구주택의 멸실후 재건축한 주택의 임대부분과 그 부수토지에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 성북구 OOO동 OOOOO 소재 대지 103㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 주택건물 56.73㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 1989.6.8 취득하여 거주하다가 1993.3.4 구주택 건물을 멸실하고 그 지상에 1993.7.8 다가구주택 5가구 165㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축한 후 그 중 일부에만 거주하다가 1994.9.22 쟁점주택과 토지를 양도하였으며, 1995.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 일부 임대하였다 하여 청구인이 거주한 주택부분과 이에 해당하는 토지면적에 대하여만 1세대1주택 및 그 부수토지로 보아 비과세하고 나머지 임대부분의 주택부분과 해당토지면적에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 1995.11.16 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 5,827,660원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.11.24 심사청구를 거쳐 1996.1.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 구주택을 취득하여 3년이상 거주한 후 구주택을 멸실하고 쟁점주택을 신축하여 다시 1년2개월간 거주하였으므로 쟁점주택은 1세대1주택의 비과세 대상에 해당된다 할 것이고, 특히 토지의 경우 구주택의 멸실당시 이미 비과세요건을 갖추었으므로 쟁점주택중 청구인이 임대한 주택부분에 해당하는 토지면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점주택은 5가구가 독립하여 거주할 수 있는 공동주택으로서 청구인은 그 중 1가구에만 거주하였으므로 청구인이 거주한 주택부분과 그에 해당하는 부수토지 부분에 대하여만 비과세하고, 나머지 4가구에 해당하는 건물 및 토지부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 구주택의 멸실후 재건축한 쟁점주택의 임대부분과 그 부수토지에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 있는지에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 (자)목에 의하면 “대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항에는 『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, (생략)』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제15조 제3항에는 『주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제15조 제11항에는 『제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.』라고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 제15조 제5항 제2호 및 제121조의3이 1993.12.31 개정·신설(대통령령 제14083호)되어 다가구주택을 공동주택의 범위에 포함시키고 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택규모를 판정하도록 규정하였으며 1994.1.1 이후 양도하는 분부터 적용하도록 하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이건 사실관계를 보면, 청구인은 1989.6.8 구주택(56.73㎡)과 쟁점토지(103㎡)를 취득하여 거주하다가 1993.3.4 구주택을 멸실하였음이 구주택의 건축물관리대장에 의하여 확인되고 있고, 구주택을 멸실한 자리에 쟁점주택(연면적 165㎡, 정착면적 58.50㎡)을 건축하여 1993.7.8 준공한 사실과 1994.9.22 쟁점주택 및 쟁점토지를 양도한 사실 및 신축한 쟁점주택은 지하1층 및 지상2층으로 이루어진 다가구주택(5가구)인 사실이 건축물관리대장과 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며, 청구인은 1989.6.6 구주택에 전입하여 1994.11.4 쟁점주택을 전출하였음이 주민등록표에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인은 쟁점주택중 2층 1가구(58.50㎡)에만 거주하였고, 나머지 지하층과 1층의 4가구(106.50㎡)는 다른 사람에게 임대하였으며, 처분청은 청구인이 거주한 주택부분(58.50㎡)과 쟁점토지중 이에 비례하여 안분계산한 면적(36.52㎡)에 대하여는 비과세하되 나머지 임대한 주택부분(106.50㎡)과 토지면적(66.48㎡)에 대하여는 과세하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인되고 있는 바, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 앞의 관련법령에서 살펴본 바와 같이 1994.1.1 이후 양도하는 다가구주택에 대하여는 이를 공동주택으로 보도록 되어 있고, 이는 다가구주택과 다세대주택간 과세취급상 차이가 나지 않게 하고, 대법원판례(93누 7075, 1993.8.24)를 수용하여 다가구주택을 세법적용시 공동주택으로 보도록 한 것이라는 입법취지를 종합하여 볼 때, 이 건 쟁점주택중 청구인이 거주한 부분에 대하여는 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세하되 거주하지 않고 임대한 부분에 대하여는 과세함이 타당하다 할 것이고, 토지에 대하여도 전체면적에서 청구인이 거주한 쟁점주택의 면적이 주택연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 산정된 면적만 비과세하고 나머지 면적은 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.