토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부 및 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 때 토지의 양도가액을 한도로 할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 부산시 사하구 OO동 OOOO OO 전 1,675㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 79.12.26 취득하여 그중 1/3지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을91.11.23 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 96.1.16 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 238,150,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.11 심사청구를 거쳐 96.6.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

1. 쟁점토지는 등기부등본상 91.11.23 양도된 것으로 되어 있으나 실제로 88.12.28 양도된 토지이다. 즉 청구인은 87.7.27 전체토지를 청구외 OOO에게 117백만원에 양도하기로 계약하고 계약금으로 10,000,000원, 87.8.30 중도금 7,000,000원, 88.10.20 중도금 40,000,000원, 88.12.28 잔금 60,000,000원을 받았다. 그런데 청구외 OOO가 쟁점토지의 소유권을 이전해 가지 아니한 상태에서 청구외 OOO에게 양도하였던 바 청구인이 청구외 OOO에게 소유권을 이전해주지 않자 소송을 제기하여 판결을 받아 91.11.23 소유권을 이전해갔던 것이다. 그러므로 쟁점토지의 양도시기는 청구외 OOO가 잔금청산을 한 88.12.28이다. 그렇다면 이 건은 국세부과제척기간이 경과한 후에 과세한 처분이어서 무효이다.

2. 쟁점토지의 양도가액은 117,000,000원의 1/3인 39,000,000원임이 판결에 의하여 확인되므로 처분청이 쟁점토지의 기준시가에 의하여 결정한 양도차익(411,067,727원)은 쟁점토지의 양도가액 39,000,000원을 초과할 수 없으므로 이 건 양도소득세 결정시 양도차익은 39,000,000원으로 하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견 청구주장의 잔금청산일은 청구인이 88.2.3 (주)OO상호신용금고로부터 60,000,000원을 대출받아 이를 88.12.28 매수인인 청구외 OOO가 상환한 것이라고 주장한 바, 청구인이 제시한 거증으로서는 상환한 사실만 인정될 뿐 매수인인 청구외 OOO가 상환한 사실이 객관적으로 나타나지 아니하고 있어서 88.2.3에 잔금을 청산한 것으로 인정하기 어렵다. 쟁점토지는 청구인이 청구외 OOO에게 양도하였다고 하는 토지 중 1/3지분으로서 법원의 판결에 따라 청구외 OOO 앞으로 소유권이 이전되었다. 그런데 위 토지 중 나머지 2/3지분은 법원의 판결이 확정(91.1.10)되었음에도 불구하고 심사청구일 현재까지 5년 동안 소유권이 이전되지 않고 있다. 다만 판결이 확정된지 3개월 뒤에 가처분만을 하였을 뿐이다. 그렇다면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매수인인 청구외 OOO는 청구외 OOO에게 쟁점토지를 미등기 전매하였을 뿐만 아니라 나머지 2/3지분도 미등기전매 등 기타의 목적으로 소유권을 이전치 않고 있는 것이라 할 것이므로 조세의 회피 등 다른 목적이 있다고 여겨지는 바, 이 건에 있어서도 국세의 부과제척기간을 경과시킬 목적 등으로 법원의 판결 등을 받은 것이라고 판단된다. 처분청 공무원에게 88년 당시의 전체토지 기준시가를 계산토록 한 바, 기준시가는 116,782,000원으로서 청구인이 제시한 전체토지의 매매가액은 117백만원으로 별차이가 없는 것으로 되어 있다. 또한 쟁점토지의 기준시가도 90년도부터 95년도까지 급격한 변화가 없었던 것으로 되어 있다. 그런데 쟁점토지에 대하여 최초로 고시된 90년도의 기준시가로 계산한 이 건 토지(1,675㎡)의 가액은 1,440,500,000원이나 청구주장의 매매가액은 117백만원으로 되어 있다. 따라서 청구주장의 매매가액은 90년 기준시가의 8.1%에 불과하여 당시 시가라고는 보여지지 아니하므로 청구주장의 매매가액 및 계약금, 중도금, 잔금 등은 신빙성이 없다고 판단된다. 청구인이 제출한 매매계약서에는 청구외 OOO와 매매계약을 한 것으로 되어 있으나 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구외 OOO 앞으로 소유권이 이전되어 있어서 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있다. 또한 판결문 중 청구인은 청구외 OOO가 청구인의 양도소득세 등을 부담할 것을 약정하였다고 주장하면서 최고장 등을 제시한 사실이 있다. 그렇다면 쟁점토지의 양도시기는 청구외 OOO가 잔금청산한 날로 하여야 할 것인 바, 그에 대한 거증은 전혀 제시하고 있지 아니하므로 청구외 OOO의 잔금청산일은 불분명한 것으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

1. 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부

2. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 때 쟁점토지의 양도가액을 한도로 할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여 본다

1. 관련법령 구 소득세법 제27조에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하면서, 같은법시행령 제53조 제1항에서 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서 그 제1호에 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다(이하 각호 생략)고 규정하고 있다.

2. 사실관계 및 판단 청구인은 79.12.26 전체토지를 취득하여 91.11.23 그 1/3지분(쟁점토지)을 청구외 OOO에게 소유권이전하였으며, 청구외 OOO는 전체토지의 2/3지분에 대하여 91.4.12 부산지방법원의 가처분 결정(91가9021, 91.4.12)을 받아 매매, 증여, 양도, 저당권, 전세권, 임차권의 설정 등 일체의 처분을 금지한다는 가처분등기를 한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. 처분청은 쟁점토지가 청구외 OOO에게 소유권이전된 91.11.23을 쟁점토지의 양도일로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 쟁점토지를 88.12.28 청구외 OOO에게 양도한 것이라고 주장하면서 이의 입증자료로 전체토지 매매계약서 및 매매대금 영수증, 원고 OOO, OOO가 청구인을 상대로 제기한 전체토지에 대한 소유권이전등기소송에 대한 판결문(부산지법 89가합520, 90.4.25 및 부산고법 90나 4365, 91.1.10)등을 제시하고 있어 그 내용을 모아 보면, 청구인은 87.7.27 전체토지를 청구외 OOO에게 117,000,000원에 양도하는 계약을 체결하고, 잔금 60,000,000원에 대하여는 청구인이 88.2.3 (주)OO상호신용금고로부터 대출받아 잔금으로 갈음하고 이를 88.12.28 매수인 OOO가 변제하였으며, 위 소송에 대한 판결문에서도 이를 인정하여 청구인의 항소를 기각하고 전체토지의 2/3지분은 원고 OOO에게, 1/3지분(쟁점토지)은 원고 OOO에게 소유권이전등기절차를 이행하라고 판시하고 있다. 살피건대 청구인은 OOO가 잔금으로 갈음한 위 대출금을 상환한 88.12.28을 잔금청산일이라고 주장하나, 소득세법상 잔금청산일을 부동산의 취득 또는 양도시기로 보는 것은 잔금청산으로 인하여 부동산의 매매대금이 완제되고 동 부동산의 거래에 관하여 매매당사자간에 다툼이 없이 소유권에 관한 권리이전이 가능한 상태에 있다는 것이 전제되어 있는 것이므로 청구인이 주장하는 바와 같이 이 건 토지의 거래에 있어서 청구인과 청구외 OOO, OOO간에 양도소득세의 부담에 관해 다툼이 있어 청구인이 소유권의 이전을 거부하고 상호간에 소송이 제기되어 소유권이전에 관해 장기간 다투었다면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 잔금청산일(88.12.28)은 소득세법상의 잔금청산일로 인정되기는 어렵다고 판단된다. 더욱이 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였을 뿐만 아니라, 위 판결에도 불구하고 청구인이 청구외 OOO에게 양도하였다는 전체토지의 2/3지분은 판결확정일(91.1.10)로부터 6년여가 지난 당심의 심리일 현재까지도 동 토지 위에 가처분등기만을 해놓은 상태에서 소유권이전등기절차가 이행되지 아니한 점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 쟁점토지를 양도한 거래는 사회통념상 정상적으로 이루어지는 부동산거래라고는 보기 어렵다 하겠다. 위와 같은 사실관계를 모아 볼 때, 쟁점토지의 잔금청산일이 분명하다고 판단되지 아니하므로 처분청에서 쟁점토지의 양도일을 소유권이전등기일로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 다. 쟁점 2)에 대하여 본다.

1. 사실관계 및 판단 처분청에서 결정한 쟁점토지의 양도소득세 결정내용을 보면 그 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하여 결정하였으며 그 양도차익은 411,067,727원임이 확인된다. 청구인은 전체토지의 양도가액(117,000,000원)이 제출한 부동산매매계약서, 전시한 법원판결 등으로 확인되므로 쟁점토지의 양도가액은 전체토지의 양도가액의 1/3인 39,000,000원을 한도로 하여 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 결정하여야 한다고 주장하나, 쟁점(1)에서 살펴 본 바와 같이 청구인과 청구외 OOO, OOO간에 쟁점토지의 양도를 둘러싼 다툼으로 거래관계가 불명확하고, 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도하였다고 주장하나 쟁점토지의 소유권이전등기는 청구외 OOO에게 경료된 점 등으로 보아 청구인과 청구외 OOO간에 거래된 양도가액을 쟁점토지의 양도가액으로 인정하기 어려우므로 청구인이 주장하는 양도가액을 한도로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 그 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세표준과 세액을 결정고지한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.