청구인이 신고한 토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 86.9.11 경상남도 울산시 남구 OO동 OOOOOOOO 『대지』184㎡와 같은동 OOOOOOOO 『대지』 529㎡를 청구외 OOO와 ½지분씩 취득하여 등기부상 90.4.20에 OOOOOOOOO 『대지』529㎡중 209㎡는 OOOOOOOOO로 지번 분할하여 90.4.28에 OOOOOOOO 184㎡와 함께 청구외 OOO에게 양도하고 OOOOOOOOO 320㎡는 청구외 OOO에게 각각 양도한 후 90.5. 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 96.4.16 청구인에게 90년 과세기간분 양도소득세 28,704,010원 및 동 방위세 5,749,030원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.15 심사청구를 거쳐 96.8.27 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지중 OOOOOOOOO 320㎡의 매수자인 청구외 OOO로부터 신고된 거래금액 48,000,000(청구인 지분금액 24,000,000원)원이 사실과 다르다는 확인서를 근거로 쟁점토지(3필지) 신고금액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 과세처분을 하였으나 그 확인서는 청구외 OOO가 마지못해 백지에 도장만을 날인하여 담당공무원이 임의로 작성한 것이므로 그 확인서를 근거로 하여 과세함은 부당하고, 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 실지거래가액의 증빙을 갖추어 신고하는 경우 실거래가액에 의하여 결정하도록 소득세법에서 규정하고 있음에도 처분청이 실거래가액의 확인을 게을리하여 기준시가로 결정한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 실지거래가액에 의하여 과세하는 경우 소득세법에서 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 제시하면 확인된 실지거래가액에 의하여 과세함이 타당하나 쟁점토지의 매수자에게 확인한 바에 의하면 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 검인계약서상의 금액인 48,000,000원이 매수당시의 실지거래가액이 아니라고 확인하고 있으므로 신고된 거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 타당하다. 한편, 매수자의 확인서를 세무공무원이 임의로 작성하였다는 청구인 주장에 대하여는 청구인이 이에 대한 증빙을 제시한 바가 없이 단지 주장만을 하고 있으므로 이를 신빙성 있는 것으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제1항에서 양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 하고 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 하고 있다. 같은법 시행령 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 하고, 같은법 시행령 제4항 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액과 기준시가를 비교하면 다음과 같다. (단위: 천원) 구 분 실지거래가액(A) 기준시가(B) A/B(%) 취 득(A) 양 도(B) 41,000 53,475 14,209 78,664 288.5 67.9 상승율(A/B, %) 30.4 453.6

(2) 청구인이 쟁점토지의 취득가액에 대해서 제시하고 있는 부동산매매계약서에서 OOOOOOOOO 대지 529㎡는 분할되지 않는 상태에서 취득하였으나 매매계약서상에는 지번표시는 분할된 것으로 표시되어 있어서 이는 이건 심판청구를 위해 작성한 허위계약서로 인정된다. 현재 우리나라의 부동산의 가격 체계에서 기준시가는 실지거래가액보다 낮은 것이 일반적인데 쟁점토지의 경우에 취득가액은 실지거래가액이 기준시가대비 288%로 높은편이나 양도가액은 실지거래가액이 기준시가 대비 67.9%로 훨씬 낮은데도 이에 대한 특별한 이유를 제시하지 못할 뿐만 아니라 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도할 때까지 기준시가에 의한 지가상승율은 453.6%이나 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의한 지가상승율은 30.4%로 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 따라서, 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.