부동산의 양도가액이 관련증빙에 의하여 사실로 인정되는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1995광3890

[주 문]

1. OO세무서장이 청구인에게 95.10.16 결정고지한 94년귀속양도소득세 21,527,100원은 그 양도차익을 19,790,519원으로하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 청구인의 父가 사망함에 따라 전라북도 군산시 OO동 OOO소재 대지 745㎡외 2필지 토지 총 1,393㎡와 그 위 주택 연면적 39.96㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인의 형제·모친과 함께 76.4.7 상속받았으며 (청구인의 지분은 2/7임) 94.12.20 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하고 95.5.29 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도차익에 오류가 있다하여 이를 바로잡고 위 토지중 일부토지에 대한 장기보유 특별공제를 배제하여 95.10.16 청구인에게 94년귀속 양도소득세 21,527,100원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.11.13 심사청구를 거쳐 96.2.12 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

1. 쟁점부동산의 총 실지양도대금은 95,000,000원이고 그 중 청구인의 상속지분은 2/7인 19,790,519원인데, 처분청이 기준시가로 세액을 계산하고 확정결정한 양도차익은 50,765,896원으로, 이는 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 것으로 부당하다.

2. 쟁점부동산중 일부(OO동 OOO소재 전 159㎡ 및 같은 곳 OOOOO 임야 489㎡)는 지적법상 지목이 전 및 임야인 이상 토지형질 변경없이 건축이 불가능한 토지이므로 나대지로 보아 장기보유특별공제를 배제하는 것은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

1. 청구인은 실지거래가액이 95,000,000원이라고 주장하고 있으나 이는 기준시가에 못미치는 가액으로 이를 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어서 청구주장은 사실로 인정하기 어렵다.

2. 쟁점부동산중 전과 임야는 도시계획구역내 주거지역인데다 취득자가 양도일(92.6.25)이전 이미 건축허가를 신청한 것으로 보아 건축이 가능한 나대지임이 분명하므로 장기보유특별공제대상이 아니다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

1. 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액인 95,000,000원이 관련증빙에 의하여 사실로 인정되는지

2. 쟁점부동산중 공부상지목이 전과 임야인 토지가 양도일현재 사실상 나대지에 해당된다 하여 장기보유특별공제를 배제한 처분의 당부

• 나. 쟁점1)에 대하여

1. 관계법령 소득세법 제23조 제4항을 보면 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”

1. 제1항 제1호, 제2호 및 제5호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정한는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 되어있고, 소득세법시행령 제170조를 보면 “① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.(이하 생략)

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”라고 되어 있다.

2. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 95,000,000원이라고 주장하고 있는데 이를 살펴보면 첫째, 쟁점부동산의 소재지(OOOOOOO)의 토지이용계획 확인서를 보면 당해토지는 가운데로 도로가 나도록 예정되어 있는 곳으로서, 도로가 나면 결국 맹지로 남게되어 경제적인 가치가 일반 대지의 그것에 미치지 못하는 점이 인정되고 둘째, 처분청이 담당공무원이 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인하기 위하여 95.12.15 양수자인 군산 OO교회 당회장 목사 OOO을 만나 작성한 진술서에 의하면 양도가액과 대금결제의 과정 그리고 잔금청산의 날짜가 청구인이 주장하는 것과 대부분 일치하고 있고 청구인의 주장이 신빙성 있다고 판단되며 셋째, 당 심판부의 조사자가 쟁점부동산의 양수자인 청구외 OOO 목사에게 전화 통화한 바, 쟁점부동산의 실지양도가액은 95,000,000원이고 현재는 쟁점토지상에 교회가 건립되어 있음을 확인하였으며 넷째, 그밖에 청구인이 제출한 부동산 매매계약서나 양수자인 청구외 OOO이 확인해 준 거래사실 확인서 그리고 각종 잔금청산 관련증빙자료에 의해서도 쟁점부동산을 95,000,000원에 양도했음이 입증된다. 따라서 위의 사실들을 종합하여 볼 때 청구인등은 쟁점부동산을 95,000,000원(청구인지분 2/7의 실지양도가액은 19,790,519원임)에 양도했음이 인정된다. 그런데 처분청은 쟁점부동산중 청구인지분의 양도차익을 기준사기에 의해 50,765,896원으로 계산하여 과세표준과 세액을 결정하였으나, 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하므로 실지양도가액 19,790,519원을 한도로 양도차익을 결정하는 것이 타당하다고 판단된다. (대법 92누11886, 92.10.9 및 국심 제95광3890, 96.3.13등 다수 동지임.)

• 다. 쟁점2)에 대하여

1. 관계법령 소득세법 제23조 제2항 제2호 (나)목에서 자산의 보유기간이 10년이상인 경우에 대통령령이 정하는 토지를 제외하고는 양도차익의 100분의 30을 장기보유특별 공제액으로 당해자산의 양도차익에서 공제한다고 규정하고, 같은법 시행령 제46조의 3에서 “나대지”를 장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지로 규정하고 있다.

2. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산중 장기보유특별공제대상으로 주장하는 토지는 등기부상 그 지목이 전 또는 임야로 되어있기는 하나 도시계획상 일반 주거지역에 편입된 토지인 점과 양수인인 청구외 OOO이 잔대금청산일(94.11.24)전인 92.6.25 건축물을 신축하기 위해 건축허가를 신청한 점으로 보아 공부상 등재에 불구하고 양도일현재 사실상의 토지이용현황은 건축이 가능한 나대지이었음이 인정되고, 달리 반증이 없다. 따라서 위 토지에 대하여 처분청이 장기보유특별공제를 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.