건물은 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 청구외 OOO, OOO, OOO 등(이하 “청구인 등”이라 한다)과 1990.7.2 부산광역시 남구 OO동 OOOOOOOOO 대지 248㎡ 주택(구옥) 105.7㎡를 공동(지분 각 4분의 1)으로 취득하여, 1991.3.6 주택을 철거하고 동 지상에 근린생활시설 708.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 1991.4.3 청구외 OOO외 1인에게 양도하였다. 청구인은 1991.4.30 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였으나, 처분청은 청구인 등을 부동산 매매업자로 보아 1994.8.11 91년 1기분 부가가치세 59,961,880원(지분 4분의 1)과 91년도분 종합소득세 17,384,250원을 결정고지하였다가 1996.2.29 취소하고 1996.3.6 청구인에게 1991년도분 양도소득세 37,444,710원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.5.4 이의신청, 1996.7.27 심사청구를 거쳐, 1996.11.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인 등은 같은 등산회원으로 구옥을 사들여 헐고 근린생활시설을 건축하여 각자 병원, 약국, 학원을 하기로 약정하고 쟁점부동산을 신축·취득하였으나 2명이 자금부족을 내세워 포기함에 따라 부득이 양도하게 되었는데, 처분청에서는 1년이내의 단기거래라고 보아 토지는 실지거래가액으로 건물은 기준시가로 과세하였으나, 쟁점부동산의 취득경위 및 양도사유를 보더라도 부동산투기를 목적으로 한 거래로 볼 수 없으므로 기준시가로 과세하여야 하고, 처분청에서 실지거래가액으로 과세하려면 양도가액 및 취득가액 모두 제시한 자료를 인정하여 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 실지거래가액내용을 보면, 실지취득가액은 183,000,000원, 실지양도가액은 315,000,000원으로 하여 양도소득세 실사신청을 하였으나 처분청에서는 양도가액은 실지조사한 가액인 650,000,000원으로 하고 취득가액은 청구인이 신고한 183,000,000원으로 결정한 바, 청구인은 사실상 취득가액은 238,000,000원에 건물철거비 9,600,000원, 소개비 6,000,000원 합계 253,600,000원이고 양도가액은 640,000,000원이므로 이를 실지거래가액으로 결정하여야 한다는 주장이나, 이 건의 경우는 1990.7.2 토지를 취득하여 1991.3.6 건물을 신축한 후 1991.4.3 양도한 1년이내의 단기양도로서 양도가액은 거래상대방의 확인에 의하여 650,000,000원 임이 확인되고, 취득가액은 253,600,000원이라고 주장하나 이를 입증할 만한 구체적인 거증제시가 없으므로 당초 신고한 취득가액 183,000,000원으로 결정함은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 신고가액을 부인하고 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호에 『양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고, 같은법 제97조 제1항 제1호에는 『거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(취득가액)는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 규정하고, 같은법 제100조 제1항 후단에 『대통령령이 정하는 경우로서 양도소득세 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 경우에 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』 제2항에 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있다. 또한 대통령령이 정하는 경우로서 같은법 시행령 제166조 제4항 제1호에서는 『단기매매차익을 목적으로 자산을 양도하는 경우』로 『취득후 1년 이내의 부동산』을 열거하고 있고, 제3호에서는 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 제출하는 경우에는 실지거래가액으로 결정』할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 1990.7.2 청구인등과 쟁점부동산 소재지의 주택(대지 284㎡, 건물 105.7㎡)을 취득한 후, 1991.3.6 주택을 철거하고 근린생활시설 708.3㎡(지층 45.58㎡, 1층 146.97㎡, 2층 146.97㎡, 3층 146.97㎡, 4층 133.69㎡, 5층(주택 88.12㎡)를 신축하여 1991.4.3 청구외 OOO 외 1인에게 양도하였음이 등기부등본, 건축물관리대장 등에 의하여 확인되고,

2. 청구인은 1991.4.30 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였으나, 처분청은 청구인 등을 부동산 매매업자로 보아 94.8.11 91년 1기분 부가가치세 59,961,880원(지분 4분의 1)과 91년도분 종합소득세 17,384,250원을 결정고지 하였다가, 96.2.29 직권 취소하고 1996.3.6 이 건 양도소득세를 과세하면서 청구인 등이 신고한 실지거래가액을 부인하고 토지의 취득가액은 당초 신고한 실지거래가액으로 양도가액은 거래상대방의 확인에 의하여 환산한 가액으로, 건물은 취득·양도가액 모두 기준시가로 결정하였음이 결정결의서 등 관련자료에 의하여 확인된다.

3. 그러나 처분청 등은 쟁점부동산을 각자의 사업장인 병원, 약국, 학원, 사무실 등으로 사용하기 위하여 공동으로 신축하게 되었으나 자금조달상 문제와 완공후에 사용할 층수에 따른 월세책정문제 등 공유자간에 이해관계의 대립이 있었고, 또 공사비조달에 따른 자금사정의 악화로 인하여 부득이 쟁점부동산을 양도하게 되었다고 주장하나, 이를 입증할 객관적인 자료의 제시가 없을 뿐만 아니라, 청구인 등 중에서 누구도 쟁점부동산에 입주하건, 쟁점부동산을 사업장으로 사용한 사실도 없이 쟁점부동산을 신축한 후 곧바로 양도한 점등을 모아 볼 때 당초부터 단기매매차익을 목적으로 한 투기거래로 보여져 기준시가로 과세할 수 없다고 판단되고, 아울러 청구인이 실지거래가액으로 신고한 내용이 사실과 다르고, 건물신축비용에 대하여도 총공사금액 확인서 이외에 금융자료 등 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.