[요지] 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 한도로 함
[요지] 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 한도로 함
[주 문] 창원세무서장이 96.4.16 청구인에게 결정고지한 91년 귀속분 양도소득세 15,804,720원의 부과처분은 양도차익을 14,775,000 원으로 하여 이를 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 청구외 OO·OOO·OOO등 4명과 공동으로 87.9.9 취득한 부산광역시 강서구 OO동 OOOOOO 임야 10,030㎡를 취득하였으며, 청구인은 소유지분 중 652㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 91.11.14 청구외 OOO에게 양도하고 92.5.31 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 96.4.16 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 15,804,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.1 이의신청을 거치고 96.6.17 심사청구를 거쳐 96.10.18 이건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 청구외 OO과 공동으로 부산광역시 강서구 OO동 OOOOOO 임야 10,030㎡를 87.8.22 청구외 OOO과 120,000,000원에 매매계약을 체결하였으나 자금이 부족하여 청구외 OOO·OOO를 공동매입자로 하여 취득하면서 87.9.9 근저당권 설정과 함께 소유권이전등기를 하고 87.12.24 잔금 20,000,000원을 지불하고 근저당권 말소등기를 하였다.
(2) 쟁점토지에 대하여 90.3.17 청구외 OOO과 14,775,000원(평당 75,000원)에 매매계약을 하고 90.4.17 잔금을 수령하였으나, 토지거래허가지역으로 매매허가가 나지 아니하여 토지거래 허가제가 시행되기 전인 87.11.2 에 매매한 양 임의로 일자를 기재하여 부산지방법원의 의제자백판결을 받아 91.11.14 소유권을 이전하였다.
(3) 쟁점토지를 양도한 후 92년 OO주거단지 조성사업에 편입되는 2,042㎡를 수용당할 때도 평당 40,000원밖에 보상받지 못한 토지를 실지거래가액이 평당 75,000원이라는 사실을 믿지 아니하고 평당 약 267,700원에 매매한 것으로 보아 양도금액보다 더 많은 세금을 징수하는 것은 부당하다.
(1) 취득시의 매매계약서를 살펴보면, 청구외 OOO으로부터 3,034평(10,030㎡)를 120,000,000원에 취득(계약일은 불명이며, 잔금청산일은 87.12.15 로 표시)한 것으로 작성되어 있는 바, 동 계약서에 의하면 매수자는 청구인외 1인으로 되어 있으나, 등기상에는 원인일을 87.8.22로 하여 청구인 3,362㎡, 청구외 OOO 1,653㎡, 청구외 OOO 1,653㎡, 청구외 OO 3,362㎡로 각각 등기되어 있고, 또한 매도자의 확인도 없어 진실된 계약서로 보이지 아니한다.
(2) 양도시의 매매계약서를 보면, 계약일이 90.3.17이고 잔금지급일이 90.4.17로 되어 있음에도 등기상에는 계약서상의 취득일보다 앞선 87.11.2이 매매원인일로 기재되어 있는 바, 청구인은 이를 두고 매수자가 소유권이전등기 소송를 제기하면서 임의로 매수일자를 기재하였다 하나 이를 입증할 객관적인 증빙이 없고, 매수자인 청구외 OOO의 거래사실확인서에도 89년 봄에 계약금 2,000,000원을 주었다고 확인하고 있어, 이로 미루어 볼 때 계약서의 진위에 의심이 간다.
(3) 청구인은 쟁점토지를 양도한 이후인 92.4.13에도 부산시 종합건설본부를 상대로 보상금 협의 및 소송을 계속한 점으로 볼 때 90.4.17에 양도하였다는 주장도 신빙성이 없다.
3. 심리 및 판단
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』고 규정하고 있으며, 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고 있다.
(1) 양도소득차액 계산시에 처분청이 적용한 기준시가와 청구인이 주장하는 실지거래가액은 다음과 같다. 구 분 기 준 시 가 청구인 주장 취 득 시 8,585,911원(13,168원/㎡) 7,791,694원(11,950원/㎡) 양 도 시 47,530,800원(72,900원/㎡) 14,775,000원(22,661원/㎡) 양도차익 38,944,889원 6,983,306원
(2) 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액인지에 대하여 아래의 표와 같이 매매계약서상의 매수인(OOO)과 등기부상의 매수인(OOO외 3인)이 다르며 매매계약서상 잔금지급약정일은 87.12.15이고 등기부상 소유권이전등기 접수일은 87.9.9로 잔금지급약정일 이전에 소유권이전등기가 이루어져 통상적으로 잔금지급약정일 이후에 소유권이전등기가 이루어지는 관행과 맞지 아니하는 등 청구인이 제시한 매매계약서가 신빙성이 없어 보이고, 또한 청구인이 제시한 매매계약서상의 취득가액이 사실임을 입증하는 객관적이고 명백한 증빙의 제시가 없으므로 매매계약서상의 거래대금을 실지거래가액으로 보기는 어려워 보인다. 구 분 매매계약서상 등 기 부 상 부동산의 표시 부산시 북구 OO동 OOOOOO 대지 3,034평 부산시 북구 OO동 OOOOOO 임야 10,030㎡ 거래대금 120,000,000원
• 매 도 인 OOO OOO 매 수 인 OOO OOO(3,362㎡), OO (3.362㎡) OOO(1,653㎡), OOO(1,653㎡) 계 약 일 미 상(60,000,000원) 원인: 87.8.22매매 잔금청산약정일 또는 등기접수일 87.12.15(60,000,000원) 87.9.9 특 약 분할하여 이전하며, 분할비용은 매도인이 부담
• (3) 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액인지에 대하여 첫째, 당초에는 쟁점토지와 한 필지였으나 부산직할시에서 수용(92.10.22)하기 위하여 분할된 청구인 소유인 부산직할시 강서구 OO동 OOOOOO 임야 518.135㎡에 대하여 손실보상금액이 6,217,620원(12,000원/㎡)인 사실이 92.10.13 부산직할시 종합건설본부에서 청구인에게 보낸 『수용재결 보상금 수령통지』에 의하여 확인되며, 청구인은 손실보상금액이 적다고 하여 토지수용재결처분취소를 구하는 소송을 제기하였으나 패소(부산고등법원 92구 4659, 93.10.6)한 사실이 있다. 둘째, 중개인 청구외 OOO은 『90.3.17 14,775,000원에 쟁점토지를 소개한 바 있고, 토지거래허가가 나지 아니하여 토지거래허가 발효전인 87.11.2자로 임의로 매매계약일을 소급하여 부동산 명도소송을 제기하여 90.8.24 승소판결이 났으나 부동산거래에 대하여 단속이 심하여 91.11.14에 등기하게 되었다』고 진술하고 있고, 양수자 청구외 OOO도 『90.3 중개인 OOO의 소개로 바다에 잠긴 땅 197평을 평당 75,000원씩에 OOO으로부터 매입한 사실이 있으며, 농사짓기 부적합등의 사유로 토지거래허가가 나지 아니하여 중개인 OOO에게 책임을 물어 편법으로 토지거래허가 시행전인 87.11.2자로 매수한 것처럼 의제자백에 의하여 등기부 매매원인일자를 소급하게 되었다』고 진술하고 있으며, 이러한 사실은 부산광역시 강서구청의 『토지등 거래계약허가처리대장』상에 90.5.3 과 90.5.29에 이용목적을 농지, 피조개양식으로 하여 각각 토지거래허가 신청을 하였으나 90.5.22과 90.6.19에 불허통보한 것으로 기재되어 있고, 쟁점토지는 녹지지역 및 개발제한구역임이 토지이용계획확인서에 의하여 확인된다. 셋째, 쟁점토지에 대한 OOO감정평가법인의 감정평가서에 의하면 『평가대상토지는 낙강되어 수몰된 하천으로서 물이 흐르고 있어 인근지와 유사한 용도로의 전환을 위하여는 석축설치, 성토등 상당한 비용의 투자가 예상되는 토지로서 매우 열세하다』고 되어 있다. 위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지와 동일필지내의 수용된 토지에 대한 보상가액이 12,000원/㎡인데 비하여 청구인이 주장하는 양도가액은 22,687원/㎡이며, 중개인 청구외 OOO과 양수인 청구외 OOO도 쟁점토지의 양도가액이 14,775,000원인 사실을 확인하고 있고, 쟁점토지는 수몰되어 임야로 원상복구하여 사용하기까지에는 투자비용이 많이 소요될 것으로 보이는 바, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 14,775,000원은 신빙성이 있어 보인다.