[요지] 기준시가에 의한 양도차익이 동 토지건물에 안분계산된 실지양도가액을 초과하는 부분은 제외하고 양도차익을 결정하여야 한다고 판단됨.
[요지] 기준시가에 의한 양도차익이 동 토지건물에 안분계산된 실지양도가액을 초과하는 부분은 제외하고 양도차익을 결정하여야 한다고 판단됨.
[참조결정] 국심1994부5529
[주 문]
1. 동부산세무서장이 95.10.4 청구인에게 결정고지한 94년도분 양도소득세 113,488,790원의 부과처분은 청구인이 양도한 부 산광역시 사하구 OO동 OOOOO 대지 680.6㎡ 및 건물 1,065.26㎡중 대지 433.6㎡ 및 건물 194.45㎡는 실지거래가액 에 의하여 양도차익을 산정하고, 대지 247㎡ 및 건물 870.81 ㎡는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하며 대지 247㎡는 기준시가에 의한 양도차익중 안분계산한 실지양도가액을 초 과하는 부분은 이를 제외하여 당해 과세표준과 세액을 경정 결정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인외 9명은 79.10.18 부동산매매업으로 사업자등록하고 부산광역시 사하구 OO동 OOOOO 대지 1,647.6㎡ 지상에 OO시장 건물 2,332.11㎡를 80.4.10 준공하여 분양하던 중 82.12.12 위 사업을 폐업하였다. 청구인은 82.12.13 다른 공동사업자들의 미분양 소유지분(토지, 건물)을 매입하여 청구인 소유지분과 함께 보유하고 있다가 94.11.29 위 같은곳 대지 680.6㎡ 및 건물 1,065.26㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO, OOO 및 OOO에게 600,000,000원에 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 338,525,000원으로 하여 94.12.29 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산중 대지 247㎡는 실지 취득가액이 확인되지 않는다 하여 이에 대한 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하고 나머지 부분은 처분청이 확인한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 95.10.4 청구인에게 94년도분 양도소득세 113,488,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.11.15 이의신청과 96.2.5 심사청구를 거쳐 96.4.15 심판청구를 제기하였다.
2. 청구 주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인이 쟁점부동산(토지 680.6㎡, 건물 1,065.26㎡)의 실지양도가액으로 신고한 600,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 다만 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 청구인은 338,525,000원을 실지거래가액으로 신고하였으나 처분청은 쟁점부동산중 청구인이 82.12.13 청구외 OOO, OOO, OOO으로부터 취득한 부분(토지 433.6㎡, 건물 196㎡)은 양도자인 청구외 OOO외 2명으로부터 확인한 가액인 123,160,000원을 실지거래가액으로 보았고 나머지부분(토지 247㎡, 건물 869.26㎡)의 경우 토지는 취득가액을 알 수 없으며 건물은 공동사업폐업시의 재고재화에 대한 간주공급가액인 34,100,000원을 실지취득가액으로 보고 양도차익을 결정하였음이 처분청의 이 건 결정결의서와 조사서에 의하여 확인된다.
(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 당초 토지(대) 1,647.6㎡를 79.9.27 부산시로부터 청구인등 10인이 취득등기(청구인지분 264㎡)하고 동 지상에 시장건물 2,332.11㎡를 신축하여 80.6.20 청구인등 10인 공유로 소유권보존등기 하였으며, 청구인은 82.12.13 공동소유자등으로부터 토지 473.6㎡, 건물 270.88㎡(청구외 OOO으로부터 토지 40㎡, 청구외 OOO으로부터 토지 164㎡, 건물 65.98㎡, 청구외 OOO로부터 토지 111.6㎡, 건물 63.67㎡, 청구외 OOO으로부터 토지 158㎡, 건물 64.8㎡, 청구외 사단법인 OOOO번영회로부터 건물 76.43㎡)를 매매로 취득등기하였다가 94.12.26 쟁점부동산(토지 680.6㎡, 건물 1,065.26㎡)을 청구외 OOO(토지 320㎡, 건물 497.19㎡), 청구외 OOO(토지 320㎡, 건물 491.64㎡), 청구외 OOO(토지 40.6㎡, 건물 76.43㎡)에게 양도등기하였음이 확인된다.
(3) 청구인은, 청구인이 82.12.13 취득한 부분중 청구외 OOO, OOO, OOO으로부터 취득한 토지 433.6㎡, 건물 194.45㎡(등기부상 확인되는 면적이며, 청구인과 처분청이 건물 196㎡로 본 것은 착오인 것으로 보임)의 실지취득가액을 124,660,000원으로 신고하였으나 이에대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면 처분청은 양도자인 청구외 OOO외 2인으로부터 매매가액을 확인한 가액인 123,160,000원을 실지취득가액으로 하였는 바 이 부분 처분청의 결정은 달리 잘못이 없다고 판단되고
(4) 청구인은 쟁점부동산중 토지 247㎡(680.6㎡-실가인정분 433.6㎡)는 79.8.20 청구외 OOO(청구인의 처)으로부터 취득한 가액인 8,905,000원(청구인의 당초 신고가액은 29,800,000원임)을 실지취득가액으로 주장하고있으나 청구인의 동업자로부터 받은 거래사실확인서 이외에는 이에대한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 또한 등기부등본에 의하면 동 토지 247㎡중 40㎡는 82.12.13 청구외 OOO으로부터 취득한 것임에도 그 취득에 대한 아무런 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산중 토지 247㎡의 취득당시 실지거래가액은 확인할 수 없다 할 것이므로 처분청이 토지 247㎡에 대하여 취득가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없다고 판단되며
(5) 청구인은 쟁점부동산중 건물 870.81㎡(1,065.26㎡-실가인정분 194.45㎡)의 실지취득가액은 건물신축비용·기반조성비용·보수비용등을 합한 184,065,000원이라고 주장하고 있으나 이를 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있고 등기부등본에 의하면 동 건물 870.81㎡중 76.43㎡는 82.12.13 청구외 사단법인 OOOO 번영회로부터 취득한 것임에도 그 실지취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 한편, 처분청은 82.12.12 부동산매매업 폐업시의 재고재화에 대한 간주공급가액 34,100,000원(부가가치세 포함)을 위 건물의 실지취득가액으로 보았으나 간주공급가액은 부가가치세 과세표준을 계산하기 위한 것으로 부가가치세법 제13조 제1항 제4호에 의하면 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가를 과세표준으로 하도록 규정하고 있는바, 동 간주공급가액을 청구인이 당해 자산을 취득함에 있어 실제로 지불한 금액으로 볼 수 없고 또한 소득세법상 실지취득가액이라 함은 당해자산을 실지로 취득하는데 들어가는 비용을 말하는 것임에도 간주공급가액을 실지취득가액으로 인정한 것은 실지취득가액에 관한 법리를 오해한 것으로 보인다 하겠다. 따라서 쟁점부동산중 건물870.81㎡의 취득당시 실지거래가액도 확인할 수 없다 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다고 하겠다.
(6) 한편, 청구인은 쟁점부동산중 토지 247㎡에 대하여는 기준시가에 의한 양도차익(223,684,143원)이 실지양도가액(189,419,895원)을 초과하므로 실지양도가액을 기준시가에 의한 양도차익으로 하여야 한다고 주장하고 있고, 이 사실이 처분청의 이 건 결정결의서에 의하여 확인되고 있는바, 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액 600,000,000원을 인정하고 있고 실지취득가액이 확인되는 부분은 위 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 실지양도가액으로 보고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하였으므로 기준시가에 의한 양도차익이 안분계산한 실지양도가액을 초과할 수 없다고 하겠다.(국심 94부5529, 95.3.7외 다수 같은 뜻임) 다만, 쟁점부동산중 토지 247㎡ 뿐만 아니라 건물 870.81㎡에 대하여도 취득가액이 확인되지 않으므로 쟁점부동산중 토지 247㎡와 건물 870.81㎡에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여야 하고 기준시가에 의한 양도차익이 동 토지·건물에 안분계산된 실지양도가액을 초과하는 부분은 제외하고 양도차익을 결정하여야 한다고 판단된다.