[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 1987.11.25 취득한 서울특별시 OO구 OO동 OOOO OOOOOO OO OOOO 건물 34.30㎡(20평형) 대지 12.93㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1992.5.16 청구외 OOO에게 양도하고 1993년 5월 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 현지조사결과 청구인이 신고한 실거래가액을 인정할 수 없다 하여 1996.6.18 기준시가에 의하여 양도소득세 15,827,290원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.8.3 심사청구를 거쳐 1996.10.29 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 부산에서 거주하는 사람이나 자녀들이 서울에서 대학교를 다니게 됨에 따라, 자녀들 기숙용으로 1987.11.25 당시에 분양중이던 쟁점부동산을 분양가액인 34,004,300원에 매입하였으나 그후 5년 뒤에 자녀들 교육이 끝마치게 됨에 따라 더이상 소유할 필요가 없어 1992.5.16 서울시 거주 OOO이라는 사람에게 금 56,700,000원에 매도하였는 바, 청구인은 1993.5.31 실거래가액과 관련된 분양계약서 및 매수자의 거래사실확인서등 증빙을 첨부하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 이행한 바 있고 청구인 취득 후 오피스텔이 시세가 별로 없었고 특히 지방에 있는 청구인으로서는 시세대로 매매하기가 어려워서 시세보다 다소 싼 가액으로 양도하였으나 청구인의 양도가액은 사실임이 명백하므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 결정하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 양도시의 매매계약서 및 매수자의 거래확인서를 제시하면서 실양도금액을 56,700,000원(평당 2,835천원)이라 주장하고 있으나 사인간에 작성 교부된 위의 증빙은 객관성이 없을 뿐만 아니라 인근 서울시 OO구 OO동 OOOOOOOO에서 공인중개사업을 영위하는 청구외 OOO 및 청구외 OOO에 대하여 처분청이 시세확인한 바에 의하면 그 당시 거래된 금액은 평당 약 400만원에서 600만원으로 나타나고 있어 청구인이 제시한 거래금액은 그 신빙성을 인정하기가 어렵고 따라서 처분청이 신고된 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다 하여 기준시가에 의하여 과세한 당초처분에 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부
- 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이며, 제5항 본문 및 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가로 결정할 수 있다”고 규정하고 제6항에서는 “국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정 평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다”고 규정하고 있다.
- 다. 사실 및 판단 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산 양도차익을 결정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인은 1987.11.25 쟁점부동산 분양계약을 체결한 것으로 밝혀지고 있어 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간은 4년 6개월정도이며 동 기간중 기준시가는 약 3배정도 상승한 것으로 밝혀지고 있는 반면에 청구인이 신고한 실지거래가액은 66% 상승에 불과한 것으로 나타나고 있다. 둘째, 청구인의 주장하는 양도가액은 평당 약 298만원정도로 나타나고 있는 반면에 처분청 조사시 인근 부동산소개업소에서 확인한 양도당시 쟁점부동산 시세는 평당 400만원에서 600만원정도로서 청구인 양도가액과는 크게 차이가 있는 것으로 나타나고 있다. 셋째, 청구인은 양도가액에 대한 입증자료로서 부동산매매계약서와 매수인의 거래내용 조회서 외에는 달리 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있다. 위 사실을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 실지 양도가액은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단되고 따라서 쟁점부동산 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 적법한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.