동업조합을 구성하여 신축한 상가에 취득시기를 언제로 보아야 하는지와 예비적청구로 기준시가로 결정하는 경우에 건축과 관련하여 지방자치단체에 기증한 토지의 가액을 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 OO구 OOO동 OOOOO 대 9,543㎡, 위 같은구 OO동 OOOOO 대 16,800㎡, OO동 OOOOO 대 35,008㎡ 지상의 OOOOOOOOOOO OOO OOOO (대지권 31.04㎡, 건물 26.81㎡)와 OOO OOOO(대지권 28.5㎡, 건물 24.6㎡: 이하 위 2개 상가를 “쟁점상가”라 함)를 83.6.24 청구인 명의로 소유권 이전등기(원인: 81.12.10 명의신탁해지)를 하였다가 90.8.30 양도하였다. 처분청은 쟁점상가 대지권의 취득일을 OOOOOOOO조합이 대지를 매입한 날인 79.6.19로 보고, 건물의 취득시기는 준공일인 81.12.3로 보아 95.11.16 청구인에게 90년귀속 양도소득세 10,370,450원 및 동 방위세 2,075,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.9 심사청구를 거쳐 96.4.3 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점상가는 조합을 구성하여 상가를 신축한 경우로서 쟁점상가(대지권 및 점포)의 취득시기를 조합이 대지를 매입한 날인 79.6.19로 본 것은 목적물과 취득자 주체를 혼동한 것으로 이는 잘못이 있으며, 청구인은 조합에 토지대금과 건축비를 구분하여 납부하기는 하였지만 토지면적을 구체적으로 정하고 이를 취득하고자 납부한 것이 아니므로 위 조합이 취득한 날이 청구인이 쟁점상가에 대하여 잔금을 청산한 날이 아니므로 이날이 대지권의 취득시기가 아니며, 이 건 OO상가의 조합원은 853명으로 구성되어 그동안 15년 가깝게 이 건 관련상가의 양도에 대한 양도소득세 등을 신고하면서 대지권 취득일을 명의신탁해지일인 81.12.10로 보아 신고하였고, 이에 대한 과세관청의 조사결정도 이를 인정하여 왔으므로 이 때를 대지권의 취득일로 보아야 하며, 또한 건물(점포)의 취득시기는 최종준공검사일인 81.12.3이 아니고, 실질적으로 준공하여 입주하기 시작한 임시사용허가일인 81.3.23로 보아야 한다. <예비적청구> 만일 취득일을 조합이 취득한 79.6.19로 보는 경우에도 서울시에 도로 용지로 기증한 토지 6,892.8㎡중 청구인의 대지권지분에 상당하는 부분을 취득가액에 가산하여 양도차익을 다시 계산하여 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견

1. 청구인은 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 OOOOOOOO조합이 상가신축 대행사업 목적으로 대지를 매입한 날인 79.6.19을 그 취득시기로 본 것이 부당하다고 주당하고 있으나, 위 조합이 목적건물 건설용지로 대지를 취득하였으나 편의상 조합장 명의로 등기하였다가 당해 건물이 완공되어 조합원 각자의 명의로 지분등기한 경우에는 그 조합이 당해 토지를 명의수탁 받은 것으로 보는 것(동지: 국심86광 1826, 86.12.26)이고, 더욱이 이 건의 경우는 청구인 앞으로 지분등기시 그 원인이 명의신탁해지로 등기부상 나타나고 있어 OOOOOOOO조합이 상가신축 대행사업 목적으로 이 건 대지를 매입한 것은 청구인을 비롯한 조합원들의 명의를 수탁받아 이를 매입하였다 할 것인 바, 사실이 그렇다면, 명의신탁부동산의 취득시기는 그 자산을 명의수탁 받은 자가 당초 취득한 때가 당해 자산의 취득시기가 되는 것이므로(동지: 국세청 재일01254-57, 93.1.9) 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 OOOOOOOO조합이 상가건축 대행사업 목적으로 대지를 당초 매입한 날(소유권이전등기일)을 그 취득시기로 본 것은 달리 잘못이 없다 하겠다.

2. 건물의 취득시기와 예비적청구는 심판청구시의 새로운 주장으로 의견제시가 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 동업조합을 구성하여 신축한 쟁점상가에 취득시기를 언제로 보아야 하는지와 예비적청OO 기준시가로 결정하는 경우에 건축과 관련하여 지방자치단체에 기증한 토지의 가액을 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 이 건 양도당시의 소득세법 제27조 및 동 시행령 제53조 제1항에서 취득(양도)시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로 하도록 규정하고 있다.

2. 소득세법 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제94조 제5항에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 필요경비를 취득당시의 기준시가에 취득당시의 등록세 과세표준액의 100분의 7의 금액을 가산한 금액으로 하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단

1. 쟁점상가 대지권의 취득시기

• 가) 청구인은 임의단체인 OOOOOOOO조합의 조합원으로서 조합원들은 동 조합명의로 쟁점상가의 대지권 관련 전체토지를 79.6.19 취득하여 지상에 상가를 신축(일부 가사용 승인 81.3.23, 준공검사: 81.12.3, 보존등기 81.12.8)하여, 청구인은 쟁점상가를 배정받고 이를 사용하여 오다가 쟁점상가의 소유권이전등기를 청구인 명의로 83.7.18(원인: 81.12.10 명의신탁해지) 마치었다.
• 나) 동 조합에서 OOOO상가를 신축하여 조합원 등에게 분배할 때 당시의 과세내역을 보면, 조합원들에게 배분한 쟁점상가등에 대하여서는 실질상 물권변동 등이 이루어지지 않은 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세의 과세대상이 아니라고 판단하여 과세에서 제외되었고, 조합원상가와 함께 지원상가를 신축하여 일반 분양한 부분에 대하여서만 조합을 소득세법상 1거주자로 보고 부동산신축판매업으로 부가가치세 및 종합소득세를 과세하였음이 확인된다.
• 다) 집단상가 등을 신축하기 위하여 동업조합을 결성하고 대지를 취득하여 이를 편의상 조합(장)의 명의로 등기하였다가 상가건물이 완공된 후 각 조합원의 명의로 지분등기한 경우에는 그 조합(장)이 당해토지 건물을 명의 신탁 받았다가 명의신탁을 해지한 것으로 보는 것이고, 이 건 쟁점상가의 대지권 소유권이전등기 원인도 명의신탁해지로 되어 있음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.
• 라) 그렇다면 쟁점상가의 대지권의 취득시기를 OOOOOOOO조합 명의로 조합원들이 취득한 날(잔금청산일)인 79.6.19로 본 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

2. 쟁점상가 건물의 취득시기 위 1)의 사실관계 및 판단에서와 같이 이 건 쟁점상가 취득시 조합에 명의신탁한 것으로 보게 되어, 쟁점상가의 건물 취득시기는 상가가 완성된 날(사실상 완성일)이 되는 바, OOOOOOO상가의 일부(지상 1, 2층 가사용승인 동: 27동, 6동, 2동)에 대한 가사용승인일이 81.3.23임이 OO구청장의 가사용승인서에 확인되나, 쟁점상가부분은 가사용승인이 되지 아니하였고, 81.12.3 준공검사를 필한 것으로 확인되는 바, 건물의 완성일은 준공검사일이 되므로 81.12.3을 쟁점상가의 건물의 취득시기로 본 당초 처분은 잘못이 없다.

3. 도로용지로 기증한 토지의 필요경비 인정여부 OOOOOOOO조합이 상가를 신축하면서 이 건 관련토지중 6,892.8㎡를 81.4월 서울특별시에 도로용지로 기부하였으므로, 청구인은 위 기증한 토지중 청구인의 대지권지분 상당에 해당되는 가액을 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 관련법령상 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 필요경비를 취득에 소요된 실지거래가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액 및 양도비 등에 불구하고 취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액 × 7/100의 금액을 가산한 금액으로 하도록 규정되어 있는 바, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 데 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우, 위 기증한 토지중 청구인지분 상당금액을 필요경비로 추가 공제할 수 없다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.