다고 규정하고 있다. 1.×임대보증금을 받고 임대한 면적 2.×임대보증금을 받고 임대한 면적
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인등이 운영하는 OO기업의 93.12.31 현재 대차대조표에 의하면 쟁점부동산중 OO기업빌딩 건물(부속설비 포함)의 취득가액 723,750,255원, 감가상각충당금 414,366,647원, 잔존가액 309,383,608원, OO빌딩 건물(부속설비포함)의 취득가액 373,249,901원 감가상각충당금 180,933,113원, 잔존가액 192,316,788원이 확인되며, 청구인등은 84.3.20 위 쟁점부동산을 취득한 후 위 취득가액에 근거하여 감가상각을 해 오고, 처분청에서는 이를 서면결정 또는 실지조사결정시 필요경비로 인정해 왔으며, 이러한 사실에 대해서는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 장부가액은 84.3.20 쟁점부동산 취득당시 건물가액과 토지가액을 구분하지 않고 총액으로 인수함으로써 건물과 토지를 각각 구분하여 기장할 수 없어 취득당시의 지방세과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 금액을 건물과 토지의 장부가액으로 계상한 것에 불과하므로 『임대용 부동산의 취득에 소요된 금액』이 불분명한 경우에 해당되며, 따라서 장부가액 기준으로 쟁점부동산의 건설비 상당액을 계산할 수 없다고 주장하나, 거주자가 90.12.31 이전에 기장을 개시하면서 임대용부동산의 취득가액을 취득당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가하여 장부에 계상하고, 이를 정부가 서면 또는 실지조사 결정한 경우에는 동 가액을 소득세법시행규칙 제22조 제3항에 규정하는 『임대용 부동산의 취득에 소요된 금액』으로 보는 것이며, 더욱이 동 장부가액에 의하여 감가상각 처리를 하고 그 비용을 필요경비로 인정받아 온 경우에는 과세의 일관성 측면에서도 그 장부가액을 『임대용 부동산의 취득에 소요된 금액』으로 보는 것이 합당하다고 하겠다. 이렇게 볼 때 청구인이 93년 귀속 부동산임대소득에 대하여 장부가액(취득가액)으로 기장을 하고 그 과세표준과 세액을 실지조사 결정을 받았으며, 동 임대부동산의 장부가액(취득가액)을 감가상각하여 왔음이 인정되는 이 건의 경우는 곧 취득가액이 확인되는 경우에 해당된다 하겠으므로 처분청에서 소득세법시행규칙 제22조 제3항을 적용하여 쟁점부동산의 장부상 취득가액을 건설비상당액으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.