[요지] 청구인이 당해 검인계약서에 의해 예정신고한 것이 허위라는 사실에는 다툼이 없고 토지의 양도시기가 1989.9.18이라는 주장으로 위 공증계약서를 제시하고 있으나, 그 내용은 청구외 ○○에게 양도한 것으로 되어 있고 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있음을 볼 때 이를 실지계약서라고 보기에는 신빙성이 없다고 판단되며 처분청이 양도시기를 1993.1.14로 보아 양도차익을 기준시가에 의해 과세한 처분에는 달리 잘못이 없음
[요지] 청구인이 당해 검인계약서에 의해 예정신고한 것이 허위라는 사실에는 다툼이 없고 토지의 양도시기가 1989.9.18이라는 주장으로 위 공증계약서를 제시하고 있으나, 그 내용은 청구외 ○○에게 양도한 것으로 되어 있고 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있음을 볼 때 이를 실지계약서라고 보기에는 신빙성이 없다고 판단되며 처분청이 양도시기를 1993.1.14로 보아 양도차익을 기준시가에 의해 과세한 처분에는 달리 잘못이 없음
[참조결정] 국심1995구0148
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOO 대지 999.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.8.22 취득하여 1993.1.14 양도하고 1993.2.23 실지거래가액에 의거 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 18,749,960원을 납부하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 내용을 조사한 바 거래내용이 불분명하고 검인계약서가 허위임이 명백하다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 1995.10.16 이에 대한 양도소득세 226,366,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.11.23 심사청구를 거쳐 1996.3.16 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점토지에 대하여 1988.11.15 청구외 OOO와 169,850,000원에 매매하기로 계약을 체결하고 1989.9.18 잔금을 수령하였으나 쟁점토지는 유치원용지로 지정용도에 사용할 때에만 명의이전이 가능한데 양도당시는 개발진행중으로 생활여건이 조성되어 있지 아니하여 건물신축이 늦어지는 바람에 1993년 1월에야 서류가 갖추어져 명의를 이전하게 되었다.
(2) 이 건 양도시기는 공증된 매매계약서, 합의각서, 내용증명통지서 및 가등기내용 등으로 보아 잔금청산일이 1989.9.18로 확인되는데도 검인계약서에 기재된 1993.1.14을 양도시기로 보는 것은 부당하며 1989.10.7 가등기설정시의 매매예약계약서와 처분청이 양도소득 결정시 매수자로부터 확인한 금액이 199,000,000원으로 확인되며 여기에 등기이전 지연으로 인한 비용을 공제하여 181,353,800원으로 신고하였음에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 부당하다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 1993.1.14 청구외 OOO에게 양도하고 검인계약서에 의한 자산양도차익예정신고를 한 것에 대하여 처분청이 거래내용이 불분명하고 계약서가 허위임이 확인되어 기준시가에 의해 과세하였으나, 청구인도 위 검인계약서가 허위라고 주장하면서 1988.12.29 공증한 계약서를 제시하고 있음을 볼 때 청구인이 당해 검인계약서에 의해 예정신고한 것이 허위라는 사실에는 다툼이 없다.
(2) 다만, 청구인은 쟁점토지의 양도시기가 1989.9.18이라는 주장으로 위 공증계약서를 제시하고 있으나, 그 내용은 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있고 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있음을 볼 때 이를 실지계약서라고 보기에는 신빙성이 없다고 판단된다.
(3) 따라서 처분청이 양도시기를 1993.1.14로 보아 양도차익을 기준시가에 의해 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제27조에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조 제1항에서 법 제27조에 규정하는 양도시기 및 취득시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서 제1호에 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
(2) 또한 소득세법 제23조 제4항에서 「양도소득금액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제23조 제1항 제1호, 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. (생락)」고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
1. 취득가액
(1) 청구인은 1988.4.16 한국토지개발공사 경기지사장과 쟁점토지를 112,905,700원에 매수하기로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 2회 불입한 상태에서 청구외 OOO와 대금총액을 169,850,000원(한국토지개발공사 미불입금 63,750,000원 포함)으로 하고 잔금지급약정일을 1988.12.29로 하여 1988.11.15 매매계약을 체결하고 1988.12.29 공증인가 OO합동 법률사무소에서 인증까지 받았다가 1989.9.18 위 계약을 해제하였으며, 1989.10.6 쟁점토지를 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO등 4인과 대금총액을 199,000,000원으로 매매완결일자를 1989.12.30로 하여 매매예약계약서를 체결하고 1989.10.7 위 매매예약권리자들에게 소유권이전청구권 가등기를 설정해 주었음이 청구인이 제출한 인증받은 매매계약서, 매매예약계약서 및 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.
(2) 청구인은 1993.2.23 매수인을 OOO로 하고 매매대금을 181,353,800원, 잔금청산일을 1993.1.14로 하여 작성한 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액(양도일자: 1993.1.14, 양도가액: 181,353,800원, 취득일자: 1989.10.16, 취득가액: 112,905,700원)으로 자산양도차익예정신고를 하였으나, 청구인 및 매수자인 청구외 OOO는 1995.4.26 및 1995.4.21자 서울지방국세청의 세무조사 관련 문답서에서 위 계약서를 작성한 사실이 없다고 진술하고 있다.
(3) 또한 쟁점토지는 1989.8.22 한국토지개발공사로부터 청구인 명의로 소유권이 이전되었다가 1993.3.3 청구외 OOO 명의로 소유권이 이전되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.
(4) 청구인은 자산양도차익예정신고시 제출한 검인계약서는 본인이 작성하지 아니하였음을 사인하면서 양도가액 199,000,000원을 실지거래가액으로 하여 과세할 것을 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 3개의 계약서가 매수인 및 매매가액이 서로 다르게 나타나고 있으며 청구인은 달리 쟁점토지의 실지거래가액임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 위 합의각서 이외 잔금청산일이 청구인이 주장하는 1989.9.18임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료도 제시하지 못하고 있어 청구주장은 신빙성을 인정하기 어렵다.
(5) 살피건대 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정은 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액 적용대상으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도차익 결정원칙인 기준시가에 의하여 그 거래가액을 결정할 뿐 조사를 통하여 확인한 가액을 실지거래가액으로 하여 과세할 수는 없는 것으로 해석되므로(같은뜻 국심 95구148, 1995.8.21) 이 건의 경우는 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. 그렇다면, 청구주장은 받아들일 수 없는 반면 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 부과처분은 정당하다고 판단된다.