주택재개발사업으로 인하여 사업시행인가고시일(1990.11.17) 이후 주택이 철거(1990.12.10)되고 재개발에 따른 관리처분계획인가일(1993.6.1) 이전에 나대지만 양도(1992.7.22)된 경우, 주택 철거전에 1세대 1주택 비과세조건을 갖춘 이 건에 있어서 토지의 양도를 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세 할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 관악세무서장이 1995.11.16 청구인에게 결정고지한 1992년도 분 양도소득세 28,427,220원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분개요

• 가. 청구인이 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOOOOO, 대지 74.3㎡, 무허가주택 42.9㎡(이하 “쟁점토지” 및 “쟁점주택”이라 한다)를 쟁점주택은 1983.8.14 취득하고 쟁점토지는 1986.8.20 취득하여 보유하던 중 1988.4.9 쟁점토지 소재지 일대가 도시재개발법에 의거한 OO 제5구역 주택개량재개발 사업지구로 지정됨에 따라 1990.11.17 재개발사업 시행인가고시가 되면서 재개발조합이 설립된 후 쟁점주택은 1990.12.10 재개발을 위해 철거가 되었는 바, 청구인은 관리처분계획인가일(1993.6.1) 이전인 1992.7.22 쟁점토지를 양도하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 도시재개발법에 의한 주택개량재개발사업으로 인하여 쟁점주택을 사업시행인가일(1990.11.17) 이전에 철거하고, 관리처분계획인가일 이전에 쟁점토지를 양도한 것은 주택의 부수토지가 아닌 나대지의 양도에 해당한다 하여 1995.11.16 청구인에게 1992년도분 양도소득세 28,427,220원을 과세하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1995.12.20 심사청구를 거쳐 1996.3.25 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택에서 1983.8.14부터 거주하다가 쟁점토지가 위치한 지역이 OO 제5구역 주택개량재개발사업지구에 해당되어 쟁점주택의 철거를 위하여 1989.6.30 관악구 OOO동 OOOOOOO으로 거주이전하였으며, 주택개량재개발사업시행은 1990.11.17 인가고시되어 사업의 일환으로 쟁점주택은 1990.12.10 재개발을 위해 철거를 하는등 진행중이었으나 관리처분계획인가일 이전에 위 재개발 사업으로 인한 건축비 조달에 어려움이 있어 부득이 쟁점주택의 부수토지였던 쟁점토지를 양도한 것으로서 양도 당시 다른 주택을 소유한 사실이 없으므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세를 비과세하여야 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지상에 무허가주택이 있었고 이 주택에서 3년이상 거주한 사실은 인정되나 쟁점주택은 재개발사업시행인가일(1990.11.17) 이전인 1989.6.30에 멸실되었는 바, 이는 자진철거한 것에 해당(재개발조합에서 철거하여도 조합의 가입이 강제성이 없고 스스로 가입한 것이므로 자발적인 철거와 다름없음)되고, 주택이 철거된 후 3년이상 나대지상태로 보유하다 양도하였으므로 쟁점토지는 주택의 부수토지의 양도로 볼 수 없다고 판단되므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택재개발사업으로 인하여 사업시행인가고시일(1990.11.17) 이후 쟁점주택이 철거(1990.12.10)되고 재개발에 따른 관리처분계획인가일(1993.6.1) 이전에 나대지만 양도(1992.7.22)된 경우, 쟁점주택 철거전에 1세대 1주택 비과세조건을 갖춘 이 건에 있어서 쟁점토지의 양도를 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제5조(비과세소득) 본문에서 다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하면서, 제6호 양도소득 (자)목에서대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발행하는 소득을 규정하면서, 같은법 시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항에서「법 제5조 제6호(자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다(1988.8.25 개정)

1. 삭제(1989.8.1)

2. 당해주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우(1988.8.25 개정)

3. 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우(1980.12.31 신설)」을 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1983.8.14 쟁점주택을 취득하고, 1986.8.20 쟁점토지를 취득하여 거주하던 중 1988.4.9 쟁점토지소재지 일대가 OO 제5구역 주택개량재개발사업지구로 지정(건설부 고시 제168호 의거)되어 1990.11.17 재개발사업시행인가가 고시되었으며, 1990.11.17 재개발조합이 설립되면서 청구인은 조합원으로 참여하였으며 1990.12.10 관할구청장의 위임을 받은 재개발조합이 쟁점토지소재지 일대의 건물을 철거함에 따라 그 일환으로 쟁점주택도 철거되었음이 관련자료 및 무허가건물관리대장 사본에서 확인되고 있으며, 청구인은 쟁점주택이 철거되어 나대지 상태인 쟁점토지를 재개발사업에 따른 관리처분계획인가일(1990.6.1) 이전인 1992.7.22자로 양도한 것이 등기부등본에서 확인된다.

(2) 도시재개발법에 의한 주택재개발사업은 시행자로서 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그들이 설립하는 재개발조합이 시행하거나, 공익상 필요성이나 토지소유자 또는 재개발조합에 의하여 재개발사업이 원활하게 시행되지 않는 경우는 지방자치단체장 등이 직접 시행하거나 지방자체단체 및 지방자치단체장이 지정하는 제3개발자가 시행할 수 있는 경우를 규정하고 있어 재개발구역안의 토지 및 건물소유자는 어떠한 경우이든 소유토지 및 건물이 재개발사업의 대상이 될 수밖에 없다. 지방자치단체 및 지방자치단체장이 지정하는 제3개발자가 시행하는 경우는 물론이고, 재개발조합이 시행하는 경우라도 도시재개발법 제29조 제1항에 의하여 지상건축물의 소유자는 그 철거를 요구받게 되며, 이 요구에 불응할 경우에는 같은법 같은조 제2항에 의하여 행정대집행을 면할 수 없으며, 같은법 제31조 및 제32조에 의하여 시행자는 필요한 경우 토지수용을 할 수 있는 바, 청구인이 재개발조합에 가입하여 재개발조합측이 주택재개발사업의 일환으로 관할구청장의 위임을 받아 쟁점토지소재지 일대의 건물을 철거함으로써 쟁점주택이 철거되었다면 이는 부득이한 경우에 해당된다고 보아야 한다. 원래 “1세대 1주택”에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득이 비과세소득이 되려면 양도 당시 그 지상에 주택이 정착되어 있어야 하는 것이지만, 종전의 주택이 도시계획사업 시행으로 인하여 철거됨에 따라 나대지로 남게된 그 부수토지를 양도하는 경우에는 적어도 종전의 주택이 철거될 당시 소득세법 제5조 제6호 (자)목 소정의 “1세대 1주택”으로서의 비과세요건을 갖추고 있었던 이상, 그 후 그 부수토지가 나대지의 상태로 양도되었다고 하더라도 “1세대 1주택”에 부수되는 토지의 양도로 보아 그 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과할 수 없는 것이라고 해석하는 것이 국세기본법 제18조 제1항에 “세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다”고 규정된 세법해석의 기준에 합치되는 것이라고 할 것이다(대법원 92누1889, 1992.5.12 같은 뜻임) 본 건의 경우 도시재개발법에 의한 OO 제5구역 주택개량재개발사업의 일환으로 쟁점토지소재지 일대가 관할구청장의 위임을 받은 재개발조합측에 의하여 철거됨에 따라 쟁점주택도 철거되었음이 확인되는 바, 쟁점주택 철거 당시 이미 전시한 소득세법 제5조 제6호 (자)목 소정의 “1세대 1주택”으로서의 비과세요건을 갖추었다고 할 것이고, 철거된 후의 쟁점토지의 양도는 비록 나대지의 양도이기는 하나 도시재개발법에 의거한 주택개량재개발사업의 일환으로 철거되어 부득이하게 나대지를 양도하였다고 봄이 타당하므로 “1세대 1주택”의 부수토지의 양도라고 보아 그 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세하여야 된다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.