부동산의 양도에 대하여 신고가액을 부인하고 처분청이 조사한 가액에 의하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 울산세무서장이 청구인에게 96.4.16 결정고지한 양도소득세 105,624,000원 및 농어촌특별세 21,294,090원의 부과처분은 경상남도 울산시 남구 O동 OOOOOO 소재 대지 207.3㎡ 및 건물 491.5㎡에 대한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 아래산식(1)에 의하여 산출된 가액으로 하고 취 득가액은 아래산식(2)에 의하여 산출된 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 각각 경정한다. 아 래

(1) 토지의 양도가액=380,000,000원×(1) 토지의 양도가액=380,000,000원× 건물의 양도가액=380,000,000원× 건물의 양도가액=380,000,000원×

(2) 토지의 취득가액=98,000,000원 건물의 취득가액= (1)의 산식에 의해 산출된 건물의 양도가액×(1)의 산식에 의해 산출된 건물의 양도가액×

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 89.12.26 경상남도 울산시 남구 O동 OOOOOO 대지 207.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO로부터 취득하여 90.6.14 위 지상에 건물 491.5㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 90.7.4 청구외 O동 OOO금고에 양도하고 토지의 취득 및 양도가액을 각각 155,000,000원과 158,100,000원으로 하고 건물의 취득 및 양도가액을 동일금액인 56,847,170원으로 하여 자산양도차익예정신고·납부하였으나, 처분청은 실지거래가액을 조사후 양도가액은 O동 OOO금고의 장부가액(토지·건물의 합계)인 380,770,000원을 적용하고, 토지의 취득가액은 쟁점토지를 청구인에게 양도하였던 청구외 OOO로부터 확인한 금액인 98,000,000원, 건물의 취득가액은 O동 OOO금고의 장부상 쟁점건물 취득가액인 132,770,000원을 적용한후, 토지·건물 합계액 230,770,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세 105,624,000원 및 동 방위세 21,294,090원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.30 심사청구를 거쳐 96.9.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도시 토지·건물의 구분없이 380,000,000원에 양도하였으나 과중한 세금부담을 줄인다는 단순한 생각으로 예정신고시 이 건 양도가액을 토지 158,100,000원, 건물 133,200,000원으로 구분하여 합계 291,300,000원으로 실제 매매계약서와는 다른 매매계약서를 별도 작성 신고한 것인바, 쟁점부동산의 양도가액은 실지매매가액이 불분명(토지·건물가격이 구분되지 않으므로)한 것이므로 전체 매매대금중 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 토지와 건물의 양도가액을 구분 계산하고, 취득가액은 토지의 경우 계약서상의 금액을 인정하여 주고 건물의 경우는 건축대금의 증빙이 없어 실제 취득가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서규정 및 동법시행령 제115조 제1항 제1호의 규정에 의해 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액으로 계산하여 경정하여 주어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하는 경우로서 투기성이 있다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하도록 규정한 것은 그 자산의 실지거래가액을 확인하여 기준시가에 의한 경우보다 세부담을 무겁게 하겠다는 취지이므로 쟁점부동산을 취득한 후 1년이내에 특별한 사정이 없이 단기에 양도하였다면 이는 투기성이 있다고 보아야 할 것이고 실지거래가액이 확인되는 경우라면 위의 규정에 의하여 실지거래가액으로 과세하여야 할 것이다. 청구인이 쟁점부동산을 청구외 O동 OOO금고에게 양도하면서 토지와 건물을 구분하지 아니하고 계약하였다고 하나 매수자가 작성한 장부에서 토지와 건물의 가액이 확인되고 있고 취득가액은 매도자인 청구외 OOO의 자필서명한 확인서에서 실지거래가액이 확인되고 있다. 한편, 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서(매매대금 155,000,000원)를 보면 매도자인 OOO의 주소지를 틀리게 기록한 후 정정한 점이나 무인으로 날인한 점등으로 볼 때 신빙성있는 증빙으로 보기가 어렵고 양도시의 검인계약서를 보면 단서에서 토지 158,110,000원 및 건물 133,000,000원으로 구분표기하고 있는점 등을 볼 때 청구인이 쟁점부동산의 양도시 토지와 건물을 구분하지 아니하고 계약하였다는 주장과는 상반되고 있으므로 처분청이 확인한 실지거래가액에 따라 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 신고가액을 부인하고 처분청이 조사한 가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호에서는 『자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 같은법 시행령 제170조 제4항 제2호에서는 『소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 단서에서 대통령령이 정하는 경우 를 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제1항에서 법 『제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고 있으며, 제2항에서는 『토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있고, 제115조 제1항 (다)목에서 『제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액』으로 한다고 규정하고 있다. 또한 같은법 시행규칙 제56조의5 제5항에서 『양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액에 대한 기준시가를 양도당시의 실지 거래가액×』으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점부동산은 청구인이 이를 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로서 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴보면, (가) 청구인은 쟁점토지의 취득가액(155,000,000원)에 대한 증빙으로 취득당시의 매매계약서와 청구외 OO부동산 OOO의 확인서를 제출하고 있으나, 이와 달리 처분청의 이 건 실지거래가액조사시, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 OOO는 쟁점부동산의 실지거래가액이 98,000,000원임을 확인하고 사실거래확인서를 기명·날인하여 처분청에 제출하고 있어 청구인이 제출한 취득당시의 매매계약서상의 거래내용과 처분청이 확인한 거래내용이 맞지 않는바, 청구인은 OOO가 처분청에 확인한 거래금액과 청구인이 주장하는 거래금액의 차이에 대한 객관적이고 구체적인 반증의 제시가 없으므로 청구인이 제시한 매매계약서상의 거래내용은 신빙성이 없어보이고 청구외 OOO가 확인한 금액이 사실에 더 부합하는 실지거래가액으로 보인다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점부동산 양수자인 청구외 O동 OOO금고의 장부상의 토지가액(248,000,000원)및 건물가액(132,770,000원)의 합계액인 380,770,000원을 실지거래가액으로 보았으나, 청구인은 이 건 예정신고시 양도가액을 토지 158,100,000원, 건물 133,200,000원으로 구분하고 합계 291,300,000원으로 하여 실제 매매계약서가 아닌 다른 매매계약서를 별도로 작성하여 신고한 것이라고 하면서 토지·건물 구분없이 380,000,000원으로 작성된 쟁점부동산의 원래 매매계약서를 제출하였다. 이와 관련하여 쟁점부동산의 양수자인 O동 OOO금고 이사장 OOO는 쟁점부동산의 실지 매입가가 380,000,000원이라는 사실확인서를 제출하였고, 이에 대한 사실관계를 확인하기 위하여 당심판소에서 유선으로 확인한 바, 쟁점부동산의 취득시 토지·건물의 가격을 구분하지 않고 매매대금을 정하였고 O동 OOO금고의 장부상 기재된 토지·건물의 가격은 기장의 필요에 따라 임의로 구분하였으며, 건물취득가액에 동력설치에 따른 부대비용(770,000원)을 추가하였기 때문에 장부상의 토지·건물가액 합계액이 380,770,000원으로 기장되었다고 답변하는 것으로 보아 쟁점부동산의 실지거래양도가액이 380,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보이며, (다) 청구인은 쟁점토지 취득후 위 지상에 쟁점건물을 신축하여 쟁점토지와 함께 O동 OOO금고에 양도하였으나 신축비용과 관련한 증빙의 제시가 없으므로 쟁점건물의 취득가액은 불분명한 것으로 보아야 할 것이다.

(2) 위 사실내용을 바탕으로 하여 처분청의 이 건 처분내용이 정당한지를 살펴보면, (가) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 O동 OOO금고의 장부상에 기재된 토지가액 248,000,000원과 건물가액 132,770,000원을 실지거래가액으로 보았고, 쟁점부동산중 토지의 취득가액은 OOO로부터 확인한 98,000,000원을, 건물의 취득가액은 양도가액과 동일한 132,770,000원을 적용하여 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 결정하였음이 양도소득세 결정결의서에 의해 확인된다. (나) 그러나 쟁점부동산의 양도가액은 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 토지·건물의 구분없이 380,000,000원에 양도한 것으로 확인되나 토지와 건물의 가액이 구분되지 않으므로 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 토지와 건물의 양도가액은 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 방법을 적용하여 산출하는 것이 타당할 것이며, (다) 건물의 경우 건물신축대금에 대한 증빙의 제시가 없어 취득가액이 확인되지 않으므로 소득세법 시행령 제170조 제1항 및 같은법 시행령 제115조 제1항 다목과 같은법 시행규칙 제56조의5 제5항 제1호에 의한 계산방식(양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액에 대한 산식)을 적용하되 위(나)에 의해 산출한 건물의 양도가액을 양도당시의 건물의 실지거래가액으로 하여 취득가액을 산출하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.