[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구인 등 12명은 87.7.8 부산광역시 연제구 OO동 O OOOOOOOO외 16필지 소재 임야 87,509.52㎡를 공동으로 취득한 후 분할하였으며, 분할후 잔여토지인 O OOOOOOO 임야 11,855㎡중 7,490㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.7.29 OO동 공동지분토지분 합의서에 의하여 청구인과 청구외 OOO의 공동소유로 확정하였다. 처분청은 95.7월 국세청의 감사결과 청구인과 청구외 OOO이 쟁점토지중 OO동 OOOOOO OOOO외 6필지 소재 대지 3,722㎡에 연면적 3,286.48㎡의 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축한 후 청구외 OOO 등에게 매매 등을 하였으며, 같은곳 OOOOOO OOOO 소재 대지 1,472㎡를 청구외 OOO 등에게 분할 매매하는 등 부동산매매업을 영위하였다는 통보에 따라 95.10.20 청구인에게 90년 귀속분 종합소득세 238,220,220원 및 동 방위세 48,212,040원과 90년 제2기분 부가가치세 131,507,520원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.12.18 심사청구를 거쳐 96.4.8 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 쟁점건물 중 OOOOOO OOOO와 OOOO 및 OOOO를 청구인과 청구외 OOO이 청구외 OOO 등에게 양도하는 것으로 매매계약서를 작성한 것은 지주들이 분배받은 토지에 건물을 신축하고자 하였으나 자금이 없어 시공하지 못하던 중 당해토지에 위 OOO 등 3인이 각각 8천만원씩 투자하여 쟁점건물을 우선 착공하기로 하였으며, 이후 이들이 투자에 대한 공증을 요구하여 왔는 바, 공증 대신 청구인을 지주대표로 하고 건축에 경험이 많은 위 OOO을 건축주의 대표로 하여 매매계약서를 작성한 것에 불과할 뿐 청구인은 쟁점건물의 신축에 관여한 사실이 없으며 토지대금 외에 건물판매 대금을 수령한 사실도 없다. 또한, 쟁점건물 중 OOOOOO OOOO, OOOO, OOOO 및 OOOO를 청구외 OOO 등의 명의로 소유권보존등기한 것과 OOOOOO OOOO의 토지를 청구외 OOO 명의로 소유권보존등기한 것은 이들이 투자한 금액에 상응하는 지분을 분할한 것에 불과한 것으로 부가가치세법상 개인적 공급에 해당하지 아니하며, OOOOOO OOOO 대지 1,472㎡를 청구인 및 위 OOO이 청구외 OOO 등에게 소유권이전등기한 것도 5천만원 이하의 투자자들인 이들에게 투자분에 상응하는 토지를 분배한 것 뿐으로 매도한 토지가 아니나 청구인 등이 당해토지에 대한 양도소득세 35,976천원을 신고납부하였을 뿐이다. 따라서 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세한 처분은 부당하다.(주청구) 아울러 청구인이 부동산매매업자라고 하더라도 청구외 OOO, OOO, OOO 등은 청구인과 특수관계가 없는 바, 이들에 대한 공급가액은 처분청이 적용한 개별공시지가가 아닌 부동산매매 검인계약서상의 실지거래가액으로 하여 수입금액을 산정하여야 한다.(예비적청구)
3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지상에 청구인이 쟁점건물을 신축·양도한 것으로 매매계약서 등에 기재되어 있는 것은 쟁점토지의 관리대표 및 친인척 대표로서 서명한 것에 불과하고 토지투자가들에게 토지를 분할하여 주기 위한 등기이전과정에서 서명한 것일 뿐 실제로는 부동산매매업을 영위한 것이 아니라는 주장이나, 청구인이 토지지분의 대가를 현금으로 수령한 사실·잔금수령전에 등기를 이전에 준 사실 및 매매계약서 등에 청구인이 양도자(사업자)로 기재되어 있는 사실과 전시한 사실중 청구인이 청구외 OOO, OOO, OOO에게 쟁점건물의 일부를 매도하고 청구외 OOO 등에게 명의이전하였으며, 쟁점토지중 일부를 친인척 등에게 분할 매매한 사실에 비추어 볼 때, 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세한 당초 처분은 잘못이 없다. 다음으로 건설업법에 의한 면허를 받은 자에게 과세하여야 한다는 청구주장은 건설업법에 의한 면허를 받은자 또는 명의자를 청구인이 구체적으로 제시하지 아니하고 있어 심리대상이 아니라 할 것이지만, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 분할양도하고 그 지상에 건물을 신축하여 판매한 사실이 인정되는 이상 청구인에게 과세함이 타당하다.(심판청구시는 주장하지 아니하였음) (예비적 청구는 이 건 심판청구시 주장한 내용으로 국세청장의 의견은 없음)
4. 심리 및 판단
1. 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세한 처분의 당부(주청구)와
2. 청구인의 수입금액 등을 산정하면서 일부토지의 공급가액을 공시지가를 적용하여 산출한 것이 적정한지 여부(예비적청구)를 가리는데 있다.
- 나. 부가가치세법 제2조(납세의무자)의 규정을 종합하여 보면, “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 부가가치세법에서 정하는 재화 또는 용역을 공급하는 자를 사업자라 하며, 이 사업자는 부가가치세를 납부할 의무가 있고, 사업자는 개인·법인(국가·지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다)과 법인격 없는 사단·재단·기타 단체를 포함한다.”라고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항은 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 제6조(재화의 공급) 제3항은 “사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다”고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제16조(개인적 공급 및 사업상증여의 범위) 제1항은 “법 제6조 제3항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 사업과 직접 관계없이 개인적인 목적 또는 기타의 목적을 위하여 사업자가 재화를 사용·소비하거나 사용인 또는 기타의 자가 재화를 사용·소비하는 것으로서 사업자가 그 대가를 받지 아니하거나 현저히 낮은 대가를 받는 것으로 한다”고 규정하고 있다. 한편, 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제20조(사업소득) 제1항 제8호는 사업소득의 하나로서 “금융·보험업·부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득”을 규정하고 있으며, 같은법시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제36조(금융·보험업·부동산업과 사업서비스업의 범위) 제3호는 “부동산매매업을 사업소득”으로 규정하고 있다.
- 다. 쟁점1)에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지는 다른 투자자들과 함께 취득한 것으로 이들 투자자들에게 해당지분의 소유권보존 및 이전등기를 하는 과정에서 편의상 청구인과 청구외 OOO 명의로 매매계약서 등을 작성한 사실은 있으나 그것은 이들 투자자들(쟁점건물 관련 청구외 OOO와 OOO 및 OOO 포함)이 투자한 지분에 상응하는 토지 및 건물을 소유권보존 및 이전등기한 것일 뿐, 청구인이 쟁점건물을 신축한 사실이 없고 부동산매매업자로서 매도한 토지 및 건물이 없음에도 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 쟁점건물의 준공검사필증과 위 OOO의 확인서 및OO동 공동지분 토지분 합의서등을 제시하고 있다. 이에 반해 처분청은 청구인외 11인이 87.7.8 부산광역시 연제구 OO동 O OOOOOOOO외 16필지 소재 임야 87,509.53㎡를 공동으로 취득한 후 그중 일부분을 대지로 형질변경하여 택지 등으로 분할양도하였고, 나머지 토지는 소유주들에게 분배한 후 청구인등이 그 일부에 쟁점건물을 신축하여 청구외 OOO 등에게 양도하는 등의 사실이 있었는 바, 청구인이 토지지분의 대가를 현금으로 수령한 사실이 있고, 잔금수령전에 소유권을 이전등기한 사실이 있으며, 매매계약서 등에는 청구인이 양도자(사업자)로 기재되어 있으므로 청구인이 건축 및 매도에 관여하지 않았다는 청구주장은 신빙성이 없을 뿐더러 토지를 개발하여 주택지, 상업용지 등으로 분할하여 판매하는 것은 부동산매매업에 해당하므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 본인이 신축하지 아니하였다고 주장하나 쟁점건물중 OOOOOO OOOO와 OOOO 및 OOOO를 청구인과 청구외 OOO이 각각 218백만원에 청구외 OOO 등 3인에게 매도한 매매계약서가 있을뿐 아니라 88.12월 청구인의 운전기사인 청구외 OOO 등 4인을 건축주로 하여 쟁점건물을 시공한 후 준공직전(준공일 90.11.2)인 90.9.28 건축주를 위 OOO 등 7인으로 변경한 것을 볼 때 청구인과 위 OOO이 쟁점건물을 신축·판매한 것으로 인정되며, 쟁점토지중 OOOOOO OOOO 소재 대지를 청구외 OOO외 3인에게 매도한 것으로 본 것도 위 OOO 등이 투자자라는 청구주장을 입증할 수 있는 자료의 제시가 없는 바, 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청 등이 제시한 자료를 보면 청구인은 81.2월부터 95년 8월까지 사이에 쟁점건물외에도 경상남도 OO시 소재 OO공단내에 빌딩을 신축하는 등 부동산거래실적이 취득 118건에 양도 324건으로 되어 있어 반복적으로 부동산거래를 한 사실이 인정될 뿐 아니라 청구인이 임야인 쟁점토지를 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 대지로 형질변경한 후 쟁점건물을 신축하여 판매한 것과 청구외 OOO 등에게 분할양도한 것이 인정되므로 청구인은 부동산매매업을 영위한 자에 해당한다고 할 것이다.(소득세법 기본통칙 2-4-8…20[부동산매매업 등의 업종구분] 제1항도 같은 뜻임) 아울러 쟁점건물중 OOOOOO OOOO, OOOO, OOOO 및 OOOO와 쟁점토지중 OOOOOO OOOO를 청구외 OOO 등에게 소유권보존등기한 것과 관련하여서는 청구인도 대가를 받지 아니하였음을 인정(청구인은 투자지분에 따른 소유권보존 및 이전이라고 주장)하고 있는 바, 위 건물 및 토지의 취득자는 공동사업자인 위 OOO 본인 내지는 청구인과 OOO의 친인척임으로 청구인과 위 OOO이 부동산매매업자로 인정되는 이 건의 경우 위 건물 및 토지들은 사업과 직접 관계없이 개인적인 목적 또는 기타의 목적을 위하여 사업자가 재화를 사용·소비하거나 사용인 또는 기타의 자가 재화를 사용·소비하는 것으로 사업자가 그 대가를 받지 아니하거나 현저히 낮은 대가를 받는 것에 해당한다고 할 것으로 부가가치세법 제6조(재화의 공급) 및 같은법시행령 제16조(개인적 공급 및 사업상 증여의 범위)에서 규정하고 있는 개인적 공급에 해당하는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 청구인과 청구외 OOO을 부동산매매업자로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되며, 쟁점건물의 신축·판매에 따른 수입금액을 청구인의 수입금액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 이유없다고 할 것이다.
- 라. 쟁점2)에 대하여 살펴본다. 청구인은 본인을 부동산매매업자라고 인정하더라도 청구외 OOO과 OOO 및 OOO 등은 청구인과 특수관계가 없음에도 이들에게 쟁점건물 및 쟁점토지를 저렴한 가액으로 양도하였다고 하여 처분청이 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정한 것은 부당한 바, 부동산매매 검인계약서상 금액을 실지거래가액으로 인정하여 달라고 주장하고 있다. 그러나 청구인은 부동산매매 검인계약서의 금액을 실지거래가액으로 인정하여 달라고 주장할 뿐 부동산매매 검인계약서상의 금액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 자료를 제시하지 아니하고 있는 반면, 처분청은 청구인과 청구외 OOO이 청구외 OOO과 OOO 등에게 쟁점토지중 OOOOOO OOOO는 매도한 것으로 보고 OOOOOO OOOO는 위 OOO의 개인적 공급으로 보아 과세하면서 이들 거래시의 실지거래가액의 확인이 불가능하여 소유권이전 등기일인 90.9.24를 기준으로 개별공시지가 등을 적용하여 양도가액을 산출하였음이 처분청의 관련서류에 의하여 확인되고 있다. 따라서 청구인이 주장하는 부동산매매 검인계약서상의 공급가액은 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가를 적용하여 청구인의 수입금액을 산정한 것은 정당한 것으로 판단된다.
- 마. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.