[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 82.11.1 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO의 대지 132.6㎡ 및 단독주택 94.3㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 거주하여오다가 93.11.17 다가구주택 224.64㎡(5가구로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 그 중 2층 (1가구)에서 거주하다가 94.10.31 청구외 OOO에게 쟁점주택을 양도하였다. 처분청은 쟁점주택 중 청구인이 거주한 부분과 그 부속토지에 대하여는 비과세하고 나머지 부분과 그 부속토지에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.10.16 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 4,885,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.12.15 심사청구를 거쳐 96.3.20 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 비과세요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 이중 2층 1가구는 청구인이 거주하고 나머지는 임대하다가 쟁점다가구주택 전체를 한사람에게 양도한 경우 주택에 부수된 토지는 구주택에 정착된 면적의 5배이내이므로 전체를 비과세하고 건물부분은 구주택면적을 초과한 부분에 대하여만 과세하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 현행 소득세법상 양도소득세는 양도당시의 현황에 의하여 양도소득을 결정하도록 규정하고 있고, 쟁점주택과 같이 당초부터 주택의 일부분을 임대에 공할 목적으로 신축한 다가구 주택을 양도한 경우에는 주택의 소유자가 3년 이상 거주하지 아니한 주택부분에 대하여는 양도소득세를 과세하도록 하고 있다. (같은 뜻: 국세청 예규 재일 01254-2327, 90.11.24) 쟁점주택의 경우는 전시 사실관계에서 보는 바와 같이 쟁점주택 양도당시 현황이 5가구가 독립하여 거주할 수 있도록 건축된 공동주택(대법원 93누 7075, 93.8.24 같은 뜻)을 소유하고 있는 것으로 이미 1세대1주택이라고 하는 비과세요건에 해당되지 않으므로 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세는 전체 주택이 부분에 대하여 과세함이 타당하다고 하겠으나 전시 예규에서 납세자에게 유리하도록 해석하고 있어 이에 대하여 청구인에게 불이익하게 변경할 수 없다고 하더라도 청구인은 쟁점다가구주택 5가구중 1가구에서만 거주하고 나머지 4가구는 임대에 공하다가 양도하였으므로 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세는 청구인이 쟁점주택 중 청구인이 거주한 1가구에 해당하는 건물부분과 토지부분에 대하여만 비과세하고 나머지 4가구에 해당하는 건물 및 토지부분에 대하여 과세한 처분청의 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 1세대1주택의 비과세요건을 갖추고 있던 구 주택을 헐고 다가구주택을 신축하여 94년 이후 양도한 경우에, 비과세되는 1세대1주택의 범위를 판단하는데 있다.
- 나. 관계법령 이 건 양도당시 시행된 관계법령을 보면, 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 『대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다』라고 규정하고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서 『“1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 단서생략』라고 규정하고, 소득세법 시행령 제15조 제5항 제2호의 규정에 의하면 고급주택 해당여부에 관하여 “공동주택(재무부령이 정하는 다가구주택을 포함한다)으로 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 그 양도가액이 5억원 이상일 것이어야 한다”고 되어 있고 같은법 시행령 제121조의3의 규정에 의하면 국민주택규모 이하의 주택을 양도한 경우에 적용되는 낮은 세율(양도소득 과세표준의 100분의 30) 규정을 적용하는 재무부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 하여 국민주택 규모 이하의 주택에 해당하는지 여부를 판정한다고 되어 있으며 같은법 시행규칙 제6조의2(94.4.19 신설된 것)에서 『“재무부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 여러가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다』라고 되어 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 82.11.1 구주택을 취득한 이후 거주하던 중 93.11.17 구주택을 멸실하고 같은 곳에 다가구주택을 신축하여 그 중 2층부분에서 거주하다 양도할때까지 통산 12년을 거주하였으며 94.10.31 양도함에 있어서는 가구별로 구분하여 양도하지 아니하고 전체를 청구외 OOO 1인에게 양도한 사실이 등기부등본·토지대장·건축물관리대장·주민등록등본에 의해 확인된다.
(2) 위 관계법령에서 살펴본 바와 같이 94.1.1 이후 양도하는 다가구주택에 대해서는 고급주택 및 국민주택규모의 해당여부를 판단함에 있어서 이를 공동주택으로 보도록 되어 있고 이는 다가구주택과 다세대주택간의 과세취급상의 차이를 나지 않게 하고, 대법원판례(93누7075, 93.8.24)를 수용하여 다가구주택을 세법적용시 공동주택으로 보도록 한 것이라는 입법취지를 종합하여 볼 때 이 건의 경우 다가구주택중 청구인이 거주한 부분에 대하여는 1세대1주택의 양도로 보아 비과세하고 나머지부분에 대하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.