실지양도가액으로 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 강서세무서장이 95.10.16. 청구인에게 한 94년귀속 양도소득세 4,397,070원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울시 강서구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 자로서, 1982.1.7. 서울시 영등포구 OOO동 OOOO에 소재한 OOO백화점내 3층 44호 (대지 8.28㎡, 건물 63.70㎡)를 청구외 OOO로부터 청구외 OOO와 공동취득 (취득가액 35,340,000)한 후 이를 2분의 1지분으로 분할하여 44-A호 (이하 “쟁점상가”라 한다)를 청구인 소유로, 44-B호를 청구외 OOO 소유로 각각 등기하여 보유하다가 쟁점상가를 1994.11.28. 청구외 OOO에게 양도하였고, 쟁점상가의 양도소득에 대하여 1994.12.22. 자산양도차익예정신고를 함에 있어서 실지거래가액 (취득가액 17,670,000원, 양도가액 20,000,000원)으로 신고하였다. 처분청은 청구인의 신고가액중 양도가액이 양도당시의 기준시가(30,143,225원)는 물론 인근상가의 매매가액 등에 비하여 현저히 낮아 실지거래가액으로 인정되지 아니한다 하여 청구인의 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 1995.10.16. 청구인에게 ’94년 귀속 양도소득세 4,397,070원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복 1995.12.6. 심사청구를 거쳐 1996.4.1. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점상가가 위치한 OOO백화점이 1983.11월경에 개장되었으나 1985.2월 경영주 청구외 OOO의 부도·폐업으로 인하여 이곳에 입주한 상가 전체가 사실상의 폐업상태에 빠져 있었고, 계속되는 영업의 부진으로 그 거래마저도 어려워 상가의 가액이 상승하지 않았음에도 처분청이 이러한 사정을 고려하지 아니한 채 영업이 잘되는 인근상가의 거래가액 등과 비교하여 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 사실과 다르다고 봄은 잘못이고, 또한 쟁점상가의 매매가액에 대하여 그 매수인인 청구외 OOO이 사실이라고 확인하고 있으므로 처분청이 청구인의 신고를 부인하고 쟁점상가의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점상가의 양도가액 20,000,000원은 처분청이 탐문조사한 인근상가의 거래가액 등에 비하여 현저히 낮을 뿐만 아니라 그 보유기간중 기준시가의 상승률이 66.6%임에도 청구인이 신고한 가액을 기준으로 할 경우 13.2%에 불과한 점에 비추어 볼 때, 청구인이 신고한 가액은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

3. 쟁점 이 건은 청구인이 쟁점상가의 실지양도가액으로 신고한 20,000,000원을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

4. 심리 및 판단

• 가. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서와 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 그 자산의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 결정한다고 규정되어 있다.
• 나. 사실관계 및 심리판단

(1) 청구인이 1982.1.7. 쟁점상가를 취득하여 보유하다가 1994.11.28. 양도하고 실지거래가액 (취득가액 17,670,000원, 양도가액 20,000,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고한 사실, 쟁점상가의 양도당시 기준시가가 30,143,225원으로서 청구인이 실지거래가액으로 신고한 20,000,000원을 초과하는 사실은 청구인의 자산양도차익예정신고서 및 그 부속서류와 처분청의 결정결의서 등의 관련자료에 의하여 확인되고 있고, 쟁점상가의 실지취득가액이 17,670,000원인 사실은 처분청도 인정하고 있다. 다만, 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액에 대하여 그 인근상가의 매매실례가액 등에 비추어 신빙성이 없다 하여 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였다.

(2) 먼저, 처분청의 이 건 양도소득세 결정내용을 살펴본다. 쟁점상가의 실지거래가액에 대하여 처분청이 조사한 내용이 기재된 『실지거래가액 조사복명서』를 보면, “인근주민 및 부동산 중개업소에 임하여 문의한 바 각자 약간의 차이가 있지만 1억원 정도에 거래가 이루어진다고 진술하는 점에 비추어 청구인이 신고한 양도가액에 신빙성이 없다”고 기재되어 있는바, 이는 처분청이 쟁점상가의 양도가액을 조사하여 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이 아닌 사실을 구체적으로 확인한 것이 아니고 단지 추정한 것에 불과함을 알 수 있다.

(3) 다음, 청구인이 제시한 증빙자료 및 그 거래상대방의 진술내용 등을 살펴본다. 청구인은 쟁점상가의 양도가액이 20,000,000원이라는 증빙으로 쟁점상가 포함하여 같은 건물의 상가 200여평을 매수한 청구외 OOO의 거래사실확인서와 OOO의 예금통장 사본 (주시회사 OOOO은행 OOO지점 개설, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)과 청구인과 같이 상가를 양도한 사람들중 양도소득세 신고 및 결정내용이 확인되는 청구외 OOO 및 청구외 OOO의 양도소득세 결정결의서를 제시하고 있는 바, 그 내용을 검토해 보면, 청구인과 청구외 OOO이 작성한 매매사실확인서에 기재된 쟁점상가의 거래가액은 20,000,000원으로 기재되어 있고, 동인의 주식회사 OOOO은행 OOO지점 예금통장 사본의 쟁점상가 계약당일 (94.11.28)의 예금인출액은 22,400,000원으로 되어 있고 그 사용내역의 소명요구에 대하여 위 인출액중 20,000,000원은 쟁점상가의 매입대금으로 청구인에게 지급하였고, 나머지 2,400,000원 경기도 안양시에 소재한 가옥의 철거비용으로 사용하였다고 진술하고 있으며, 또한 청구외 OOO은 당소의 조사에서 OOO백화점내에 위치한 쟁점상가 등은 백화점 경영주의 부도 이후 사후조치의 미비와 1988년경 동 건물에 야당 (OO당)당사가 입주한 이후 건물내에서 농성이 빈번하게 발생함으로 인하여 상권이 형성되지 아니함으로써 상가로서의 구실을 제대로 할 수 없었고, 그가 쟁점상가 등 200여평을 매입할 당시에도 쟁점상가 등은 비어 있었다고 진술하고 있는 점, 쟁점상가와 마찬가지로 청구외 OOO에게 상가를 양도한 청구외 OOO와 청구외 OOO의 경우 양도면적이 각각 31.85㎡ 및 52.89㎡, 그 양도당시의 각 기준시가가 30,143,225원 및 47,482,000원, 양도소득세 신고시 실지양도가액으로 신고한 금액이 각각 20,000,000원 및 32,000,000원임에도 관할세무서장인 개포세무서장 및 OOO세무서장으로부터 그 신고가액을 인정받은 사실이 관련 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인되고 있는 점을 종합해 볼 때, 쟁점상가를 20,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 보인다.

(4) 그렇다면, 청구인이 쟁점상가의 실지양도가액으로 신고한 20,000,000원을 신빙성이 없다고 보아 실지거래가액에 의한 신고를 부인하여 기준시가에 의하여 양도소득세 과세한 이 건 처분청의 당초 처분은 잘못이라고 판단된다.

5. 결론 이 건 심판청구는 청구주장에 이유가 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.