실지거래가액에 신빙성이 없다 하여 신고내용을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 경상남도 마산시 회원구 OO동 OOOO 대지 115㎡ 및 그위 주택 48.59㎡, 기타건물 64.63㎡ (이하에서 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.1.31 취득, 92.8.24 청구외 OOO에게 양도하고 93.5.31 처분청에 실지거래가액에 의해 과세표준이 없는 것으로 하여 양도소득세를 확정신고 하였다. 처분청은 신빙성이 없다 하여 위 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 96.6.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 20,930,720원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.8.8 심사청구를 거쳐 96.10.7 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 신고시 실지거래가액에 관한 매매계약서, 인감증명서 등의 제증빙서류를 제출하였음에도 처분청이 정당한 사유도 없이 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 이 건 과세하는 것은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 이 건 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 타당한지 살펴본다. 처분청이 이 건 청구에 대한 심리자료로 제출한 의견서, 결정결의서, 양도소득금액계산명세서에 의하면 첫째, 취득가액의 경우 취득당시(89.1.31)를 기준으로 한 토지개별공시지가는 ㎡당 423,533원이나 신고된 취득가액은 ㎡당 782,608원으로서 공시지가 대비 약 185%로 높은 반면 양도당시(92.8.24) 개별공시지가는 ㎡당 856,000원이나 신고한 양도가액은 ㎡당 826,086원으로 공시지가대비 약 96%로 낮게 신고하여 형평성이 없는 점, 둘째, 전소유자인 청구외 OOO과 매매계약한 날은 89.1.2일이나 거래사실확인서 및 동인의 인감증명서는 92.9.23일과 92.9.24일로 각각 상이한 점, 세째, 통상적으로 매매계약서는 중개인의 표시가 있으나 취득 및 양도시의 매매계약서 모두 중개인의 표시가 없고 또한 계약조건의 계약금지불(영수)란에 양도자의 날인이 있어야 함이 통상적임에도 날인이 없는 점, 넷째, 쟁점부동산을 취득한 89.1월은 부동산의 거래가 부진하던 때이고 양도계약을 하던 92.7월은 부동산의 가격이 큰폭으로 상승하던 시기로서, 취득시부터 양도시까지 쟁점부동산의 지가상승율은 100% 이상임에도 양도차익이 없는 것으로 신고된 점이 모두 확인된다. 이러한 점으로 미루어 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 과세표준확정신고기한내에 신고는 하였으나, 제출된 매매계약서와 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 보여지고 이외 금융자료 등 객관적이고 명백한 증빙이 당청의 심리일 현재까지 달리 제시되지 아니하므로, 전시한 법령의 규정에 의거 처분청이 기준시가에 의거 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 실지거래가액에 신빙성이 없다 하여 신고내용을 부인하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호에『양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고, 같은법 제97조 제1항 제1호에는『거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(취득가액)는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 규정하고 있으며 같은법 제100조 제1항 후단에『대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있으며, 또한 대통령령이 정하는 경우로서 같은법 시행령 제166조 제4항 제1호에서는『단기매매차익을 목적으로 자산을 양도하는 경우』로 『취득후 1년 이내의 부동산』을 열거하고 있고, 제3호에서는 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 제출하는 경우에는 실지거래가액으로 결정』할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인의 신고내용에 의하면 취득가액, 양도가액이 각 90,000,000원, 95,000,000원으로 결과적으로 과세표준이 0인 사실에 다툼이 없다.

2. 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 위 가액들을 개별 토지들에 관해 시가에 준하는 법정가격 이라고 볼 수 있는 개별공시지가와 대비시켜 본다면 청구인은 쟁점토지를 해당 공시지가 보다 185%나 높은 가격으로 취득한 반면 그 양도는 해당 공시지가 보다 96%나 낮은 가격으로 한 셈이 되는 바 이는 거래당시의 부동산 경기 동향 등을 감안할 때 특별한 사정이 없는 한 진실된 것으로 보이지 아니한데다

3. 전소유자(쟁점부동산 취득 당시의 매도인)와의 매매계약일이 89.1.21이나 청구인이 제시한 거래사실확인서 및 동인의 인감증명발급시기는 92.9.24로 상위한 사실이 확인되고 달리 반증이 없다.

4. 취득·양도당시 매매계약서 모두 중개인란이 공란이고 그럴만하다고 인정할 만한 증명이나 소명 예컨대 중개인의 조력없이 거래할 수 있을 정도로 거래상OO과 친지의 관계에 있었던 점에 관한 아무런 증빙자료가 나타나 있지 아니하다는데 다툼이 없다.

5. 계약조건의 계약금 지불란에 통상적으로 있는 양도자의 인장날인이 없고 그런가 하면 보유기간 중 공시지가는 202.1%(약2배) 올랐음에도 청구인 신고가액의 경우 5.6% 오른 것에 불과한 점등의 정황을 고려할 때 그 진실성에 문제가 있어 보인다고 아니할 수 없으므로 기준시가에 의해 과세할 수 없다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.