청구인이 신고한 부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 대 136㎡ 및 근린생활시설·주택 283.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.7.12. 취득하여, 94.7.18. 양도한 후 94.9.1. 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.4.27. 청구인에게 94년도분 양도소득세 41,821,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.24. 이의신청, 95.9.21. 심사청구를 거쳐 96.1.5. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 89.6.15. 청구외 OOO로부터 288,500,000원에 취득하였으나 금융기관 및 개인들로부터 차입한 자금을 상환하지 못해 경매신청을 당하는 등의 어려운 사정으로 94.7.13. 청구외 OOO, OOO에게 312,000,000원에 양도하고, 자산양도차익 예정신고하면서 쟁점부동산 취득시의 부동산 중개인으로부터 받은 사실확인서와 매수인의 거래사실확인서 및 인감증명서를 제출하였는바, 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사하고자 하였으나, 매도자인 OOO이 거소불명자로 확인되었고, 매수인인 OOO·OOO는 실지거래가액을 확인할 수 있는 아무런 증빙을 제시하지 아니하였고 이에 대한 질문에 대하여도 일체의 답변을 회피하여 실지거래가액을 확인할 수 없었음이 인정되고, 쟁점부동산의 기준시가는 보유기간 중 74.8% 상승하였음에도 불구하고, 청구인이 신고한 가액은 8.1%에 불과하며, 처분청이 인근 부동산중개업소 등에 탐문조사한 양도가액은 평당 12～14백만원으로 조사되었음에도 청구인이 신고한 평당 양도가액은 7,584,000원으로 탐문조사가액의 63.2%에 불과하여 이 건 매매거래는 극히 이례적인 거래로 인정되고, 청구인은 실지거래가액을 입증하는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 매매당사자간의 이해관계에 따라 사실과 다르게도 작성할 수 있는 임의로 작성된 매매계약서 및 거래사실확인서 등을 증빙으로 제시하였을 뿐이므로, 처분청이 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액은 신빙성이 없다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 쟁점은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제82조의2 제4항의 규정을 모아보면 토지 또는 건물의 양도차익은 기준시가로 계산함을 원칙으로 하고, 다만 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 보유기간 중 쟁점부동산이 8.1% 상승하였다고 신고하였으나 기준시가는 74.8% 상승한 것으로 나타나고 있고, 처분청이 인근 부동산중개업소 등에 탐문조사한 양도당시의 시가는 평당 12～14백만원으로 조사되었음에도 청구인이 신고한 평당 양도가액은 7,584,000원으로 탐문조사한 시가의 63.2%에 불과한 반면, 청구인은 실지거래가액을 입증하는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 쟁점부동산의 등기부를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 담보로 하여 OOOOOO금고에 채권최고금액 35,000,000원의 근저당권을 설정하는 등 91.10.20. ～ 93.11.10. 기간동안 총 14건의 근저당 및 전세권 487,000,000원을 설정한 사실이 있는 바, 이 금액이 쟁점부동산의 시가에 기초하여 설정된 가액이라고 인정될 수 있는데 반하여, 청구인이 신고한 양도가액은 312,000,000원에 불과하여 청구인이 실지거래가액으로 신고하였다고 인정하기 어렵다.

(2) 따라서, 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없으므로, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.