부동산의 신축판매행위를 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 ’90.5.24 부산광역시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지 267.7㎡를 취득하여 ’90.12.31 위 지상에 지하1층 지상5층의 목욕탕 및 주택겸용 건물 763.81㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하고 ’91.1.19 소유권 보존등기를 한 다음 ’91.6.29 이를 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은, 청구인이 쟁점부동산을 판매목적으로 신축하여 양도했다하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 ’96.1.16 청구인에게 ’91년 1기분 부가가치세 47,066,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’96.3.16 심사청구를 거쳐 ’96.6.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 ’86.5.1 수산기좌시보로 공무원에 임용된 후 국립수산진흥원, 수산청 등에서 근무하다가 ’96.3.1 퇴직한 자로서 단독주택을 신축하여 소유하는 것 보다는 상가건물을 신축하여 임대하여 임대료를 받는 것이 박봉의 공무원생활에 보탬이 될 것 같다는 생각을 한 끝에 주택 신축목적으로 취득한 대지를 처분하고, 대신 부산광역시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지를 취득하여 ’91.12.31 위 지상에 목욕탕 및 주택겸용 건물을 신축하였으나 당초 예상과 달리 위 건물이 임대되지 아니하여 청구인이 일시적으로 목욕탕을 운영하였는데 목욕탕 운영에 갖가지 어려움이 발생하고, 공사대금을 지급하지 못함에 따라 건축업자로부터 많은 시달림을 받게 되었으며, 또한 금융기관으로부터 대출이 용이하지 아니할 뿐만 아니라 설사 대출을 받는다 하더라도 목욕탕 운영수입으로는 대출이자도 감당할 수 없어 부득이 쟁점부동산을 양도하였는 바, 청구인이 쟁점부동산을 수익을 목적으로 신축하여 양도한 것이 아니고 단지 공무원으로서 박봉에 도움이 될 수 있을까 하여 임대료 수입을 얻고자 신축하였다가 사정변경으로 부득이 양도한 것이며, 또한 청구인이 단한번 부동산을 신축·양도하였을 뿐이어서 사업활동을 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 부동산거래를 한 것이 아니므로, 쟁점부동산의 신축·양도행위를 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산(목욕탕)을 신축하여 임대업에 공하거나 사업에 사용한 사실도 없이 단기간(약 7개월) 내에 양도하였으며, ’90년부터 ’94년까지 부동산을 3회 취득하여 7회(13건) 양도하였음이 국세청의 전산자료에 의하여 확인되는 바, 이는 부동산을 계속적 반복적으로 매매한 것으로서 수익을 목적으로 부동산매매업을 영위하였다고 봄이 타당하므로, 처분청이 쟁점부동산의 신축양도행위에 대하여 부동산매매업으로 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 신축판매행위를 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제1조 제1항 제1호 및 같은법 시행령 제2조 제1항 제5호 단서의 규정을 모아보면, 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 보아 부가가치세를 부과한다고 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제1조 제1항에서는 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』고 규정하고 있는 바, 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 것인지는 그 매매의 영리목적성, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이다. (국심 93경 2021, ’93.10.28, 대법 86누 138, ’87.4.14 같은 뜻임)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본, 일반건축물대장에 의하면 청구인은 ’91.5.24 부산광역시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지 267.7㎡를 취득하여 ’90.12.31 위 지상에 목욕탕 및 주택겸용 건물을 신축하고, ’91.1.19 소유권보존등기를 한 다음, ’91.3.29 체결한 매매계약에 의하여 ’91.6.29 이를 청구외 OOO에게 양도하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 임대사업에 공할 목적으로 신축한 쟁점부동산이 당초예상과 달리 임대되지 아니하고 그에 따라 공사대금을 지급할 수 없게 되는 등 자금사정이 악화되어 부득이 양도하였다고 주장하고 있으나 청구주장이 입증되는 직접적인 자료는 제시하지 아니하고 있다.

(3) 그런데, 부동산거래행위가 사업활동의 일환으로 이루어진 것이어서 그에 따라 건물의 양도행위가 부가가치세법상 과세대상인 재화에 공급에 해당하고 그로 인한 소득이 사업소득에 속하는지 여부는 그 거래가 수익을 목적을 하고 있는지와 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단해야 할 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 신축하여 그 신축일로부터 단기간(3개월) 내에 매매계약을 체결하고 양도한 사실, 자금능력이 부족하다는 청구인이 연면적 763.81㎡ 규모의 목욕탕용 건물을 임대목적으로 신축하였다고 보기는 어려운 점, 쟁점부동산을 임대에 공하지 아니하고 신축 즉시 양도해야만 할 사유가 입증되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 임대목적으로 신축한 것이 아니라 수익을 목적으로 신축하여 판매한 것으로 인정된다. 그러므로 청구인이 비록 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한 사실이 없다 하더라도 쟁점부동산의 매매행위를 부동산매매업으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (국심 96중 0431, ’96.4.12, 국심 95중 4058, ’96.5.14 같은 뜻임)

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.