[요지] 청구인은 토지를 양도함에 있어 허위계약서를 작성하여 양도소득세를 실제거래가액보다 낮게 신고한 사실이 확인되어 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정한 경우에 해당하고 또한 당해 토지거래가 투기성이 없는 것이라고 인정할 만한 근거도 달리 찾아볼 수 없으므로 처분청이 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
[요지] 청구인은 토지를 양도함에 있어 허위계약서를 작성하여 양도소득세를 실제거래가액보다 낮게 신고한 사실이 확인되어 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정한 경우에 해당하고 또한 당해 토지거래가 투기성이 없는 것이라고 인정할 만한 근거도 달리 찾아볼 수 없으므로 처분청이 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
[참조결정] 국심1991서0863
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 경기도 고양군 원당읍 OO리 OOOOO의 토지 424.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.6.14 고양교육청으로부터 소유권이전등기하여 1990.8.17 청구외 OOO 외 1인에게 소유권이전등기하였고, 1991.5.30 실지거래가액(취득가액 124,020,000원, 양도가액 127,000,000원)에 의한 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 신고된 양도가액이 사실과 다른 것으로 조사하여 확인된 실지거래가액 213,700,000원으로 양도가액을 경정결정하고 그에 따라 양도소득세과세표준과 세액을 경정하여 1995.8.16 양도소득세 62,424,720원 및 동 방위세 12,484,950원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.10.6 심사청구를 거쳐 1996.1.12 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 실지거래가액을 적용할 경우에 해당되는지 여부
(2) 양도소득금액을 결정함에 있어 공정과세위원회의 자문이 필수적인 것인지 여부
(3) 기준시가에 의한 양도차익 범위내에서 실지거래가액을 적용해야 하는지 여부
(1) 청구인의 쟁점토지 취득시 작성된 1990.1.26 토지매매계약서에 의하면, 취득당시 매매된 토지는 총 1,060.5㎡로서 이를 청구외 OOO외 1명과 함께 310,050,000원에 취득한 것으로 되어 있고, 그 중 청구인 지분은 10분의 4인 424.2㎡로서 쟁점토지의 취득대금은 124,020,000원에 상당하며 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 쟁점토지의 양도가 1년 이내의 단기양도에 해당하는지 여부는 당해토지의 원소유자인 경기도 고양교육청이 청구인에게 통보한 토지매각대금납부현황조회회신(관리 13330, 1995.10.9)에 의할 때 총 계약금액 310,505,000원이 4차에 걸쳐 분할납부되었고 1989.7.12 잔금이 납부된 것으로 기록되어 있어 소득세법 시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 동 공문의 잔금납부일을 취득일로 보면 양도일인 1990.8.17까지 보유기간이 1년 1개월이므로 단기양도에는 해당되지 않는 것으로 인정된다.
(3) 그러나 서울지방국세청 재산세국 부동산4조사관실의 조사 결과 쟁점토지의 실제양도가액이 청구인이 신고한 검인계약서상의 127,000,000원이 아니고 213,700,000원임이 밝혀진 바, 이 사실은 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 거래상대방인 청구외 OOO이 1994년 12월경 작성하여 조사담당 세무공무원에게 제출한 확인서 및 1990.8.11자 토지매매계약서(비검인계약서)에 의하여 확인되고 있으므로, 청구인이 쟁점토지를 양도함에 있어 허위의 금액을 기재한 매매계약서에 의하여 양도금액을 실지거래가액보다 낮게 신고한 사실이 인정된다 하겠으며, 또 쟁점토지는 도시계획구역 안의 토지(1971.9.27 건설부 고시 제570호에 의해 도시계획구역으로 지정된 지역임)로서 국세청장이 정한 일정규모(도시계획구역 안의 대지인 경우 330㎡) 이상의 토지에 해당할 뿐만 아니라 당심이 관할 구청에 조회한 결과 쟁점토지는 1989.4.28 건설부 공고 제46호에 의해 토지거래허가구역으로 지정된 지역임이 확인되므로 동 허가구역내의 토지거래시 양도금액을 실지거래가격보다 낮게 허위신고하는 것은 국토이용관리법 제21조의 3 제1항 및 제31조의 2 제1호 등 법령의 규정을 위반한 행위이고 따라서 이 건 토지거래는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목 소정의 “부동산을 양도함에 있어서 허위계약서의 작성등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”에 해당된다 할 것이어서 실지거래가액을 적용하여 과세함이 적법하다고 판단된다(대법원 94누9993, 95.4.7 및 대법원 92누 5836, 92.7.10 같은뜻).
(4) 또한 청구인은 취득 및 양도에 대한 실지거래가액이 확인되는 이 건 토지거래에 대하여 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 양도차익을 계산함은 재산제세조사사무처리규정에 반하는 처분으로서 위법하다고 주장하나, 동 규정은 재산세 조사사무처리의 기준을 정한 훈시적 규정으로서 법규적 효력을 가지지 아니하고 또 소득세법 시행령 제170조 제9항에 규정한 자문은 국세청장이 필요하다고 인정하는 때에 기능하는 것이므로 이 건 양도소득세 결정시 공정과세위원회의 자문이 필수적인 것은 아니라고 보며, 따라서 동 위원회의 자문을 거쳤는지 여부는 과세처분의 효력에 영향을 미치지 아니한다고 판단된다(국심 91서863, 1991.7.23 같은뜻).
(5) 청구인은 헌법재판소 결정(94헌바40, 1995.11.30)에 따라 구 소득세법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하더라도 기준시가에 의한 세액을 초과하는 부분은 무효라고 주장하고 있으나 구 소득세법상 기준시가에 의한 양도차익과세를 원칙으로 규정하면서 예외적으로 실지거래가액에 의한 과세를 규정하게 된 취지를 살펴보면, 만약 일률적으로 기준시가 과세원칙을 관철할 경우에는 사안에 따라 실지거래가액이 객관적으로 쉽게 확인되는데도 이에 의한 양도차익보다 고액의 기준시가에 따라 의제된 양도차익에 의할 수 밖에 없게 되어 실질과세의 원칙에 위배될 우려가 있음은 물론, 투기거래나 위법거래로 인하여 시가가 단기에 급등한 지역에 있어서는 오히려 기준시가가 현실의 시가를 제대로 반영하지 못하게 되어 투기거래자나 위법거래자의 막대한 양도차익에 대하여 실질에 부합하는 과세를 할 수 없게 됨에 따라 과세의 형평을 해칠 수 있는 등의 부작용이 있으므로 이러한 두가지 우려와 부작용에 함께 대처하기 위하여 기준시가 과세원칙에 대한 예외를 마련하고자 한 데 있다고 해석되므로 위 각 조항 단서가 기준시가에 의한 과세보다 실지거래가액에 의한 과세가 납세자에게 유리한 경우만을 한정하여 대통령령에 위임한 것이라는 해석에는 도저히 이를 수 없다 할 것(대법원 95누11405, 1996.4.9자 같은 뜻임)인 바, 이 건과 같이 허가구역내의 토지거래시 허위계약서를 작성함으로써 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정이 적용되는 경우에는 조사·확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세할 수 있는 것으로 판단된다.