토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분이 타당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 부산광역시 금정구 OO동 OOOOO 답 236㎥(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.10.20 청구외 OOO로부터 취득하여 이를 91.6.28 청구외 OOO에게 양도하고 91.7.31 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청에서는 청구인이 신고시 제출한 취득당시의 부동산매매계약서가 신빙성이 없다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.10.18 청구인에게 ‘91년도분 양도소득세 84,480,000원을 결정고지 하였다가 95.12.28 양도당시의 기준시가적용착오를 이유로 20,676,660원으로 감액 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.12.15 심사청구를 거쳐 96.3.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 실지로 87.10.15 청구외 OOO로부터 106,500,000원에 취득하여 본인의 子가 교통사고를 당하자 치료비를 조달하기 위하여 91.6.28 청구외 OOO에게 160,000,000원에 양도하였으며 위 실지거래내용대로 신고하였으므로 신고된 실지거래가액을 인정하여야 하며 취득시 매매계약서의 분실로 재작성하는 과정에서 쟁점토지의 행정구역을 잘못 기재하였다는 사유만으로 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 당초 신고시 제출한 취득계약서에는 쟁점토지 소재지가 부산시 금정구 OO동으로 표기되었으나 청구인이 쟁점토지를 취득한 87.10.15 당시에는 금정구가 아니고 동래구 이므로 취득계약서가 사실인 것으로 보기 어려우며, 쟁점토지를 청구인이 보유한 기간동안 쟁점토지 소재지역의 평균지가가 250%이상 상승하였음에도 쟁점토지는 150% 상승한 것으로 신고하였음은 그 신빙성을 인정할 수 없고, 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료등의 제시가 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 먼저 관계법령을 보면 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지 또는 건물의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기전의 것)에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다.
• 다. 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 취득·양도에 관한 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴보면

(1) 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간은 전국적으로 부동산가격이 급등한 시기이었고 쟁점토지가 소재한 금정구의 88년～91년 동안 평균지가상승율(건설부 지가동향자료 참조)이 225%를 상회하고 취득시의 기준시가 73,500,918원 대비 양도시의 기준시가 160,480,000원도 218% 상승하였는바, 특별한 사유도 없이 쟁점토지의 경우에만 약 150%상승(취득가액 106,500,000원, 양도가액 160,000,000원)한 것으로 신고하였음은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하기 어렵다 하겠으며,

(2) 처분청에서 청구인이 당초 신고시 제출한 취득계약서에는 쟁점토지 소재지가 “부산시 금정구 OO동”으로 표기되었으나 쟁점토지를 취득한 87.10.15 당시에는 “금정구”가 아니고 “동래구”이므로 취득계약서를 사실인 것으로 보기 어렵다고 한데 대하여 청구인은 신고후에 찾았다는 부동산매매계약서를 제시하고 있으나 동 계약서상의 중개인 난에는 중개인이 없는것으로 되어 있는 바, 청구인은 부동산 중개인 OOO의 확인서를 제출하면서 쟁점토지의 매매(취득)계약을 중개하였다고 주장하고 있으므로 중개인 OOO가 쟁점토지의 취득을 중개하였다면 쟁점토지 취득계약서상의 중개인난에 기재되어야 할 텐데도 기재되어 있지 않는 점 등을 볼때 청구인이 새로이 제시하는 취득계약서 또한 신빙성이 없는 것으로 보이며

(3) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 입증하는 증빙서류로 부동산매매계약서등만을 제시하고 있을뿐 구체적인 증빙서류인 금융자료등의 제시가 없어 청구인이 제시하는 증빙으로는 취득·양도시의 실지거래가액을 확인하기 어렵다 하겠다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.