[주 문] 삼성세무서장이 1995.7.16 청구인에게 결정고지한 1990년 귀속분양도소득세 320,604,870원 및 동 방위세 74,628,000원의 부과처분은 청구인이 부담한 연체료 75,661,590원을 취득가액 에 가산하여 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인과 청구외 OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 1989.10.26 OOO공사 경기지사와 경기도 광명시 OOO동 OOO 대지 2,493.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 총 매매대금 1,434,000,000원에 취득(청구인지분½)하기로 매매계약을 체결하고 계약금 286,800,000원을 지급하였다. 그 후 청구인등은 중도금 및 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 1990.10.17 쟁점토지를 OOO외 3인에게 총 매매대금 2,263,200,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하여 잔금까지 수령하였다가 1994.11.10 매매계약을 해제키로 합의하고 1994.11.11 쟁점토지를 2,263,200,000원에 OOO상가 조합원에게 양도하기로 매매계약을 체결하였다. 처분청은 쟁점토지를 OOO공사 경기지사로부터 분양받은 후 계약금만 지급상태에서 제3자에게 양도한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되며, 양도가액 및 취득가액 모두 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산하여 1995.7.16 청구인에게 양도소득세 320,604,870원 및 동 방위세 74,628,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.9.13 이의신청, 1995.11.28 심사청구를 거쳐 1996.3.20 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 쟁점토지에 대하여 1990.10.17 체결된 양도계약은 토지거래허가를 받지 아니한 계약으로서 법률상 효력이 없는 것이기에 1994.11.10 쌍방합의하에 계약을 해제하여 양도행위가 무효화되었으므로 이 건 부과처분은 당연히 취소되어야 하며, 설령 양도소득세 과세대상이 된다 하더라도 쟁점토지를 취득하면서 지출된 연체료, 취득세, 등록세등 121,410,475원과 양도비용 37,500,000원을 필요경비로 공제하여 양도소득세 과세표준을 계산하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 1994.11.10자 매매계약 해제확인서, 1994.11.11자 재매매계약서를 제시하며 위와 같이 주장하나, 부동산에 대한 잔금이 청산되어 매매거래 완료후 계약해제를 원인으로 당초 소유자 명의로 환원된다 하더라도 동 매매거래는 계약당사자가 각각 그 소유자산을 양도한 것에 해당되어 계약당사자 모두에게 과세되는 것으로 판단될 뿐 아니라, 청구인은 위 해제확인서 및 재매매계약서의 내용이 실제로 이행된 사실을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시한 바 없어 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점토지에 대하여 매매계약을 체결하고 잔금까지 받은 후 동 계약을 해제한 경우 이를 유상양도로 보아 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부(쟁점1)와
(2) 연체료, 취득세, 등록세, 교육세 및 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(쟁점2)에 다툼이 있다.
(1) 관련법령 소득세법 제4조 제3항에서제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세법 제29조의 4 제2항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단
- 가) 쟁점토지의 거래내용을 보면 1989.10.26 청구인등은 OOO공사 경기지사와 쟁점토지를 1,434,000,000원에 매입하기로 분양계약을 체결하고 계약금 286,800,000원을 납부하였으며, 1990.10.17 쟁점토지를 2,263,200,000원에 양도하기로 청구외 OOO외 3인과 매매계약을 체결하고 계약금 5억원을 수령하였음이 상업용지 분양계약서 및 부동산매매계약서 등에 의하여 확인되며, 1992년 7월에는 쟁점토지의 공유자인 청구외 OOO이 쟁점토지를 청구외 OOO외 3인에게 2,263,200,000원에 양도하고 연체료 66,828,260원을 차감한 양도차액 762,371,740원을 지급받았다고 서울지방국세청의 세무조사시 확인하고 있다. 또한, 1994.11.10 청구인등은 청구외 OOO외 3인의 대리인인 (주)OOO종합상가 대표이사 OOO과 쟁점토지의 매매계약을 해제키로 합의하고 1994.11.11 (주)OOO종합상가 조합원 230명과 쟁점토지를 2,263,200,000원에 매매계약을 체결한 후 1995.10.11 같은 조합원들 명의로 소유권이전등기하였음이 확인된다.
- 나) 위와 같이 청구인등이 1994.11.10 청구외 OOO외 3인과 직접 매매계약을 해제하지 아니하고 (주)OOO종합상가 대표이사 OOO과 쟁점토지의 매매계약을 해제하기로 합의한 사실 및 1994.11.11 (주)OOO종합상가 조합원 230명과의 매매계약서 내용에 매매금액은 1990.10.17 청구외 OOO외 3인과 체결한 매매계약에 의하여 매도인등에게 지불한 금액을 본 건 매매금액으로 대체한다고 특약하고 있는 사실을 보면 이는 계약의 동일성을 나타내는 것으로서 1994.11.10자 매매계약 해제는 당초 계약을 소멸시키기 위한 진정한 의미의 해제가 아니라 매수인의 명의를 청구외 OOO외 3인에서 (주)OOO종합상가 조합원으로 변경하기 위한 방편으로서 형식상 당초 매매계약을 해제하고 재매매계약의 형식을 취한 것으로 보여진다. 따라서 이는 (주)OOO종합상가 조합원이 청구외 OOO외 3인으로부터 매수인의 지위를 승계받은 것으로 보아야 하며, 청구인등이 계약금만 지불한 상태에서 쟁점토지를 OOO외 3인에게 양도한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 것으로 판단된다.
- 다) 따라서 처분청이 이 건 양도행위를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액에 의거 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 반면, 청구주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.
- 다. 쟁점2에 대하여 살펴본다.
(1) 관련법령 소득세법 제45조 제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
1. 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
2. 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제94조 제1항에서「법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(부당행위 계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁점이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용등의 금액으로서 그 지출한 년도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액」이라고 규정하고 있고, 제4항에서법 제45조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세를 말한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제86조 제1항에서「자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다.
1. 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(취득세·등록세 기타 부대비용을 포함한다)으로 한다.
2. 3호(생략)」고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단
- 가) 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 대금납부 지연으로 인한 연체료 151,323,180원, 취득세 34,426,150원, 등록세 47,559,690원, 교육세 9,511,930원, 합계 242,820,950원을 청구외 OOO과 공동으로 지출하였는 바, 이 중 청구인 부담분(½) 121,410,475원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있기에 이에 대하여 살펴보면, 자산을 취득하기 위한 매매계약서에서 약정된 기일에 매매대금을 지급하지 못하면 연체이자를 지급하기로 약정을 하고 매수인이 약정된 기일에 매매대금을 지급하지 못하여 그 약정에 따라 연체이자를 가산하여 매매대금을 완불하고 자산을 취득한 경우 매수인이 지급한 연체이자는 소득세법 제45조 제1항 제1호 단서 소정의 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 포함된다고 보아야 하므로(대법 92누15802, 1993.3.26외 다수 같은 뜻임), OOO공사 경기사업본부장이 1995.2.7 발행한분양대금 납부확인서에 의하여 납부사실이 확인되는 연체료 151,323,180원중 청구인 부담분 75,661,590원은 양도차익 계산시 취득가액에 가산하여야 할 것이다. 그러나 이 건 양도행위는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 양도당시는 청구인 명의로 소유권이 이전되지 아니하였으므로 취득세, 등록세 및 교육세는 필요경비로 공제할 수 없다 하겠다.
- 나) 청구인은 쟁점토지 양도시 중개인 OOO에게 지급한 중개수수료 75,000,000원중 청구인 부담분(½) 37,500,000원을 필요경비로 공제해야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 매매계약서를 보면 중개인이 기재되어 있지 아니하며 청구인은 청구외 OOO이 발행한 영수증 외에 중개수수료 지급사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.